Bostadsbubbla i Sverige?

Är vi inne i en bostadsbubbla då en lägenhet 10 min från stan kostar 1.3 milj kr, och långt utanför stan kostar en motsvarande lägenhet ca 1-1.3 milj kr?

Jag kan inte få spinn på varför det inte är en bostadsbubbla. Riksbanken sänker räntan rätt ofta, detta borde tala om att ja, folk kan betala för dyra bostäder. Men om räntan höjs, klarar de av att bo i de dyra lägenheterna? Eller husen?

Negativ ränta och deflation är värre än en stigande ränta (inflation), det gör att lånen blir större samtidgt som bolånetorskar tror att det är smart att låna.

Inflation gör att lånet till slut försvinner, därför är det fördelaktigt.

Var skulle bubblan vara menar du, överallt eller långt utanför stan där priserna enligt dig kostar nästan lika mycket som nära stan?

Angående räntorna finns inga tecken på höjningar utan snarare tvärtom. Bankerna kräver däremot att kunderna som lånar ska klara långt högre räntor än vad marknaden förväntar sig inom överskådlig tid. Det finns alltså ett stort utrymme för att bankerna så småningom sänker sina krav då räntorna ligger still eller faller ännu mer.

Jag tror vi får se en korrektion långt innan dess. Vi börjar närma oss en nivå där kreditnivån är mättad. Bankerna stramar åt trots att räntenivåerna är rekortlåga och med utsikt om att vara fortsatt låga eller rent av lägre. Vi är ju fortfarande i en lågkonjunktur och sitter och hoppas på små tecken i USA och Europa på att det ska börja ta fart, när det tar fart kommer de internationella räntorna stiga och då stiger boräntorna än mer.

Att inflationen samtidigt stiger något kan bli en klen tröst eftersom lånen är så stora för så många att de på marginalen tvingas strama åt kraftigt alterantivt sälja och då finns bara en riktning för bostadspriserna.

Det som kan hålla bopriserna uppe är kraftigt stigande inflation, som vissa här i tråden menar att vi redan har.

Bankerna har jublat åt den låga räntan och låneutvecklingen men eftersom inflationen inte tar fart och vi istället har deflation är de livrädda och gör allt för att räta upp skutan.

Enligt Lars E O Svensson visar Riksbankens egna rapport att räntan har mycket liten - om ens någon - effekt på bostadspriserna. http://www.dn.se/debatt/skarp-den-demokratiska-kontrollen-av-riksbanken/

Hur stora lån har hushållen egentligen? bankerna tar ju höjd för viss räntehöjning när dom godkänner lån.

Nej, enligt Lars EO Svensson visar riksbankens egna rapport att räntan har mycket liten - om ens någon - effekt på skuldsättningen.

Jag har inte läst rapporten, men jag misstänker att det främst beror på att det bara är en mycket liten andel av alla hushåll som flyttar under ett enskilt år, och därför bara en bråkdel av alla hushåll som får en större skuld på grund av de av den låga räntan upp-pressade bostadspriserna.

tillägg: ...medan alla hushåll naturligtvis får en större nettoförmögenhet tack vare dessa bostadspriser. Det sist sålda huset avgör värdet på alla hus.

Idag har de svenska hushållen lån för ganska precis tre tusen miljarder kronor. De senaste åren har det bara ökat, och ökat och ÖKAT.

Se graf här t.ex.

http://www.dn.se/ekonomi/svenskarna-har-aldrig-haft-storre-skulder/

För dessa pengar har vi köpt lägenheter som för tio år sedan kostade mindre än hälften av vad de gör idag. Vi köper och säljer med våra grannar och betalar bara mer och mer för samma bostäder. Den stora vinnaren är bankerna som får en allt större andel kunder som är bundna hos dem för resten av livet. Ja inte bara dem, när föräldrarna lämnat bostadsrätten eller villan och inte amorterat på lånet tar väl rimligen barnen över både bostadsrätten / villan och lånet.

Kan vi betala tillbaka? Ja, många kan men långt ifrån alla. Och det är när de som lever på marginalen inte kan betala utan tvingas sälja som priserna viker nedåt. Den som har goda marginaler kommer nog inte börja köpa sig en extra villa eller extra bostadsrätt i särskilt stor utsträckning. Särsklit inte när det redan är fastslagit att de med de största lånen också är de med de högsta inkomsterna. Belåningen börjar alltså redan bli mättat även för många i gruppen högimkomsttagare.
Att det ny också byggs rekordmycket (sett till senaste tio åren) gör att risken är stor för att vi kommer få se ökat utbud och sjunkande priser i kombination när det viker ner om något år.

Så länge värdet på bostäder ökar, så minskar ju belåningen i förhållande till värdet på säkerheten. Om jag köper en lägenhet för 1 miljon och säljer den för 2 miljoner, så har jag 1 miljon kvar på kontot. Om jag köper en lägenhet för 2 miljoner och amorterar 1 miljon, och sedan säljer lägenheten så har jag också 1 miljon kvar.

Ja, den dagen lägenheter inte längre ökar i värde, så är enda sättet att sänka sin belåning att amortera. Men den dagen är de facto inte här än.

Så länge värdet ökar på bostaden och man inte amorterar något är belåningen i absoluta termer den samma. Två miljoner i lån är två miljoner i lån oavsett om grannen nyss sålt sitt hus för tre miljoner.

Det är helt ofarligt att köra i hundra kilometer i timman mot ett stup också, inte ens att passera stupet är farligt. Det farliga uppstår rent tekniskt inte ens i samma ögonblick som bilen tar kontakt i marken. Det är tiondelarna därefter som är obehagliga.

Men varför vara en tråkmåns och tänka på dem nu?

Ja, om det är absoluta termer som intresserar dig, så har du rätt. Nu är det dock skuldsättning i relation till tillgång som är intressant. Att tillgångar kan minska i värde vet vi alla, men vi bör väl ändå utgå från gällande förutsättningar och troliga förutsättningar istället för att ta höjd för allt mänskligt tänkbart?