Bostadsbubbla i Sverige?

Hört talas om vinstskatt?

Det har inget med saken att göra. Vore insatsen den enda restriktionen kunde jag köpa en villa på Djursholm. Mina pengar har helt enkelt 0 hävarm. Förklaringen har Trilske och Svenne-i-banan gett några inlägg högre upp.

Är det stora BR som driver prisutvecklingen där?

Du är inte från Stockholm, va? Närförorterna har alltid varit bebodda av vanliga knegare. De billigare krediterna fick inte folk att röra sig närmare stan. Den kraftigare prisstegringen är mer lik en slags svallvåg, när priserna steg snabbt inne i stan blev det relativt billigare att bosätta sig i närförorterna, vilket i sin tur skapade prisökningar även där.

Vasastan måste haft prisökningar mycket längre än så, det var tio år sedan jag flyttade från landet och redan då talades det om att priserna stigit under lång tid i Vasastan.

Det diskuteras bostadsbubblor hit och dit med fokus på oss som äger.
Bor du i hyresrätt är i princip "bubbeleffekten" samma fast du betalar kontinuerligt för fastighetsägarens värdeökning. När "bubblan" väl faller är du lika blåst som alla andra. Du betalar fastighetsägarens plötsliga kostnadsökning + förväntade vinstuttag. Vi som köpt är våra egna fastighetsägare och har vår investering kvar. Ex: lgh köpt för 2 milj år ett. År 10 värd 4,5 milj.
Lånebild kanske 3 miljoner (lite bil, båt, sommastugeupprustning, vad ver jag) finansierat via bostaden.
Att bostaden, med bostadsbrist på kanske 500.000 bostäder, skulle sjunka i värde betydligt och staten bli tvungen till en "Bengt Dennis" åtgärd är noll. Bor man i Malung kanske men i sto, malmö eller gbg nix.

Ni som hävdar bubbla har babblat i snart 20 år och vi ligger fortfarande efter resten av världen i priser.

Med nuvarande invandring är det bara att applådera! Ni hyrestagare brukar ju i majoritet vara för invandring med undantag för de som har pengar så dem skiter i vilket.

Kontentan är att ni som hyr betalar en mellanskillnad till en fastighetsägare som även vill ha vinst, nyinvesteringskapital, deras val av hantverkare, deras utbud av väggfärg, material mm.

Du betalar mer än vad en bostadsägare gör.
Argumentet "Jag kan flytta när jag vill" funkar inte heller. Skulle vi tävla om snabbast lämnad bostad, för som jag hört exempel på, att man kanske vill resa ett år. Så vinner nog jag och min reskassa är räknad i 7 siffror och inte 4.

Har man sedan tänkt bo i 30-40 år i samma boende så blir det ännu fördelaktigare.
Min kostnad ökar inte med fastighetsägarens planer utan med min egen ekonomi.

Går räntan upp så kan jag sänka lånebilden, går ränta ner kan jag öka den om jag behöver en ny bil, båt eller renovering. Mitt val inte någon annans. Du är alltid kokt och kan inte göra mycket. Skulle du råka spika för mycket i väggarna så får du betala även det när du flyttar.


...men du väljer själv...

På vilket sätt skulle du som hyresgäst betala för någons värdeökning???

I verkligheten gör du inte det. Däremot betalar du för ägarens alternativkostnad och risk, och både dessa kostnader ökar i takt med värdet. Alternativkostnaden kan rimligen beräknas öka linjärt, medan kostnaden för risk möjligen kan linjäriseras inom vissa intervall men den intressanta kostnaden för risk är ickelinjär.

Åtminstone alternativkostnaden får man ta betalt för idag (antagligen inte kostnaden för risk?). Som framgått gång efter annan i tråden räknar inte gemene man på den kostnaden, inte minst då kreti och pleti tror att BR är en jättebra monetär investering i största allmänhet.

Konsekvensen är att det ser ut som att hyresgästen betalar för ägarens vinst.

Dock, om vi ska ta den här analysen till verkligheten, så verkar hyresnivåerna ha stagnerat, åtminstone i Stockholm. Du betalar fortfarande drygt 9k för en etta i city. Det är intressant för det har sett likadant ut under rejäl ökning av värdet. Det kan tyda på maxad betalningsförmåga. I ett sådant scenario får Dlde analysen omvänd - i sådana fall ökar ägarens kostnad medan hyreskostnaden står stilla.

Väldigt spekulativt dock, jag har inte räknat på vad räntesänkningarna haft för effekter, dvs det finns en möjlighet att sänkningen av räntan minskat hyresnivåerna i samma takt som alternativkostnaden ökat dem.

EDIT: sen skulle jag läst hela Dlds inlägg innan jag gjorde någon form av seriöst svar, dumhuvudet slår ju världsrekord i varannan mening

På vilket sätt anser du att du i den meningen beaktat att jag erhöll en värdeökning när jag köpte min latte?

Min vinst är en värdeökning.
För säljaren är 30 SEK värt mer än latten, det är därför som säljaren vill byta till sig 30 SEK. Möjligen kan du föreställa dig att säljaren erhåller en monetär vinst. Och då kan du sitta och hävda att försäljning av latte är spekulation. Gör du det?

Det jag refererade till är grundläggande nationalekonomi. Det beskriver varför folk gör affärer med varandra i ett samhälle. Affärer görs när båda parter anser att det de byter till sig i affären ger dom en värdeökning.
Nu har du väl hävdat att du är utbildad inom området och arbetat på en investmentbank. Då kan man förvänta sig att du skulle vara medveten om den här typen av basal kunskap.

Så antingen stämmer inte det och du är helt enkelt väldigt okunnig. (Inget fel i det). Eller också är det som du säger och det är något annat som får dig att fokusera på någon detalj väldig formalistiskt och glömma eller bortse från all din övriga kunskap. Och vara helt oförmögen att ta in argument.

Du viftar bort de referenser till Wikipedia som jag givit. Där den engelska rimligen får ses som ganska god och borde kunna accepteras. iaf i grova drag. I stället drar du fram en mycket kort mening i SAOL, och gör den extremt formalistiska invändningen att SAOL definierar orden i Svenskan.

När jag sedan pekar på orimligheten i den korta SAOL-meningen, med ett trivialt exempel så avfärdar du det med att kaffe är äckligt. Sedan avfärdar du det i att jag inte skulle ha gjort just en monetär vinst. (Något som SAOL inte krävde). Och där du rimligen inser att andra parten i affären gjorde just en monetär vinst. Men det bortser du ifrån.
Du uppvisar ingen förmåga till att ta emot relevanta kommentarer, utan all effort handlar om att avfärda dessa. Antingen genom rent formella invändningar eller ny påhittade krav.

Vidare så visade du inte att du kunde ta in den relevanta invändning jag gjorde mot att du släpade in CAPM. Och framförallt inte kommentaren om distinktionen mellan hedging och spekulation.

Och inte har du bemött kommentaren ang pensionssparande och capital preservation. Och att köp av real estate just kan ses som pensionssparande och capital preservation och då inte spekulation.

Vidare så har du helt ignorerat tämligen triviala saker som att Zurfarn kanske köpte en lägenhet något tidigare för att det var bra läge. Och att det skulle kunna dröja år innan ett liknande läge dyker upp igen. Och inte heller att lägenheten skulle kunna användas innan barnet flyttade in, tex som gästbostad eller förråd.

Du bara påstår att ditt påstående gäller.

Jag har berört några av mina bevekelsegrunder ovan. Det jag skulle säga är att du omedelbart faller in i sk pennfäktningsbeteende, där du ska segra och ändamålet helgar medlen. Och din förmåga att ta in vad de andra skriver är obefintlig. Vad skulle du själv beskriva det som?

Min ganska spontana kommentar handlade mer om att räntesänkningarna har kompenserat för ökade kostnader i drift och underhåll. Dvs det är hyresgästerna som "fått" räntesänkningen.

En konsekvens av det är då att om räntorna kryper upp så kommer hyrorna att göra det på motsvarande sätt, då fastighetsbolagets kostnader stiger.

Dvs vid stigande räntor kommer så väl boende i HR som BR att få vidkännas en utgiftsökning (i form av cash out) för sitt boende. (Undantaget de i BR/villa som är skuldfria).

Behövs det verkligen en diskussion om vad spekulation är? Köper man någonting som man hoppas kommer öka i värde så man kan göra vinst så har man spekulerat i en värdeökning, det gäller oavsett om man köpt en lägenhet till ungarna att mellanlanda i som man tänkt kränga när de har egna familjer, eller om man daytradar. Skillnaden är att daytradern gör sitt inköp i uteslutande spekulativt syfte. Ej att förväxlas med [alla?] återförsäljare, mellanhänder, som gör sin vinst från att utnyttja t ex skalekonomi, informationsasymmetri, eller för ökad tillgänglighet.

Är dock i min mening fortfarande intressant att fundera på huruvida det händer i verkligheten, eftersom HR-marknaden till skillnad från BR-marknaden är tyglad av faktisk snarare än potentiell (framtida) eller artificiell (subventionerad) köpkraft. Det vill säga det finns en verklig betalningsförmåga, och thats it.

Hypotetiskt bara för att dra poängen: låt säga att vi låter en etta belånas för 3 miljoner, och drar upp räntan i 10%. Kommer hyresgästen kunna betala månadskostnad + ränta + alternativkostnad? Antagligen inte. Rimligen maxar vi där hyresgästen kan betala månadskostnad + ränta (annars måste ägaren antingen betala själv eller sälja sin BR; om det saknas köpare sänker vi priserna tills vi når en konvergens där folk har råd att betala). Alternativkostnaden utgör där just en ren kostnad, d.v.s. ägaren går med förlust på sitt ägande vilket heller inte är långsiktigt hållbart.

Som vanligt noterbart att alternativkostnaden utgörs av storleken på köpeskilling - vilket även gäller räntekostnaden givet att vi fixerar belåningsgraden. D.v.s. återigen vill jag hävda att det är köpeskilling som är mest intressant att analysera vad gäller skapandet och punkterandet av bostadsbubblor, inte ögonblicksbilder av subventionerade räntekostnader eller extrapolerad köpkraft.

Men nu grundades diskussionen från exemplet där en förälder planerade framtiden och köpte en BR som dennes barn senare skulle få. Att beskriva det som spekulation är rätt märkligt, man kan lika gärna säga att det var just spekulation om framtida priser som denne ville undvika.

Det är också så att när jag köper en BR för att bo i kan jag förstås samtidigt hoppas på att det blir en bra affär. Det blir inte spekulation bara för att man har den förhoppningen.

Hur många svenskar med resurser att köpa BR till sina barn bor i Tensta/Rinkeby/Fittja/Skärholmen/Akalla/Hässelby Gård/Fisksätra/Rågsved/Rosengård/ skitdelar av Hisingen etc?
De finns säkert men inte är det någon stor mängd, den stora flykten från invandrarområdena har redan skett.