Bostadsbubbla i Sverige?

Ja, i så fall förstår jag inte riktigt vad det var du invände mot när du skrev det, för det var ju det Trillske skrev också.

Men poängen är att den som köper bostad och hoppas på prisökning inte låter det påverka deras WTP, medan den som köper bostad och har för avsikt att sälja den med vinst värderar bostaden högre på grund av det.

Det innebär att även bostadsmarknader där ingen äger en bostad förutom den de bor i skulle kunna ha prisökningar som till viss del består av spekulation. Det skulle nog vara ett rätt intressant papper att läsa, hur stor del av köparna som köper på kort sikt (säg <5 år) och låter potentiell vinstmöjlighet avgöra vilket objekt de köper, samt om och i så fall hur mycket det påverkar bostadspriserna.

När du räknar på vad en bil kostar att äga så ingår förstås andrahandsvärdet i den kalkylen och precis likadant är det för en bostad. Vad du får ut när du väl byter bostad påverkar förstås vad den har kostat att äga och bo i. Givetvis kan du inte i förväg veta detta men en bedömning är det ändå klokt att göra.

Att man sedan värderar bostaden efter vad den kostar att bo i är heller inte konstigt på något sätt och det är definitivt inte spekulation. Det är snarare än bedömning av fundamenta.

Som exempel har jag varnat för bostäder på avfolkningsorter. Trots att de har en lägre prislapp kan de bli väldigt dyra att bo i om man tar hänsyn till ett lägre framtida värde. Köper du t.ex. en villa för en miljon som fem år senare inte alls går att sälja pga att ortens enda företag har lagt ned och du själv därför också vill flytta, då får du slå ut bostadens inköpspris på tiden du har bott där. Kan bli riktigt dyrt det.

Det är alltså bedömningar av totalkostnaden att bo i bostaden under en given tidsperiod och att bedöma totalkostnaden är väldigt vettigt.

Just det, om det påverkar priserna annars är det inte relevant utan helt ointressant.

Antag att Nisse är i behov av en bostad. Han vill köpa nånstans där han trivs och där det också finns en bra chans för värdeökning inom en femårsperiod. "Nacka verkar ju bra, dit ska man dra tunnelbana och då lär priserna sticka iväg". Om Nisse är riktigt tidigt ute har inte marknaden hunnit diskontera värdet av fördelen med den kommande tunnelbana. Då kan Nisse få en lägenhet för något som kan betraktas som ett fyndpris några år senare. Eller så har fler än Nisse tänkt samma tanke, och priserna har redan hunnit påverkas av infon om kommande tunnelbana, och då gör han kanske inte en så god affär.

Priserna kan alltså påverkas på kort sikt, om många aktörer samtidigt ägnar sig åt spekulation om en framtida värdeökning. Priserna sticker iväg när marknaden jobbar på att diskontera värdet av tunnelbanebygget. Men ökningen planar så småningom ut och marknaden når ett rättvist jämviktspris jämfört med andra kommuner med tunnelbana. Så på längre sikt har inte priserna påverkats av spekulationen utan av bygget av tunnelbanan, som gjorde kommunen attraktivare. Priserna hamnar alltså där de ska, oavsett spekulation. Priserna hamnar där de ska pga att det finns en efterfrågan på att bo.

Finns två saker att ha i åtanke:
1) Många som köper bostad har för avsikt att bo där väldigt länge. Speciellt gäller det villor/radhus skulle jag säga. 30 års innehav är inte ovanligt. Och då blir det närmast hopplöst att gissa något andrahandsvärde. Och då handlar det inte om spekulation.
Det är väl möjligen yngre personer som köper sin första bostad som tänker i termer av någon slags förhoppning om att göra ett klipp.

2) Den som köper en bostad (BR) med from förhoppning om att marknaden skall stiga och att denne ska kunna casha in en vinst vid försäljning, missar då att den nya bostaden har dragit iväg i pris, iom att marknaden steg. Hela operationen blir en förlust, iom att staten kniper åt sig en del av "vinsten". När denne nu sitter i sin nya bostad så har vederbörande mer skulder och högre boendekostnad än om marknaden hade stått still.

Jag föreslår en indelning av tre olika grupper av köpare av bostad som de ska bo i.

En del människor har inte en tanke på att sälja eller bryr sig om eventuell värdeökning eftersom att det ligger för långt fram i tiden, de har inte ett uns av spekulation som påverkar deras beslut.

En del människor väger för- och nackdelar och väger då även in värdestabilitet för att de inte vill köpa något utan att kunna lösa lånet när de flyttar, de har inte heller någonting spekulativt i sitt beslut.

En del människor låter värdestegring vara en bidragande faktor för vilken bostad de köper, eftersom att de vet att de kommer sälja den och är ute efter att göra vinst, de låter spekulation spela en roll i sitt beslut.

Har du några invändningar mot det?

Jag tycker att ni borde fundera på en rejäl avhandling då ni är inne på spår vardagliga forskare verkar ha missat totalt i sina analyser av varför bostadsmarknader naturligt går i cykler av överskjutande hybris och underskjutande pessimism. Det här med att aggregerad psykologi inte är prisdrivande är nytt och spännande.

Bumpar hursomhelst denna och låter surfarn svara också. Så kan ni ju för en gångs skulle ta något framåt. Det finns liksom ingen mening att bläddra i den här tråden, man vet att de senaste 10 sidorna innehåller samma sak hela tiden.

Om det är "motivera" som skrämmer er så behöver det inte vara någon lång utläggning.

Du kan väl göra den indelningen om du vill eller någon annan också om du känner för det. Jag tycker mest det är larvigt att prata om spekulation ens i den tredje gruppen. Om jag ser en bostad som jag anser är felprissatt och köper den pga av den som jag bedömer det felprissättningen då medför mitt intåg som köpare att den närmar sig en i mitt tycke mer korrekt värdering.

Spekulation säger en del, bidrag till en mer korrekt marknadsvärdering säger jag. Varför mer korrekt när det baseras sig på min bedömning som kan vara fel säger någon. Jo för att om min bedömning är fel och den driver upp priset för den här och liknande bostäder och andra håller med om att min värdering är fel, då leder det till ett ökat utbud av liknande bostäder till försäljning.

Din dagisnivå är bara för ointressant att delta i.

Vet du att spekulation spelar en obetydlig roll i prisuppgången?

Fast nu definierar du spekulation som att köpa bostad i ett område man tror kommer gå upp i värde, så att dagens pris anses vara billigt om några år. Då har du helt plötsligt kategoriserat en mycket stor del av bostadsköparna som spekulanter. Snacka om att ha gjort en helomvändning

Helt ening, folk med ett långt tidsperspektiv på sitt boende låter sällan (om någonsin) framtida försäljningspris ens komma med i beräkningen. Då är det nog snarare saker som "kommer bygden överleva" som gäller.

Hade man tänkt flytta till ett ställe som Knivsta t ex hade några års boende centralt i Stockholm under 2000-talet i stället för att flytta direkt till Knivsta givit en ett kapital som inneburit mycket lägre belåning eller större hus.

Tack för att du slutligen bekräftade vad jag misstänkt länge.

Jaså, på lång sikt är det förödande att välja en bostad på fel ort jämfört med att välja en bostad på en tillväxtort. Det är väl också ett skäl till att BR inte är lika vanligt på avfolkningsorter som i storstäder.