Bostadsbubbla i Sverige?

Även om tråden ska handla om Sverige kanske det kan skänka någon insikt i att titta på utvecklingen i andra länder.
Jag ramlade över en chart över Kanada och USA som är lite intressant.

http://2oqz471sa19h3vbwa53m33yj.wpengine.netdna-cdn.com/wp-content/uploads/2015/05/canada-housing-bubble.png

(1) Om vi startar med Kanada så har således huspriserna stigit med 35% mer än inkomsterna sedan 1990.
Och då kan man fråga sig varför de gör det. Är det en omvärdering, så att man vill lägga mer av inkomsten på boende? Kanske.
Eller är det så enkelt att räntorna där också har fallit och men kan betala högre pris för en given boendekostnad? Det hade varit intressant med ett diagram över boendekostnad i relation till inkomst.
Men eftersom räntorna fallit där också, så ligger det när till hands att det är räntefallet som lett till stigande huspriser.

(2) Dessutom har huspriserna stigit med 89% mer än hyrorna sedan 1990.
Och det är lite intressant för kombinerar man informationen så har alltså hyrorna fallit med 29% jämfört med inkomst sedan 1990. Och det är väl sådant som händer i kapitalistiska nyliberala länder.
Med marknadshyra så faller hyrorna jämfört med inkomst över tiden.
Men varför har hyrorna fallit då? Tja, ett skäl kan väl vara att fastighetsägarnas kapitalkostnad sjunker, iom att räntorna faller. Och konkurrensen om hyresgästerna tvingar då ned hyrorna.

(3) Nästa intressanta sak, är något jag brukar påtala lite då och då. Vi ser också USA med i diagrammet. USA och Kanada följs åt fram till den sk finanskrisen.
Därefter faller huspriserna i USA båda mot hyra och inkomst. Men i Kanada tuffar de på. Vad är nu skälet till den skillnaden?
Svaret skulle jag säga i hur husköpen finansieras. Skälet till att USA inte tuffade på på samma sätt som i Kanada var att husköp i USA finansierades genom att man gav ut bostadsobligationer och det systemet skar ihop. Pensionsfonder mm vågade inte längre ta i RMBS. Och utan ett sätt att finansiera husköp stiger arbetslösheten och priserna faller.
Det rimliga är att vi på sikt ser USA's och Kanadas kurvor närma sig varandra. Och det kan ju för all del vara så att båda rör sig mot varandra.

mycket bra och klok artikel om amorteringskravet som inte blir av.
http://www.di.se/artiklar/2015/5/3/debatt-infor-inte-amorteringskravet/

Som ekonom är du märkvärdigt sen på den här bollen, men ja, Kanada är ett av få länder som uppvisat en utveckling som liknar den i Sverige, både till styrning och konsekvens - även om de inte har samma subventionering av lånat kapital.

Det är ju inte på något vis betryggande dock, med tanke på hur mycket uppmärksamhet Kanadas problem med bostadspriser/kapital fått. Internationellt stör Sveriges situation bara EU eftersom EU är trötta på att betala för andras fester och Sverige ser ut som en fest EU kan tänkas behöva betala för. I övrigt är det förstås ett land få känner till och färre bryr sig om, medan Kanada inte bara är mer internationellt känt och har ganska många fler människor som är direkt beroende av konsekvenserna - de är dessutom USAs lillebror som satt och ryckte på axlarna medans USAs marknad havererade. Så du kan hitta mängder av material vad gäller analyser av den Kanadensiska marknaden, även om det också uppstår en hel del bias från Amerikaner som helt enkelt vill att det ska gå lika mycket åt helvette som det kan tänkas göra worst case. Typ för att det vore rättvist eller nåt. (jämför hur danskarna pratar om oss/norge)

Vad händer om marknadsräntorna fortsätter uppåt nu?
Ett stort problem är väl att gemene man är för dåligt insatt och tror att Sveriges riksbank bestämmer räntan helt på egen hand

Stigande räntor är ett tecken på att ekonomin går bättre och det är inte säkert att priserna behöver gå ner om räntorna stiger. Det finns fortfarande goda marginaler där ute att betala räntor för.

Notera exempelvis vad som hände mellan 2004-2008. Då steg priserna trots att räntan gick upp samtidigt.

Stigande räntor kan vara ett tecken på att långivarna känner av att risken för kreditförluster har stärkts. Nu vill man ha bättre betalt för att låna ut men man måste vara försiktig med höjningarna så att efterfrågan på krediter inte stannar tvärt. Om så sker kan marknadsräntorna sjunka till svar.

Det finns ingen anledning till optimism i en ekonomi så pass dopad med centralbankernas aktioner. Det finns ingen anledning till investeringar i en sådan miljö.

Det må finnas marginaler till att betala räntor med men så ska det finnas eget kapital också till skydd för prisfall också. Sådant byggs upp med amorteringar. Det är inte förtroendeingivande att vara tokbelånad och att bara kunna hoppas på fortsatta prishöjningar för att nå ett liknande läge.

Då sänker RB räntan ännu mer. Börsen vände på minuten 11:18 från starkt negativt till starkt positivt igår när RB nämnde att de ev. tänkte sänka.

Tyskland höjde marknadsräntorna och därför följde SBAB efter. Det är enda anledningen till varför de reagerade så. Ingen annan bank har följt efter och SBAB tror själva på ännu lägre räntor i närtid (enligt deras pressmeddelande).

Så länge folk har bröd och vatten så finns goda marginaler ja...vilket jävla resonemang.

Det väsentliga är inte vad folk har för teoretiska marginaler utan när genomsnittet anser att de längre inte tummar mer på annat för att spendera på boende. Och den gränsen vet inte nån var den går. Just nu krymper marginalerna i rasande tempo med den historiskt låga räntan och risken för att kreditbubblan smäller ökar för varje månad.

Vid åren du nämner fanns det fortfarande möjligthet för betydligt större räntesänkningar än idag. Hushållen hade därmed möjlighet att få "lättnader" ifall deras ekonomi blir pressad. Vilka lättnader kan de få nu om deras ekonomi blir pressad? Gratis lån?

Att räntorna på de internationella obligationsmarknaderna nu ökar beror på marknadskrafterna och farhågor om att QE inte fungerar samt den ökande penningmängden och är inget som de olika centralbankerna önskar sig. En anledning till viss oro med andra ord.

Därav oron...´Detta får dollarn att försvagas mot de övriga världsvalutorna och oljepriset att stiga, vilket får en del att minska tilltron till att en stark dollar skulle kunna påbörja konjukturuppgång i Europa och att USA då kunde kan dra igång Europas ekonomier ledd av främst tysk exportindustri.

Det är oroväckande att räntorna på obligationsmarknaden stiger innan vi här i Sverige/Europa ens påbörjat en konjukturvändning....Kan det utlösa högre arbetslöshet och slutligen prisfall på bostäder även här..?

Stiger?

När jag tittar så är iaf räntorna i USA ungefär som vid årsskiftet och lägre än för 6 månader sedan.

Om man ska tala om stigande räntor bör vi väl iaf se någon ökning med någon stdev över årsskiftet eller 6 mån eller så.

Här kan jag lägga till en observation.

Det var ganska många i USA som agerade som om USAs bostadsmarknad skulle fortsätta på samma sätt som Kanadas.
T ex har vi Akelius som gick in i USA och köpte fastigheter innan finanskrisen och fallet på bostadspriser. Akelius har efteråt medgett att dom förlorat och att det var en felbedömning.
Men Akelius är inte korkad. Dom har lång erfarenhet av fastighetsbranschen.

Hur kunde Akelius och andra göra en så fatal felbedömning?

Svaret skulle jag säga är att man tittade på fundamenta och inte uppmärksammade finansieringsmaskineriet. Det senare var det få människor som hade fullgod insyn i.

Det blev kreditförluster i bostadssektorn, men de var inte värre än att de hade kunnat hanteras, utan en så stor kris. Och det var nog den insikten som gjorde att man utgick från fortsatt uppgång.
Men man förstod inte att en viktig kugge plötsligt skulle dra sig ur och det skulle bli mer eller mindre totalstopp i finansieringen. Varvid krisen spred sig över hela samhället och även övriga delar av världen.

Hade bostäder i USA finansierats via banker som i Sverige så hade detta troligen aldrig hänt och iaf inte fått den omfattning det fick. Alla mekanismer är inte lika robusta.