Bostadsbubbla i Sverige?

Och vi vet också vad inflation gör med lånen...

Men idag är räntan så låg och "inflationen" ligger i bostadspriserna istället. Vilket är jättebra för alla oss som äger vår bostad.

Om man tittar på vad folk är villiga att betala för en andrahandslägenhet får man en indikation på var den absoluta smärtgränsen går för bostadskostnaderna. Idag ligger kostnaden för att äga en lägenhet långt under hyran för samma lägenhet på andrahandsmarknaden (i Stholm med omnejd). Det talar för att det finns ett utrymme för höjda bostadskostnader för ägda bostäder.

Detta är en LÅÅÅNG tråd, av förklarliga skäl har jag inte läst igenom hela. Om följande därför nyligen avhandlats ber jag om ursäkt.

Utan att riktigt kunna bestämma mig för vilken för jag ska stå på när det gäller bostadspriserna så har jag ändå anammat två absoluta men motstridiga faktum. Det bör nämnas att dessa observationer främst gäller Stockholm och inte Sverige i stort.

1) Bostadsbristen kommer fortsätta att pressa priserna uppåt. Detta är enkel tillgång och efterfrågan.

2) Bostadspriserna är snart så långt ifrån realistiska nivåer med avseende till hushållens inkomst att de omöjligen kan fortsätta uppåt. Avmattning kommer att komma när m²-priset närmar sig en årslön för medelsvensson.

Vad ser ni för utfall baserat på dessa antaganden. Absolut, folk måste bo. Är det många som vill ha kakan blir kakan dyr. Men samtidigt, den febrila ökning vi är inne i kan omöjligen fortsätta. Jag menar 15% ökning per år? Det är vansinne. Ställ upp detta i ett excelblad och se var priserna ligger om 10, 20 eller 30 år. Inte ens sen nittiotalet, efter den kraftiga uppgång som varit toppat med senaste årens hysteri, ligger ökning på mer än 10-11% per år. Om prisökningen skulle "falla" till "ynka" 5% per år, skulle marknaden se detta som en förlust?

Om inte politikerna ordnar fram mer byggklar mark så är det oundvikligt att priserna kommer att fortsätta uppåt.

Det finns även en naturlig del av planprocessen som inbyggt håller uppe priserna och det är rätten att överklaga för oss medborgare. Det gör att byggena drar ut på tiden, blir dyrare än vad som är nödvändigt och att folk blir utan bostäder.

Där håller jag inte med alls. Titta på kostnaden istället så kommer du upptäcka något helt annat.

Priset är som jag konstaterat inte kostnaden.

Jag gjorde ett räkneexempel i en annan tråd om bostadsbristen där jag konstaterade att om räntan dubbleras så påverkas inte kostnaden för att bo nämnvärt ändå.


Och tittar man på kostnadsnivåerna och jämför med att hyra så är det fortfarande ganska mycket billigare att äga själv. Och så länge det inte finns lediga hyresrätter till billiga hyror att tillgå så kommer priserna bara att fortsätta upp.

Man kan inte välja bort att inte bo om man är en normal människa och jag tror ändå att folk är någorlunda rationella och vill ha det billigaste alternativet, dvs att äga sin bostad själv.

Allt hänger på kostnaden för att låna och den är körd i botten. Detta samtidigt som det inte fylls på med bostäder i den takt som det skulle behövas egentligen.

Nej marknaden fungerar inte så. En bostad är ingen aktie. Man köper en bostad för att bo i den oavsett om marknaden går upp eller ner.

Intressant, men det räkneexempel du presenterar är väl i underkant. En färsk sökning på hemnet visar att 1,5 miljon inte ger dig någonting i Stockholm idag (jag nämnde att mina reflektioner är baserade utifrån Stockholm). Det närmaste du kommer är en 1:a på 22m² i Gröndal.

Utifrån mina egna observationer är det de små "billiga" boendena som kommer att slå hårdast mot sina köpare. Precis som du mycket riktigt räknar så tittar folk på vad man har råd med för månadskostnad istället för storlek på lånet. Detta ger till resultat att lånebilden gått mot maxbelåning. Igen, inte utifrån husets värde o.s.v. utan utifrån hanterbar månadskostnad. Resultatet blir att allt, mer eller mindre allt, vandrar upp mot 4 miljoner i Stockholm. Allt från skrubb i innerstan till fallfärdigt mögelradhus i förorten, allt går upp till 4 miljoner. Inte för att det är värt det, utan för att folk har råd med lån på 3,5 miljoner. Idag. Jag vill stipulera att belåningen är långt högre än du räknar med och att du alltså får börja duplicera dina siffror några gånger för att visa någon slags verklighet.

Alla låntagare kan rimligtvis inte ha lika dålig planering, men vad händer med de som maxat lånen och efter 2 år maxar igen för att göra om badrummet? Där kan även små ränteförändringar göra stor skillnad, och ha i åtanke att bankerna tar höjd upp till 7% vid tecknande av nya lån idag. Är det fortsatt rimligt och tryggt att vara tungt belånad?

Varför skulle det vara i underkant? jag har ju räknat på exakt vad det kostar att bo i en sådan lägenhet maxbelånad. Och till och med lagt in dubbel räntekostnad i kalkylen.

Det tror jag inte en sekund på, eftersom marknaden är större än alla förstagångsköpare.

Ja vad ska man annars titta på? Storleken på lånet i sig är ju bara en av många parametrar.

Det har inte gått mot maxbelåning. Det har alltid varit så. Inget nytt det där..

ja det är väl inte så konstigt när många vill bo innerstaden där det finns ett begränsat utbud av lägenheter. Och yes. Folk har pengar och råd att betala för sig.

Vad vet du om vad som är värt för personer på marknaden? Har du undersökt alternativen tillräckligt noga? vad är alternativet till att inte äga? OCh vad kostar det i sådana fall?


Den bedöningen kommer banken att göra så du behöver inte vara orolig. Tvärtom så har bankerna på eget initiativ skärpt kraven på utlåning rejält bara de senaste dagarna.

Ja fast att bankerna sträcker upp sig nu förändrar ju inte att folk tidigare kunde låna 100% och köra ammorteringsfritt.

Att man tvingas amortera upp till åtminstone 30% är inget nytt under solen på 10 år. Men nu ska du betala tillbaka 2% av lånet upp till 30% eget kapital och därefter 1% upp till 50% för swedbanks alla nya kunder.

DVS samma krav som FI föreslog men som inte blev av. Sedan får du ju tänka på att folk som köpt lägenheter tidigare har även värdeökningar som indirekt är samma sak som amortering.

Värdeökningen blir inte en amortering förrän bostaden säljs, innan dess är den dynamisk.

Om du kör amorteringsfritt kommer skulden vara densamma, oavsett om bostaden ökat i värde.

Det spelar ingen roll. Effekten blir densamma och krockkudden ökar i storlek i takt med att bostaden ökar i värde.

Köpte jag en lägenhet på 90-talet för 1 miljon med lån på rubbet och den har ett värde på 4 miljoner idag så jag relativt sett lågbelånad.

Om jag amorterat på denna miljon skulle ha en marginell verkan på mina kostnader. Den största amorteringen gjorde alltså värdeökningen och inte en amortering på nån tusenlapp i månaden.

Det där stämmer. Du har rätt.

Fortfarande fel, du kan inte räkna hem en icke realiserad vinst.

Sedan att den praktiska betydelsen så länge inget förändras kan beskrivas som du gör det förändrar inte fakta.