Bostadsbubbla i Sverige?

1990 hade vi haft fast växelkurs sedan väldig många år. Och (S) hade under 5 år låtit kreditexpansionen löpa amok vilket sänkt värdet på valutan. För att hålla den fasta växelkursen fick då Riksbanken hålla en betydligt högre ränta än i omvärlden. Närde det sedan blev en internationell lågkonjunktur och Riksbanken skulle behövt sänka räntan gick inte det pga att man öka penningmängden för mycket. Och omvärlden antog då på goda grunder att svenska ekonomin skulle drabbas extra hårt. Dvs man man ansåg att kronan borde värderas ännu lägre. Vilket medförde att Riksbanken fick dra upp räntan ännu mer. Varvid ekonomin och kronan värderas ned ytterligare osv.

Detta har alltså inget med dagens situation att göra. Det kan finnas problem i dag också men de är av annat slag än vid 1990.

(Lite störande kan jag tycka att (S) kan ställa till det så mycket och sedan komma undan ansvar. Det uppmuntrar bara till att politiker i alla läger för en ansvarslös politik).

Min poäng var framförallt att jag tycker det är underligt att många likställer hög ränta med "god tider".

Det är inte så underligt eftersom goda tider ofta leder till att folk vågar konsumera mer vilket i sin tur ofta leder till högre räntor. Även om det inte är någon universiell lag är detta en naturlig följd, men det finns förstås andra faktorer som spelar in också.

Varför är det underligt? Det är standard för centralbanker världen över att använda räntepolitik för att styra inflationen, vilket gör att normalläge är låg ränta vid lågkonjunktur och hög ränta vid högkonjunktur. Dessutom tror jag att du missar kopplingen, vad folk säger är inte att hög ränta är samma sak som goda tider, utan att goda tider kommer ge högre ränta.

Om du vill, inom denna diskussionens ramar, ifrågasätta den kopplingen så skulle det vara intressant om du kunde ge exempel på varför räntan skulle stiga högre i Sverige utan att vi tagit oss ur krisen. Om du vill hålla fast vid din gissning på att SEK kommer devalveras så får du gärna börja med att berätta vilka tecken du ser på att vi kommer återgå till fast växelkurs.

Jag säger alltså inte att du har fel, men åsikten att vi kommer se en relativt hög ränta innan nästa högkonjunktur tycker jag är spännande och jag skulle vilja ta del av varför du tror att det skulle kunna ske.

Här kan vi se att en tomt kan kosta ca 3750 KSEK.
http://www.hemnet.se/bostad/tomt-landsnora-sollentuna-kommun-sagvagen-4-6181907

Den ligger en bra bit från Stockholm innerstad. Så även om en del tror att det är det enda stället man kan bo på så finns det folk som är beredd att betala för andra platser.

Nu vet vi inte om säljaren får det begärda priset. Men det det är väl där någonstans eller en bit under som tomtpriset är på den platsen. Det är alltså inte själva byggnaden som folk betalar så fantastiskt mycket för. Det är tomten/läget.

Uhm. Detta har inget som helst att göra med att betala ett högt pris för en liten lägenhet.

Sen är det ju dock mycket logiskt att folk betalar för läget när de köper en dyr, liten och halvdan lägenhet också. Jag vet inte vad du menar att de skulle betala för annars?

Jag kanske missuppfattar poängen?

Det är ett otroligt fint läge i ett väldigt lugnt område, 20-25 minuter från stan med bil, något längre med kommunaltrafik (men inte mycket), väldigt bra kommunikationer, nära till flera sjukhus, köpcentra, frilufts/sportanläggningar, skolor, vattnet ligger nedanför backen med mängder av badplatser, båtplatser om man vill ha det (att kunna tuffa ner till stan eller fortsätta ut till skärgården på sommaren är inte fy skam), man får bygga ett hus med 200 kvadrat fotavtryck uppe på en kulle... Det där har möjlighet att bli områdets fetaste hus. Skulle tomten bli dubbelt så dyr och man lägger ner fyra mille på bygget så skulle man fortfarande kunna göra en saftig vinst om inget oväntat händer med marknaden.

I övrigt är det inte lätt att hitta hus till salu runt Edsviken, och de kostar en hel del...

http://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-sjoberg-sollentuna-kommun-borgvagen-37b-6483548
http://www.hemnet.se/bostad/villa-10rum-edsviken-sollentuna-kommun-edsviksvagen-82-5646792

Här har du ett exempel på relativt dåligt läge, men ändå i närheten:

http://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-helenelund-sollentuna-kommun-akervagen-15a-6404056

Visst betalar folk för läget, men som du ser gör även ett högst normalt litet hus att priset drar iväg enormt.

Sjöutsikt eller sjöglimt över Edsviken höjer priser rejält.
Hade den legat på Danderydsidan och inte Sollentuna hade priser varit ännu högre.

Nja, så bra kommunikationer är det väl inte.
Ska man åka pendeltåg får man promenera ned till stranden, simma över Edsviken och sedan promenera upp till Helenelund. Då finns det ställen som har närmare.
Var är närmaste T-bana? Är det RoslagsNäsby. Tja, det är väl inte T-bana heller, men det lär väl ta 1,5 timmar att gå dit.
Och att ta sig in till Stockholm Centrum tar väl en evighet oavsett från vilket håll man kommer.

Däremot ser man väl en strimma vatten när man står där och det verkar en del vilja betala multum för.
Rör man sig bort från vattnet verkar tomtpriserna gå ned mot 2.5 MSEK. Med ett "huspris" på 5 MSEK så betalar folk således 2.5 MSEK för byggnaden och 2.5 MSEK för tomten.
Och 2.5 MSEK för en större byggnad är väl knappast ett överpris för en begagnad, om man ser till vad en ny sådan kostar.

Ja, det var väl det jag ville påminna lite om. Byggnaden kan det vara lite si och så med. Läget är det som folk betalar för.

Om det påbörjade börsfallet tilltar kommer vi få mycket tråkigt läge på bostadsmarknaden inom ett halvår, den enda tillfälliga lösningen kommer vara för Europa att starta sedelpressarna men det kommer bara hjälpa som kort lindring.

Räntevapnet är redan avlossat.

Tråden ska ju handla om bostadsbubbla. Och det har ju varit lite si och så med definition på bubbla.

Jag har tidigare pekat på att vid bubblan 1990 så räckte inte direktavkastningen från kommersiella fastigheter till räntorna. Och det skulle indikera en bubbla. Dvs man behöver en prisuppgång för att gå runt. (Inte nödvändigtvis men i det flesta fall).

Nu såg jag följande formulering på ett annat ställe "Bubbles are by definition zero or negative cashflow schemes, attractive only via the expected price rise".

Och det är så att säga en formulering på samma tema. Och det är väl en ganska bra definition på en bubbla. Frågan är om vi kan översätta den till vår bostadsmarknad.

Ett sätt skulle kunna vara att se vad någon får in i andrahandshyra och se om det räcker till drifts och kapitalkostnader. En nackdel med det är att vi inte har en fungerande hyresmarknad (dvs inga marknadshyror). Andrahandshyrorna blir då högre än de skulle vara pga av extremt lågt utbud. (Iom att 1:a hands hyreskontrakt har ett värde, och folk ogärna släpper ifrån sig).

Men å andra sidan är det en realitet. Men för dagens situation så är det nog så att en andrahandshyra räcker till drifts och kapitalkostnader. Så det indikerar kanske inte en bubbla. (Sedan kan någon kanske hitta fall där det inte stämmer).

Att ligga på tomma BRF är dock en indikation. Då det är negative cash flow. Dock har BRF en transaktionskostnad, så en tid kan man ligga med en tom BRF utan att det för den skull blir en bubbla.

En tredje variant är att jämföra hyra från en nyproducerad HR med boendekostnad för en likvärdig ny BRF. (Då med antagandet att presumtionshyra gäller).

Så, har vi nu en bubbla givet denna definition?

Du är väldigt duktig på att i alla dina inlägg förklara hur allting ligger till och ska vara. Grattis till högsta betyg på besserwisser-skalan.