Sverige: landet där det råder stor bostadsbrist

Förstår detta, men allt det här blir ju så mycket enklare med en stadsplan bestående av kvarter med små utritade tomter. Då vet man för det första vad som gäller från början och för det andra är ju en stadsplan inte statisk utan kan ändras efter behov.

I realiteten behövs rätt lite mark för skolor, parker och brandstationer och spårvagn dras naturligen via huvudgator. Med överblick är det oerhört lätt att se var saker och ting bör förläggas. Behöver du en skola eller en park? Anslå då ett kvarter för det och behåll det som kommunmark. (Skulle säga att det kanske behövs en kvarterspark på 40 kvarter.) En tunnelbanestation? Förelägg en fastighet att inrätta ingång för sådan i bottenvåningen som villkor för bygglov eller lägg bara beslag på en tomt eller två för kommunens behov.

I kvartersstaden finns det nästan bara två sorters mark, privat sådan i form av fastigheter och kommunal sådan i form av gator. Ansvarsfrågor (huvudman) m.m. faller ut naturligt och självklart. Vad är problemet?

Idag producerar stadsbyggnadskontoren mängder med alldeles för detaljerade detaljplaner utan överblick, sammanhang med övriga staden eller urbanitet och utan att byggande någonsin kommer till skott. Det tramsas med konstiga byggnadsplaceringar, i detalj fastställda (får få) antal lägenheter för hela detaljplanen, underjordiska garage och äventyrsbad. Sedan ligger detaljplanen och samlar damm eller förkastas och man börjar om på nytt. Det är vansinne.

Sälj en tomt istället och låt byggherren komma med ritningar på ett hyreshus i 6 våningar och lokalyta på första våningen som han vet att han långsiktigt kan dra in pengar på. Gilla eller avslå. Så länge hans hus är det enda i kvarteret kommer det att stå där utslängt på ett fält med stumma brandmurar på gavlarna. Men det är struntsamma. Låt kvarteret organiskt fyllas på efterhand och så skapas som en bonus även sann arkitektonisk variation och en levande stadsbild. Man kan inte i förväg planera allt i detalj.

Stadsplan o detaljplan är samma sak. Finns en mängd gamla stadsplaner som gäller även idag. Som vanligt så bytte man namn i samband med ny lagstiftning. Att byggena inte kommer igång beror på ett flertal orsaker. En bostadsmarknad är oftast lokal. 90-95% flyttar max 3 km. Byggherrarna vill inte sätta igång mer än 50-100 lägenheter per år i samma område. Det finns en klar diskrepans mellan bostadsbehov o betalningsförmåga. Tar vi Stockholm som exempel så hade staden ett negativt flyttnetto gentemot övriga landet. Folkökningen består av invandring o ett födelseöverskott. Den första gruppen saknar i stort sett betalningsförmåga. På den gamla goda tiden byggde vi på i stort sett jungfrulig mark, då var det enkelt att lantmäterimässigt dra ut en rutnätsstad. Idag är en stor del kompletteringar i befintliga äldre strukturer. Där finns ett flertal markägare, boende, infrastruktur, kulturhistoria, riksintressen, o redan fastställda rättigheter mm mm. Det innebär en helt annan komplexitet

På sätt och vis är det samma sak, men samtidigt finns det mycket som skiljer, såväl i praxis som infogning i lagstiftning, vilket du nämner.



Ja, före 90-talet hade vi bostadsöverskott. Det förekom rentav att miljonprogramsbetong sprängdes för att den inte kunde hyras ut. Självklart beror dagens brist i hög grad på en invandring som dessutom inte kan betala för sig. Än sen? Vi svenskar vill ju ha det så här, med en massiv utlänningsbörda som måste försörjas. Annars hade svenskarna röstat på NRP, Ny Demokrati, SD, ND och SvP för längesen för att ta det lite i kronologisk ordning.

Men även utlänningar likaväl som svenskar måste ha någonstans att bo. Om bostadsbrist har uppstått, delvis till följd av migrationen, är det inget som skall döljas utan tvärtom åtgärdas. Om sedan de som arbetar via bidrag får betala de undersysselsattas hyror har ingen betydelse. De etablerade medborgare som står för skatteunderlaget har gång på gång i allmänna val krävt att rådande migrationspolitik och befolkningens etniska omdaning måste fortsätta, och det till varje pris.



Sant, men jag tror att du överdriver svårigheterna. Finns gott om gamla rivningsfält, övergivna industriområden, lågexploaterade förortsarealer samt ren slymark i både Göteborg och Stockholm som utan större svårigheter kan tas i bruk och exploateras. Som sagt, kvartersstad enligt 1800-talsmodell är väldigt yteffektivt.

Bostäder åt invandrare är viktigast, vi som har levt här hela våra liv hamnar på andra plats.


Lyckat

Så kan det mycket väl vara eftersom hyrorna inte täcker renoveringskostnaderna.

Precis ja och då är det snart dax för stora renoveringar. Täcker allt för låga hyror det tror du?




Det är ren bullshit att man skulle behöva vara rik för att köpa en bostadsrätt. Särskilt inte i växjö där priserna lär vara tämligen låga förhållandevis.

Jag jublar inte över att allmännyttan säljs ut. Jag ser det snarare det som en konsekvens av dålig subventioneringspolitik. Hade hyrorna varit rätt från början hade inte en lägenhet behövt säljas ut.

Intressant om svensk bostadspolitik...

http://www.vi-tidningen.se/2015/03/bostadspolitik-for-dummies/

Ja, den där säger ju verkligen det du säger... not.


Hela den där länken beskriver problem med kommunerna och alla regler som gäller för att få bygga inte problem med regleringar på hyran.

Rätt bra och pedagogisk liten sammanfattning. Som sagt: "Om kommunerna ”bjuder ut” för lite mark blir marken dyr. Det skulle behövas mycket, mycket, mycket mer byggbara ytor i vettiga lägen för att markpriset ska sjunka."

Det ordnar man genom att överge dagens snåla och förvirrande markanvisningsprocedurer och återgå till en klassisk stadsplan med en massa små inritade tomter. Utbudet måste alltså öka. En stadsplan kan givetvis vara uppdelad på ett flertal mindre områdesplaner, men sammanfogas till ett helt. Rulla ut rutnätet!

Det är väl i så fall avkastningskraven på allmännyttan som slukat det kapital som hade behövts till underhåll. Hyran på en normaltrea i en Stockholmsförort ligger på 7-8000, skulle inte det räcka till underhåll? Månadsavgiften på en likadan bostadsrätt är ungefär hälften av detta, och räcker tydligen till underhållet där.

Allmännyttan såldes ut av politiska orsaker, Stockholmsalliansen villa avskaffa statligt och kommunalt ägande. Fastigheter, skolor, sjukhus, banker och företag, allt som går ska privatiseras. Sen blir det ju klirr i kassan att sälja våra gemensamma tillgångar, även om det är lite kortsiktigt borgerligt tänk.

Stor skillnad på en BRF och hyreshus. En BRF har noll kr i krav på avkastning på eget kapital, medan hyresvärden alltid har ett visst avkastningskrav på sin investering. I det här fallet allmännyttan.


Allmännyttan är utsåld för att hyrorna inte täcker renoveringsbehoven och att priset på en hyresfastighet hålls konstlat lågt pga för låga hyror i attraktiva områden. Hade hyrorna varit på rätt nivå från början hade inte ett enda hus behövt säljas bort. Men nu är det som du är och du får tillbaka din egen skitpolitik in your face, Tammer.

Fan vad du ljuger. Var får du allt ifrån? Du får det att framstå som att bostadsmarknaden skulle bestå endast av nybyggda flerfamiljshus, och det gör den inte. Allmännyttan är såld därför att politikerna ville sälja - av ideologiska skäl. Inte av ekonomiska skäl. Underhållsbehovet är oberoende av ägare, eller hur? Jag påminner om att Carl Cederskiöld konfiskerade Svenska Bostäders kassa. Återigen av ideologiska skäl. Kassan var avsedd för underhåll.

Ditt resonemang återkommer hela tiden till nyproduktionen av brf:er som sker idag och du utgår från att den är sund, hållbar och att dagens månadsavgifter täcker det framtida underhållsbehovet och lånekostnad. Det är en lögn. Ett stort falsarium. Du låtsas som att progressiv avskrivning aldrig ägt rum, att dagens byggande med enstegstätade fasader inte kommer att generera framtida kostnadsexplosioner och att produktionen idag skulle en särdeles fin kvalitet jämfört med när det begav sig. Du är okunnig helt enkelt.

Tittar man på brf:er från 70-talet och senare så finansierar de sitt underhåll med lån och låneamorteringen är inte i närheten av att täcka de ackumulerade underhållskostnaderna. Det är billigt att låna nu. Låt framtida medlemmar ta smällen. Vad är din förenings lån per m2? Det som skall läggas ovanpå dina egna bolånetorskåtaganden. Herrejösses, de finns de som köper nyproduktion och inte fattar dick av vad de köper. Ta t.ex. brf Surtsö i Kista, som råkade poppa upp på google, http://www.brfsurtso.se/wp-content/uploads/2014/11/%C3%85rsredovisning-2013-Brf-Surts%C3%B6-inkl-rev-ber%C3%A4ttelse.pdf Här har föreningen lån på 77 400 000 kr. Boytan är knappt 5400 m2. Det blir 14 300 kr/m2 i föreningslån. I området säljs lägenheter för 30-40 000 kr/m2. T.ex. den här, http://bostad.skandiamaklarna.se/till-salu/CMBoLgh/472BLC3PRHVVA80G 3ROK, 68 m2, månadsavgift 3739 kr. Om 85% lånas i ett köp av denna lägenhet och m2-priset är 35 000 kr, så får vi för denna lägenhet detta:

förenings lån, andel: 972 400 kr
köparens lån: 2 023 000

Summa lån: ca 3 miljoner kr eller 44 050 kr/m2

Notera att 3739 kr/ånad skall täcka lånekostnaden för 972 400 kr och underhåll. Är det en högoddsare att månadsavgiften kommer att vara dubbelt så hög om 10 år? Nej det är det inte.

Notera att för 44 050 kr(m2 kan man producera jävligt lyxiga småhus. Jävligt lyxiga.

Om allmännyttan har avkastningskrav så beror det på politiska beslut som lätt kan ändras. Kommunen behöver inte gå med vinst.
Då gjorde man nog ett gigantiskt felbeslut när man började med att sälja ut allmännyttan i innerstan. Hade man velat slippa renoveringskostnaderna av miljonprogrammet hade det väl varit bättre att sälja slumområdena i stans utkanter?