Bostadsbubbla i Sverige?

Jag har inte utgått från en minimiavkastning på 9% utan en genomsnittlig avkastning på 9%. Det fanns en anledning till att jag tog just den siffran för det är snarare en aning lågt historiskt sett, åtminstone om vi räknar nominell avkastning.

Här finns en bra kalkylator för att beräkna årsavkastningen för S&P500 över en godtycklig tidsperiod från 1871 t.om. 2014: http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm

På korta tidsperioder blir avkastningen förstås osäker men över tid går den mot 9 till 11% för S&P500. Om vi ser på inflationsjusterade siffror blir det ca 2% lägre (kanske säger något om varför riksbanken har som mål att hålla inflationen på just 2%).

Här är några exempel, t.o.m. 2014-12-31 från följande datum:

Det verkar som om TS läser undersökningen som F-n läser bibeln. Kontentan av rapporten är att 81% av bostadsägarna inte oroar sig för en räntehöjning, och att de som inte äger sitt boende är mycket mer känsliga för ökade boendekostnader än de som äger.

Så då har 7-9% minus 30% skatt samt att de senaste årens kraftiga uppgång kräver långa perioder av nollränta och kraftiga interventioner i form av obligationsköp med färska nytryckta pengar.

Och du läser tydligen TS som en efterbliven mupp då det du skriver är diffust snömos. Vad vill du ha sagt med detta som är av relevans för diskussionen här? Det du skriver ovan är väl uppenbart för vem som helst?

Du använder förstås en ISK, då blir det 0,42% i skatt år 2016 (på hela innehavet) och jag fokuserade som du såg inte på de senaste årens uppgångar bara utan du fick exempel på alla tidsperioder ända tillbaks till 1871.

Där kan du snarare se att 2000-talet inte alls varit någon extrem tidsperiod utan snarare tvärtom. Endast 4,2% årsvis sedan 2000-01-01 till 2014-12-31. Efter denna tröga period är det alltså kanske snarare dags för mer rejäla uppgångar men jag nöjde mig ändå med att utgå från genomsnittliga uppgångar.

Hur länga har ISK funnits, hur länge kommer det finnas? Är det inte så att regeringen nu är inne och pillar i upplägget?
Har det historiskt funnits lika fördelaktiga placeringsformer? Kan det vara så att dessa krävs för att få upp börsen?

Inte extremt den senaste perioden? Visa gärna tidigare perioder med noll alternativt negativ ränta och kraftiga centralbanksinterventioner.

Vi får utgå från de skatteregler som finns nu samt de historiska avkastningarna och ingen pratar om att avskaffa ISK. Och nej, jag tror inte våra svenska skatteregler påverkar S&P500 som jag har utgått ifrån.

Det som inte är extremt är den avkastning S&P500 givit sedan 2000, att räntan varit låg är en annan sak. Avkastningen både innan och efter inflation har varit svag de senaste 15 åren och detta är inget konstigt. Vi har historiskt haft många tidsperioder med svag utveckling för att därefter få en explosion uppåt. Om de senaste årens uppgångar visar att det är på gång återstår att se men jag har valt att inte räkna med det i mitt exempel.

Det bör poängteras också att S&P500 är noterat i USD som varit betydligt starkare över tid än SEK. Därför får vi en positiv valutaeffekt om vi räknar om avkastningen till SEK. Detta har jag heller inte valt att räkna in. Det är alltså klart modesta uppgångar jag har räknat med, möjligheterna att överträffa detta är stora.

Klara vad?
Just kreditgivning är det mest kritiska. Vem ska få kredit och till vilken ränta. I privata banker finns ägarna som spärr mot vårdslöshet. Den saknas när de är offentligt ägda. Framtida kreditförluster är ovidkommande då. Vem skulle bry sig. Mona Sahlin? Åsa Romson? Är det din uppfattning att dom agerar omdömesgillt när det gäller framtida ekonomiskt ansvar? (I så fall lär du befinna dig i en väldigt liten minoritet).

Där sköt du dig i benet så att blodet bara forsar.
Det är just staten som tagit på sig ansvaret för att se till just detta som du säger att de inte klarat.
Och att staten misslyckats med det är väl något jag skulle kunna skriva under på. Iaf delvis. Framförallt så var svenska staten närmast kriminellt oansvarig 86-92. Där visade staten att det var viktigare med vem som vann valet än rimligt risk-hantering i finansiell sektor. Men så åkte vi på en rejäl smäll också. Den slipper vi igen eftersom borgarna släppte kronan flytande.

(Vad gäller den senaste finanskrisen i USA så var dock såväl banker som staten tämligen oskyldiga. Och bara drabbades indirekt i andra hand. Där orsakades allt av att de som skötte utlåning till bostäder (vilket alltså inte var banker) slutade göra det. Och med stopp i byggandet så spreds arbetslösheten och därmed skapades kreditförluster. Och så har man spiralen med recession och depression i gång. Och då ryker allt möjligt. Även sund verksamhet).

Det är inget binärt utan en gradskillnad. Lite grovt kan man säga att desto mer staten beskattar och bestämmer desto högre grad av kommunism. I praktiken är alltså Kina ganska nyliberalt jämfört med Sverige. Som exempel är public social expenditure 7% av BNP i Kina och 28% i Sverige. Men så har Kina mycket högre tillväxt också.

Ser du fram emot att i framtiden jobba i en fabrik och tillverka leksaker som Kinesiska barn får i sina happy meal lådor. Och där dom har flera ggr högre levnadsstandard än vad du har? Det bör du göra. Annars får du skippa tankarna på en stor statsmakt och bli mer nyliberal.

Nej, ingen pratar om att avskaffa, däremot att förändra.
Så då ska du hitta en gratis (eftersom du inte tagit hänsyn till förvaltningsavgift) S&P500 indexfond du kan handla i en svensk ISK, detta utan kostnader för att handla i dollar med svenska kronor.
Jag tar tacksamt emot ett sådant tips.


Har du någon bra graf där du kan visa att dollarn över tid varit betydligt starkare än sek?
Du tycker fortfarande inte att det krävts extrema åtgärder för att få en modest utveckling på börsen?

Om vi skulle se denna explosion uppåt som du tror kan komma, vilket såklart är fullt möjligt, och räntorna skulle börja vandra uppåt, hur påverkas din ISK?

Det kan de nog ha skäl att vara. En räntehöjning driver upp hyrorna. Vad jag vet är det ingen större skillnad mellan genomsnittlig belåningsgrad mellan Fastighetsbolag och bostadsägare. En skillnad är väl att innan bostadsägarna fick lån så kreditprövades de, och klarar höjda boendekostnader.
Det är väl mer tveksamt om hyresgäster har utsatts för liknande prövning. En del privata Fastighetsbolag gör väl tappra försök.

Och kommer en begränsning av ränteavdrag så lär det gälla för juridiska personer också. Och då driver det upp hyrorna iom att Fastighetsbolagen åker på högre kostnader.

Anledningen till att jag har utgått från ett amerikanskt index är att det där finns lång historik att tillgå, ända tillbaks till 1871 som du såg. För OMXS30 som index över de 30 största aktierna på Stockholmsbörsen har vi historik till 80-talet någon gång tror jag. Det är säkert inte på något sätt fel att ta en investering i det heller och där har både Avanza och Nordnet fonder helt utan avgifter.

USD mot SEK klarar du säkert av att googla fram själv, jag litar på att du klarar det.

Och angående extrema åtgärder för modest utveckling så väljer jag att inte fokusera så mycket på subjektiva bedömningar om hur ekonomin ser ut, detta kan debatteras hur länge som helst. Jag fokuserar istället på vad som är en normal avkastning över längre tidsperioder, och det täcker in perioder med både bra och dåliga förhållanden.

Den sista punkten angående räntorna. Ja hur har räntorna påverkats av den starka uppgången de senaste åren tycker du?

Vill också säga att du fäster för stor vikt vid börsavkastningen. Även med noll i avkastning spar man ihop stora belopp med de ytterst små sparåtgärderna jag räknade med. Däremot finns chans till betydligt högre avkastning än jag har räknat med och då kan det bli en rejäl bonus.

Kul att du anser att minusränta och det faktum att Riksbanken kommer att inneha 30% av statsobligationerna som en subjektiv bedömning på vårt ekonomiska läge. Finns det någon någorlunda seriös nationalekonom som tycker detta är normalt?

New York Times gjorde en sammanställning på S&P500 vilket visade att det inte alltid är en fest på börsen.
http://www.nytimes.com/interactive/2011/01/02/business/20110102-metrics-graphic.html?ref=business&_r=0

Har du otur får du inte tillbaka pengarna under din livstid, har du tur kan du gå i pension vid 50.
Tycker du gör något av en Schyffert när du förenklar bilden till att det räcker med att sluta röka och börja ta med matlåda för att spara mycket pengar.
Så enkelt är det inte, speciellt i dessa (subjektivt bedömt) märkliga ekonomiska tider.