Bostadsbubbla i Sverige?

2016-07-02, 11:57 #**28825**

Medlem

Reg: Mar 2011

Inlägg: 12 140

Citat:

Ursprungligen postat av empa85

Instämmer. Det jag tycker är patetiskt dock är hur kraschönskarna sitter och hurrar efter två månaders nedåtgående kurva som om att domedagen vore här. Har man gissat fel i sex år får man fan ta och lugna sig lite. Priser går upp, priser går ner. Svårare än så är det väll inte.

vart vi än tittar, ser vi kortvariga dippar

http://www.valueguard.se/index

Ingen har gissat fel utan bara konstaterat att det är en bobubbla, tar ju i alla fall 15 år innan en sådan bubbla kraschar, och 15 år har ju snart gått.

2016-07-02, 17:50 #**28826**

Medlem

Reg: Feb 2011

Inlägg: 19 518

Citat:

Ursprungligen postat av Alpha101

Det handlar om att en person på FI har bedömt vilka riskvikter som Nordea bör ha för sina lån till företag, på ett annat sätt än Nordea.

Det handlar alltså om lån till företag och inte bostäder.

Men har inte tidigare internationella ekonomiska krascher i hög grad initierats av att enskilda eller en rad banker hamnar i knipa? Det spelar väl ingen roll i sig om det är bostadslån, lån till företag, felinvesteringar eller en kombination av dessa och andra faktorer, kombinerat med faktorer utanför finansmarknaden, som sätter igång krisen för en stor bank eller flera banker?

Som total novis på nationalekonomi får jag ty mig till Wikipedia när det gäller vad som startade den senaste omfattande finanskrisen i Sverige (1990-1994):

Citat:

Bank-, finans- och fastighetskrisen i Sverige på 1990-talet grundlades redan från cirka 1986–1990 med de nya villkor som rådde i bankvärlden, bland annat avskaffades kreditmarknadsregleringar som tidigare begränsat utlåningen.

Bankerna lånade ut till finansbolag som i sin tur lånade ut till fastighetsbolag.

Regeringen genomförde flera reformer som alla bidrog till krisen, bland annat en friare finansmarknad, ändrat ränteavdrag, samt reformer som egentligen främst syftade till att gå från ett hög- till ett låginflationssamhälle.

Fastighetskrisen kan sägas ha brutit ut när finansbolaget Nyckeln ställde in betalningarna 1990 och drog med sig både finansbolag och banker i fallet. 1991 kom Asken på ekonomiskt obestånd vilket gjorde att Nordbanken 1993 blev statligt genom att banken övergick till bankstödsnämnden. Några som förlorade mycket pengar var Erik Penser och Anders Wall.

Krisen berörde framförallt de kommersiella fastigheterna som tappade omkring två tredjedelar av värdet, men slog även igenom på priset på villor och bostadsrätter, som i vissa fall tappade nästan lika mycket men vissa bara 15–20 % eller mindre av värdet.

https://sv.wikipedia.org/wiki/Finanskrisen_i_Sverige_1990%E2%80%931994

Jag kan inte se från ovanstående hur en finanskris, ens när den i hög grad är kopplad till fastigheter, skulle behöva vara direkt kopplad till utlånandet till hushållen.

Även när det gäller finanskrisen som startade i USA 2007, så är förvisso bostadslånens roll mer märkbar, men förefaller inte vara den enda faktorn i krisen:

Citat:

Finanskrisen anses ha startat i USA med en ökning av kreditförluster för så kallade subprimelån, det vill säga fastighetslån med sämre säkerhet. Bankerna lånade ut pengar till individer med dålig återbetalningsförmåga med tanken att värdestegringen på husen skulle skapa en säkerhet och kunde därmed skjuta både ränteinbetalningar och amorteringar på framtiden när huset skulle anses vara mer värt. Lånen såldes ofta vidare av bolåneinstituten till andra finansiella aktörer, ibland i flera steg. Vanligen användes den underliggande tillgången i form av fordringar på fastighetsägare som säkerhet för emmittering av olika obligationspaket som såldes vidare. Krisen utlöstes dels av att prisökningarna på hus stagnerade och lånen skulle sättas om, dels av en ökad osäkerhet om sysselsättningen där ökad arbetslöshet kunde göra det omöjligt för fler att sköta sina lånebetalningar. En kedja av fallande boendekostnader samt att ingen visste vem som satt på de "dåliga" säkerheterna satte igång en kedja av osäkerhet i USA:s finansbransch som snabbt spred sig över världen.

Reglerna i USA gjorde att banken satt med "Svarte Petter" om låntagaren inte hade råd att lägga om lånen, banken tvingades i många fall ta över husen och förlusten när den boende gjorde en så kallad "walkout", vilket innebär att låntagaren förlorar huset men slipper ytterligare krav på ett hus som är värt mindre än lånebeloppet. Det är lagligt i USA, medan i Sverige skulle låntagaren personligen få ansvara för hela lånet plus ränta.

Den amerikanska fastighetsbubblan är en följd av en lång rad beslut av myndigheter för att stimulera bostadsmarknaden.

1997 höjde kongressen frigränsen för skatt på reavinster från husförsäljning från US$125 000 till US$500 000.

1999 gavs bolåneinstituten Fannie Mae och Freddie Mac ett explicit mål från Clinton-administrationen om att 42 % av lånen måste gå till personer med en inkomst under medianen för ett visst geografiskt område. Kravet höjdes till 50 procent år 2000, upphörde sedan till 2004 för att därefter under Bush-administrationen höjas till 52 % år 2005. Ett tilläggskrav var att 12 procent av bostadslånen skulle gå till verkliga låginkomsttagare; kravet skärptes senare till 28 %.

2004 beslöt den amerikanska finansinspektionen, SEC, att låta fem investmentbanker låna ut 40 gånger volymen av det egna kapitalet (mot tidigare 12).[2].

Fannie Mae och Freddie Mac ger inte lån direkt till husägarna utan till de banker som svarar för lånen till husägarna. Dessa institut svarar för hälften av alla huslån i USA. För att finansiera sin egen verksamhet sålde instituten lånen vidare med hjälp av investmentbanker som Bear Stearns och Lehman Brothers. Dessa banker är mindre reglerade än de reguljära bankerna.

Banker och andra finansinstitut motiverades att låna ut pengar genom att den amerikanska styrräntan[3] sänktes från 5,75 % till 0,75 % under 2002 för att stimulera konjunkturen. När produktionstoppen för vanlig råolja nåddes 2004 ledde detta till stigande oljepriser som orsakade inflation.[4][5][6] För att bekämpa inflationen höjde USA:s centralbank styrräntan (2006 uppgick den till 6,25 %[källa behövs]) vilket ledde till att bostadslånen blev allt dyrare,[4][5][6] efterfrågan på bostäder sjönk och därmed bostädernas värde. Många lämnade sina hus på grund av räntan. Bankerna hade inte längre säkerheter för sina lån och ränteintäkterna sjönk. Subprimelånen ökade i omfattning från 2004 och många blev dyrare då de inledande två årens reduktion av räntan ersattes med en förhöjd ränta.

Bankerna ska kunna garantera att en viss mängd kunder kan göra uttag från banken trots att täckning för samtliga lån ej finns tillgängliga på banken. Detta sker genom så kallad fractional reserve banking [7]. Detta innebär i kort att för varje gång pengarna lånas ut reserveras en liten del medan majoriteten av kapitalet kan lånas ut igen.

En annan betydelsefull orsak till bolånebubblan är det väldiga inflödet av kapital till USA från placerare i omvärlden[8] från oljeländer, omfattande investeringar från Kina, japanska pensionsfonders köp av amerikanska värdepapper och olika typer investeringar från en rad andra länder[9]. Den stora upplåningen utomlands kompenserade för underskottet i inhemskt privat sparande och medförde en ökad tillgång på kapital på den amerikanska marknaden. Det omfattande utländska ägandet är en viktig orsak till att krisen spridit sig till andra länder där placerare nu ser värdena falla på sina tillgångar i USA.

Dessutom ska kreditvärderingsinstitut som Moody's och Standard & Poor's nämnas. De gav höga kreditvärdighetsbetyg till utgivare av obligationer, såsom Freddie Mac, Fannie Mae och Lehman Brothers, även kort före deras konkurs.[10] Dessa är baserade i USA och valde att inte stöta sig med de största finansföretagen i USA förrän det blev uppenbart hur läget var.

https://sv.wikipedia.org/wiki/Finanskrisen_2007%E2%80%932008

Som lekman kan i alla fall inte jag utläsa hur den gemensamma nämnaren skulle vara enbart lån till hushåll i sig. Den gemensamma nämnare jag ser, om jag nu ser någon, är tillgången till stora krediter och banker som lånar ut hej vilt utan att varken ha tillräcklig säkerhet eller beredskap för de konsekvenser som kan ske (och lär förr eller senare ske) när man lånar ut mot otillräcklig säkerhet. Men kanske utläser jag det fel?

När det gäller vad som triggade igång 1930-talets stora depression, så verkar det inte finnas konsensus ens bland nationalekonomerna, men om man ser på vad Wikipedia säger om de finansiella strukturerna:

Citat:

Economic historians (especially Friedman and Schwartz) emphasize the importance of numerous bank failures. The failures were mostly in rural America. Structural weaknesses in the rural economy made local banks highly vulnerable. Farmers, already deeply in debt, saw farm prices plummet in the late 1920s and their implicit real interest rates on loans skyrocket.

Their land was already over-mortgaged (as a result of the 1919 bubble in land prices), and crop prices were too low to allow them to pay off what they owed. Small banks, especially those tied to the agricultural economy, were in constant crisis in the 1920s with their customers defaulting on loans because of the sudden rise in real interest rates; there was a steady stream of failures among these smaller banks throughout the decade.

The city banks also suffered from structural weaknesses that made them vulnerable to a shock. Some of the nation's largest banks were failing to maintain adequate reserves and were investing heavily in the stock market or making risky loans. Loans to Germany and Latin America by New York City banks were especially risky. In other words, the banking system was not well prepared to absorb the shock of a major recession.

Economists have argued that a liquidity trap might have contributed to bank failures.[citation needed]

https://en.wikipedia.org/wiki/Causes_of_the_Great_Depression

Som sagt, ingen konsensus kring exakta orsaker, men den omfattande förekomsten av billiga krediter och banker som lånar med otillräcklig säkerhet i stor omfattning har i alla fall framförts av en del som en faktor i det hela.

2016-07-02, 17:56 #**28827**

Medlem

Reg: Feb 2011

Inlägg: 19 518

För vad det är värt, ur en artikel från Affärsvärlden när ekonomin krisade 2008:

Citat:

De stora finanskriserna har nästan alltid uppstått när realräntan har varit låg en längre tid. Då blir det lockande att låna och därmed finns alltid möjligheten att hushåll och företag skuldsätter sig för mycket. På 1800-talet strömmade kapital från Europa till länderna i Nord- och Syd*amerika, som behövde finansiera investeringar i exempelvis järnvägar. I Europa var räntorna låga och spararna lockades att placera i amerikanska järnvägsobligationer som gav högre avkastning. Många använde också de låga räntorna till att köpa fastigheter och mark, särskilt i de stora städerna Berlin, Paris och Wien.

Citat:

Krisen på 1930-talet i USA, som brukar kallas Den stora depressionen, hade också sin grund i låga räntor. På 1920-talet skedde en kreditexpansion vilket gjorde det billigt att låna, inte minst till aktier. Det blev populärt att köpa aktier, belåna dem och göra så kallade kontantmarginalaffärer, vilket drev på kurserna ytterligare.

Den finansiella kreativiteten var hög. Nya och svårgenomträngliga värdepapper dök upp. Det startades investmentbolag, som skulle grunda nya investmentbolag, som i sin tur skulle bilda investment*bolag. På det sättet byggdes korthusliknande skapelser i flera lager upp, ovanpå ett existerande industriföretag.

Citat:

I mitten på 1920-talet byggdes det upp en fastighetsbubbla i delstaten Florida, ett slags förspel till det som skulle följa på Wall Street några år senare. Det var lätt att låna. Den restriktiva penningpolitiken efter första världskriget, för att hålla nere inflationen, hade lett till deflation och depression 1920–21. Det ville politikerna undvika. Därför hade de övergått till att driva en expansiv penningpolitik, vilket människor utnyttjade till att bland annat skaffa hus i det varma Florida. En omfattande byggboom uppstod där marker styckades av och såldes mot bara 10 procents kontantbetalning på köpesumman. Många köpte, inte för att bo, utan för att snabbt sälja vidare. Boomen höll i sig ett par år och övergick sedan i en krasch, bland annat som följd av ett par orkaner som orsakade stor skada.

Citat:

Dagens finanskris har obehagliga likheter med både Den långa depressionen och Den stora depressionen. I samtliga fall har det varit lätt att låna vilket har skapat fastighetsbubblor följda av bankproblem och börskrascher. Det har också funnits inslag av *finansiell ingenjörskonst med komplicerade och svårgenomträngliga värdepapper. Och spridningseffekterna till andra sektorer har blivit omfattande.

Citat:

Hur lång och djup dagens finanskris blir vet förstås ingen. Hittills har nästan alla underskattat krisen. I början trodde många att det som började som en bo*lånekris skulle förbli en ganska lokal finansiell kris. I USA har fastighetskriser historiskt alltid varit lokala eller möjligen regionala, men aldrig nationella.

Det fanns de som varnade tidigt, men de betraktades då som outsiders och togs inte på allvar. En var Nouriel Roubini, ekonomiprofessor vid New York University. Han förutsåg att fastighetsbubblan skulle spricka och ge långtgående effekter och att även banker skulle gå omkull. Nu är det många som lyssnar på honom.

Roubini anser att den nuvarande krisen beror på den största lånebubblan i historien och att alla möjliga sektorer berörs. Överskuldsättningen riskerar att ge oss en global depression, tror han.

http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article2552189.ece

Min viktigaste poäng med ovanstående artikel är ändå hur man pekar ut inte bara många politiska beslut, utan inte minst helt från den nationella ekonomin och politiken fristående faktorer som har ekonomisk påverkan (t.ex. världskrigen, Sovjetunionens kollaps betydelse för den finska ekonomin o.s.v.). När man diskuterar Sveriges ekonomiska framtid, så framstår alla diskussioner som inte tar hänsyn till svenskarnas medvetna politik att gå mot en s.k. 'failed state' som en aning verklighetsfrämmande, hur kunnig och beläst man nu än må vara inom nationalekonomi. Att tro att Sveriges medvetna nedmontering av de mest centrala delarna av samhällets funktioner inte kommer ha några som helst konsekvenser för landets framtida ekonomi förefaller i mina ögon vara någon form av eskapism. Jag talar givetvis om nedmonteringen av det nationella försvaret, av totalförsvaret, om hela det havererande svenska utbildningssystemet, den allt högre graden av upphörd upprätthållande av lag och ordning, polismyndigheternas tillbakadragande från stora landsytor, det havererade rättsväsende, det allt snabbare havererande vården (med akut- och cancervården som de första områdena att verkligen börja haverera märkbart), bristen på nysatsningar kring infrastrukturen och försörjningen av redan befintlig infrastruktur o.s.v. Allt detta kombinerat med en asylpolitik som skulle kräva snarare kraftig förstärkning av samtliga dessa områden, samtidigt som samtliga dessa områden lär haverera ännu snabbare under en lågkonjunktur än de gör redan idag mitt uppe i en högkonjunktur.

Att inte ta hänsyn till denna, mig veterligen, för ett i-land helt unika politik vid bedömningen av hur landet kommer att klara nästa lågkonjunktur förefaller i mina ögon vara väldigt märkligt. Och att Sverige förr eller senare lär hamna i en lågkonjunktur är väl ändå något som det råder konsensus kring? På ett eller annat sätt lär det väl även påverka Sveriges framtida bostadsmarknad med dess priser? I mina ögon har jag svårt att se hur ett fattigare och mer kaotiskt Sverige sannolikast skulle bädda för ännu högre bostadspriser i framtiden.

2016-07-03, 09:14 #**28828**

Medlem

Reg: Mar 2013

Inlägg: 387

Amen, bra skrivet. Enda anledningen som jag tror priserna kan öka är att de som fortfarande har det bra ställt, kommer att satsa allt för att försöka flytta så långt bort ifrån utsatta områden som möjligt där man kan ha ett lugnt liv och någorlunda bra skola för barnen.

2016-07-03, 11:07 #**28829**

Medlem

Reg: Dec 2015

Inlägg: 13 261

Citat: