Bostadsbubbla i Sverige?

Inga problem, tror det löser sig..

Skönt med någon som faktiskt är ärlig
Förlorat så helvetes mycket pengar jag med.. Haha, men man lär sig alltid nått. Hoppas jag... Jag har lärt mig att allt är mycket mer komplext än vad man kan tro. Och att man ofta blir blind för den "sanning" man så att säga "letar efter" aktivt. Gäller försöka vara lite öppen för "alla sidor".

Pompripossan: Ring psyket ?

Jag tror man skall vara väldigt försiktig i en tråd om nationalekonomi tro att man vet hela sanningen helt och hållet själv.

Frågan är väldigt komplex. Många olika intresse-organisationer. Människor man hanterar.

Och att tro att "dåtidens" formler gäller "nutiden" är naivt. Speciellt när spelplanen faktiskt ritats om rejält.

Världen är ny. Och globaliserad.
Sverige är en ny. Avreglering av hyresrätter. Klart skuldsättningen ökar när folk själva äger sitt boende.

Man saknar ofta personer som ser på saken från ett brett perspektiv. Folk försöker främja vad dom själva tror på. Men det är inte nationalekonomiskt.

Nationalekomomi är spännande. Men det är samtidigt väldigt svårt. Absolut så långt ifrån svart och vitt som vissa försöker få det till. Inte ens Stefan Ingves, och alla på tv verkar riktigt begripa allt hela tiden. Så tror inte för fem öre att någon här inne vet hela sanningen. Speciellt inte dom som "helt fokuserat" ser på debatten på ett ensidigt sätt.


------
Pompripossan hade först en smiley på en telefon. Därav smiley om psyket. Undrade om han menade jag skulle ringa dit

Vi tar trettio års amortering med fast månatlig avbetalning. Fem miljoner till motsvarande tre procents årlig ränta är drygt 20 971 kronor per månad. Med två procents årlig inflation innebär det att sista betalningen motsvarar drygt 11 577 kronor i dagens värde. Vid fem procents ränta får vi 26 500 respektive 14 600. För att underhålla oss lite så är det 17 300 vid motsvarande 1,5 % årlig ränta.

För att vi ska passa in på bankernas "fem gånger bruttolönen"-regel krävs hundra lock i månaden, ungefär 60k netto. Det är förstås ingenting man kan förvänta sig att "alla" klarar av, men för ett hushåll med 60k netto är det en "valk in parken" som britten säger (förutsatt att man inte vill leva som att bostadens värde satt på sparkontot). Svårt för en polis och en lärare att få ihop, men det är inte långt ifrån medianlönen för ett hushåll med två förvärvsinkomster i Stockholm.

Jag tror att du kraftigt underskattar hushållens förmåga att betala av lån om de bara vill.

Sedan har vi det där med att lånen inte skrivs av om man säljer till förlust, utan man är fortsatt skyldig banken den del man inte kunnat betala tillbaka vid försäljning...

Tja, gick väl inte så smidigt i Sovjet.


Riksbankens motsvarighet i länder brukar ansvara för finansiell stabilitet.


Nej, men då är man på god väg.

Att RB är självständigt är inte synonymt med att RB är helt fristående, det betyder bara att de är behöriga att sköta penningpolitiken utan att någon annan lägger sig i.

Du glömmer, precis som många andra, en väldigt viktig sak som stjälper hela ditt resonemang. Det är nämligen så att när man vill casha in så är det ingen snäll gubbe som öppnar plånboken och betalar vad du tycker du ska ha för bostaden. Det är en annan bolånetorsk som ska finansiera din "vinst" med pengar han lånat i banken. Dessutom är det ingen som ens kan låna mångmiljonbelopp för att "man måste bo" eller "man måste flytta hemifrån" om inte banken går med på att låna ut flera miljoner.

Om en bostad kostade 500.000 och man visste att den skulle minska i värde, eller rent av bli värdelös, i framtiden så skulle man kunna ta det som vilken annan kostnad som helst. Man bränner således 500.000 + eventuell ränta under en livstid för privilegiet att kunna bo som man vill. Så kan du inte tänka när en genomsnittlig lägenhet i Stockholm kostar 5 miljoner. Då måste bostaden öka i värde för att du ska kunna ta på dig en sådan oerhörd lånebörda, och då har vi per definition en lånebubbla.

Det fetade. Bara de vill, ja. Nu är det nog såhär att ingen vill betala 5 miljoner för en genomsnittlig bostadsrätt om den enda trösten är att man har en chans att betala av den under en livstid om man späker sig rejält och ingenting går snett under resans gång. Kan man inte göra sig en hacka genom att sälja i en marknad som bara pekar uppåt med 20 % per år så vill man nog inte betala mer än 2 miljoner för just den bostaden. Och då sitter den innevarande bolånetorsken med 5 miljoner i lån och ser 3 miljoner gå upp i rök. Bankerna ser samma 3 miljoner gå upp i rök och drar i nödbromsen i låneluckorna så att bromsbackarna glöder. Och då har vi en bostadsbubbla.

Du sa att det var absurt att ett hushåll skulle klara av att betala ett lån på fem miljoner mellan avklarad utbildning och pension. Jag menar att det inte är särskilt absurt, utan tvärtom ganska vanligt eftersom att det inte kräver mer än två inkomster som nästan hälften av alla arbetande stockholmare tjänar.

Om du anser det vara att späka sig rejält för en familj att ha 30 000 (jag smäller på mängder av tusenlappar på den månatliga boendekostnaden nu) att röra sig med varje månad så har vi HELT olika syn på vad "späka sig rejält" innebär.

Nu ändrar du förutsättningarna. Om tanken med köpet är att sälja den för att göra vinst så finns det ingen som helst mening med att diskutera huruvida de kan eller inte kan amortera av lånet under sin livstid, eftersom att det uppenbarligen inte är relevant. Du får bestämma dig för vilken situation du vill diskutera.

Nu beskriver du en binär verklighet där fastighetspriserna antingen stiger med 20 % per år, eller störtdyker med 60 %. Känner du inte att det finns några andra sannolika scenarion? T ex stabila priser?

Det är väldigt enkelt: Det finns inga stabila priser i Sveriges bostadsbubbla eftersom priserna (och lånen) är så höga att de endast kan hållas uppe genom en kraftig prisökning. Om man inte kan räkna med en prisuppgång (möjlighet att både kunna bo flott och tjäna pengar) så är dagens priser (och lån) absurt höga. Ingen kommer att vilja leva med pressen av att ha dessa absurda lån bara för att den förra bolånetorsken betalade lika mycket. En stabil bostadsmarknad, med stabila priser, finns alltså inte. Antingen går det rakt uppåt eller rakt nedåt. Ja, bostadsmarknaden i Sverige är binär.

Detta är vad jag är säker på. Om du är säker på att folk kommer att vilja betala 20.000 spänn i månaden för resten av livet i bostadskostnader så är det säkert bra för ditt välbefinnande. Du verkar dessutom säker på att bankerna kommer att tillåta att inflationen äter upp lånen utan att de höjer räntan för att kompensera den. Vilken nationalekonomisk skola har du hämtat dessa märkvärdiga idéer ifrån? Jag är dock säker på att ingen kommer att vilja betala dessa höga priser om man inte kan räkna med en vinst i slutändan. Även om man har "råd" med det. Inte heller tror jag att bankerna kommer att låna ut pengar till bolånetorskarna så att de har "råd" om marknaden utvecklas utan värdeökningar. Men du får tro vad du vill. En hint som kanske vederlägger ditt önsketänkande kunde vara siffrorna som cirkulerar i tråden om att 25 % av bolånetorskarna går i konkurs om bolånens kostnader stiger med 3.000 spänn i månaden...

Du förutsätter att människor lånar mer än de anser att bostäderna är värda för att de planerar att sälja med vinst. Har du något stöd för detta?

20 000 i månaden är ingen ovanlig hyra, inte i Sverige och definitivt inte i andra länder. Vad jag svarade på var påståendet att det skulle vara absurt att tro att hushåll kan betala av ett lån på fem miljoner. Det är inte absurt, det är fullt genomförbart för väldigt många.

Mina exempel använder det uttalande inflationsmålet på 2% samt en realränta mellan 1 och 3 %, vilket (enstaka kortare perioder exkluderade) representerar det spann som realräntan legat på de senaste 40 åren ganska bra, och de senaste 20 åren har den inte gått över 4 %, så jag känner mig ganska bekväm i att stå fast vid den.

Vill du att vi använder oss av andra värden kan vi förstås göra det. Vad anser du vara en mer rimlig realränta, och varför?

Ingenstans står det att en fjärdedel av svenskarna med bolån skulle gå i konkurs om räntekostnaderna steg med 3 000 kronor i månaden. Det är en oärlig representation av vad som står i länkarna som angivits som källa till siffrorna. Det står att en fjärdedel av bostadsägarna skulle flytta om deras boendekostnader steg med 3 000 kronor per månad, men det inkluderar exempelvis pensionärer som betalat av sina bolån för länge sedan och lever på pensionen som täcker driftkostnaderna.

Har man en miljon i lån motsvarar 3 000 kronor mer i månaden 3,6 % högre ränta än i dag, det vill säga 5 % totalt. Det finns ingen som får ta lån på en miljon om de inte klarar 5 % ränta. Ju större lån man har, desto mindre sannolikhet är det att man skulle "gå i konkurs" om räntan steg så att deras räntekostnader ökade med 3 000 kronor.

Tar vi det nyss nämnda lånet på 5 000 000 kronor så motsvarar det en räntehöjning à 0,72 %. Tror du att det finns någon bank som lånar ut pengar till någon som går i konkurs om räntan stiger till strax över två procent?

Det innebär att den största risken om räntekostnaderna steg med 3 000 kronor i månaden finns bland dem med lägre lån. Men det skulle kräva att räntan steg otroligt mycket (till nio procent om man har en halv miljon i bolån).

Tesen att de höga priserna gör att 25 % av låntagarna skulle gå i konkurs om räntekostnaderna steg med 3 000 kronor i månaden är alltså inte bara direkt felaktig, den är dessutom orimlig eftersom att de aldrig hade blivit beviljade lånen med en så pass tight privatekonomi.

Mycket snack om hur stora pengar det är och att man absolut inte kan betala av ett sådant lån under sin livstid, men har ni ens räknat på saken, nej skulle inte tro det. Jag kunde däremot inte motstå att göra ett räkneexempel för att sätta lite perspektiv på saken.

Ta ett par, dvs. två personer, där båda röker 2 paket cigaretter om dagen och dessutom går ut och äter lunch varje arbetsdag. Jag har inte superkoll på cigarrettpriser men räknar här med att de kostar 60 kr per paket. Extrakostnaden för lunch ute istället för att ta med hemifrån räknar jag också med 60 kr för men bara 5 dagar per vecka. Det finns många låginkomsttagare som har betydligt större onödiga utgifter än detta och det går bra att tänka in andra saker än cigaretter och lunch ute.

Säg att man bara spar på detta enkla och inte gör några som helst ytterligare besparingar. Pengarna sätts varje månad in i en indexfond på börsen som avkastar 9% årligen, vilket är fullt rimligt. Det skulle kunna bli betydligt mer under gynnsamma perioder.

Vad leder då dessa små besparingar till, jo om två personer gör detta tjänar de ihop 1,84 miljoner kronor på 10 år.


Det här klarar nästan alla av, även låginkomsttagare. Är man aningen sparsam kan man utan problem dubbla eller tredubbla beloppet som man spar varje månad, speciellt om man byter sin dyra HR mot en BR med lägre månadskostnad. Jag är visserligen ingen anhängare av att ett bolån måste amorteras ned innan man dör för man behöver inte låta arvingarna få mångmiljonbelopp. Men även om man nu absolut vill betala av hela lånet är det tydligt att det går att göra utan någon större ansträngning. Många slänger bort mer pengar på ren skit som cigarretter, sprit och spel mm. än vad en attraktiv BR i Stockholms innerstad kostar.

Om vi skruvar upp besparingen en aning så att man spar 200 kr per dag + dagens lunch 5 dagar per vecka drar dessa två personer in 2,76 miljoner på 10 år med i övrigt samma siffror som ovan.

Du får gärna tipsa om en sån indexfond som uppenbarligen avkastar minst 9% netto årligen.