Unga, bo inte i hyresrätt i hela era liv om ni vill ha det bra som pensionärer.

Guld har inget värde före du köper det heller. Enbart en spekulativ bubbla kring det.

Nej, bostäder BEHÖVER inte vara dåliga i längden (som sagt så lönar det sig att köpa om du bor läänge på samma ort och får ett förmånligt lån av banken) men med stor sannolikhet så tjänar du inte nämnvärda pengar på det (du måste sälja det/hyra ut det, och priserna kan ha sjunkit 90% när du skall sälja det.).

Ser man på historisk data så ser man tydligt att bostadsbubblor uppstår och spricker. Inget konstigt med det. Man behöver inte heller veta när detta händer, problemet är bara att det kan ta flera HUNDRA år för en fastighet att uppnå gammalt värde (så gick det med vissa lägenheter i Amsterdam, som från 1700-talets början var skitdyra och återfick sitt gamla värde, inflationsjusterat, på 1970-talet).

Tror inte du förstår vad jag menar nu. Poängen är att värdepapper må svikta med krasher, men de går alltid upp i värde i längden (krashernas längd varierar men oftast är det bara 1-5år som värdet sjunker, sen går det upp igen. Se på historiska data så ser du det) p.g.a. att företag växer, producerar mera till en allt större marknad. Vi har inte ännu nått maximal mängd kunder i hamsterhjulet, hela Afrika och Asien är en outnyttjad marknad för det mesta än så länge. Detsamma gäller INTE fastigheter.

En investering ska generera avkastning? Vad är då aktier som inte har garanterad utdelning, optioner, terminer etc?

Jag skrev inlägget för att påpeka att de stora returns som folk berättar om anekdotiskt helt och hållet går att förklara med att det är den enda tillgångssorten som banker låter privatpersoner ha sån absurd hävstång på. Jag tror dessutom inte att nedsidan är så synlig för gemene man - man tänker antagligen att huruvida priset går ned inte spelar någon roll, men faktum är rimligen att banken kommer kräva marginal vid ett prisfall vilket tillsammans med högre räntor leder till personlig konkurs.

Ingenting i livet är garanterat, bara döden är det (och skatter, oftast). Grejen är dock den att aktier ändå genererar avkastning i längden, om du investerat smart. Det gör inte nödvändigtvis bostäder om du råkar köpa precis före en krasch (bostadspriserna kan ta hundratals år för att återhämta sig).

Det är ingen hävstång som du har, det kallas lån. Hävstång är när du t.ex. shortar aktier med 1000x hävstång, då blir 1000kronor 100tusen kronor (du har 1k eget och "lånar" 99k, dvs. du "spelar med andras pengar"). Detta möjliggör stora vinster men även stora förluster på kort tid.

Argumentet som jag framför är att bostadspriset kan inte stiga mer än befolkningens löneökningar i alla evighet. Visst, vissa kan lägga 50% av inkomsterna på bostaden, men hur många kan och vill lägga 75% eller 100%?
Det borde de flesta förstå att det är en omöjlighet.

Snacket om bostad som en investering bör även diskuteras.
Ja, man kan köpa en bostad billigt och har man tur så går det upp i värde. Men som jag även sa innan, det kommer de andra bostäderna också göra så vidare man inte väljer ett sämre område eller flyttar från storstad till småstad.
Ett exempel från verkligheten. Jag köpte min lägenhet för 12 000kr. Idag är den värd cirka 180K kanske 200K. En arbetskompis köpte sin 3a i samma område ungefär samtidigt som mig för 30 000kr.
Säg att jag skulle vilja sälja min lägenhet för jag vill ha en 3a istället. Fine, jag gör en vinst på ca 168K-188K (minus vinstskatt). Men nu är det så att 3orna går för 600K, så trots min vinst, så får jag hosta fram en bit över 450K extra.

Det är alltid dom här tvivelaktiga, naiva argumenten min flickvän drar för mig när hon ska övertala mig att köpa lägenhet i framtiden.

Att köpa en lägenhet är en investering, precis som alla andra investeringar får man bedöma risken, hur mycket det kommer att kosta i relation till hyresrätt och hur länge man tänker bo kvar på samma plats.

Att idag rekommendera unga att köpa lägenheter och skuldsätta sig över öronen, samtidigt som eventuella bostadsbublor är runt hörnet är väll inte det smartaste?

Det beror helt på vad som köps anser jag. Tvärtom är det bra att starta med en bostadsrätt så tidigt som möjligt i livet, som man betalar av på. Då har man mer och mer att säga till om på bostadsmarknaden inför framtiden. Och går priserna ner så får man ännu mer för pengarna om man vill byta upp sig. Men det fordrar att man faktiskt amorterar självklart.

Jo det kan stiga mer eftersom folk är beredda att betala mer för boende i ett visst område idag. Med all segregation är det tydligt var man bör köpa och vilka områden man ska hålla sig borta ifrån.

I dåliga områden där folk har vanliga eller låga löner kan självfallet inte priserna stiga, men i finare mer enhetliga områden är det en annan sak.

Inget av det jag skrev är på något sätt oförenligt med det du skriver.

Som sagt, det är inte alltid lönsamt att äga en bostadsrätt. Det stämmer bara om ränteläget är bra (se NYT kalkylatorn för detaljer) och om du är villig att stanna på en viss ort i längre tid.

Det är verkligen inte smart om du vill tjäna relativt säkra pengar. Historiskt sett kan det ta tiotals år för bostäder att nå upp till gamla värden efter att bubblor spricker, t.o.m. hundratals år i vissa områden. Samma gäller inte för börsmarknaden av självklara orsaker (historisk data, det faktum att marknaden växer sålänge som inte alla människor i världen är storkonsumenter, det finns fortfarande miljarder människor som bolag inte kunnat nå ut till med sina varor).

Ja, din flickvän är naiv och okunnig om ekonomi. Det är klart att det KAN löna sig att köpa lägenhet om du vill bo länge på en ort, får att förmånligt lån osv. Men du kan INTE räkna med att du någonsin kommer att kunna sälja bort lägenheten med vinst, eftersom att bostadsvärden i många fall har tagit 50+ år att återhämta sig efter stora krascher.

Okej. Aktier genererar ändå avkastning men bostäder gör inte det om man köper före en krasch. Företag kan inte gå i konkurs, eller?

Vet du vad hävstång är? När ett företag köper tillgångar för lånade pengar kallas det hävstång därför att en mindre mängd eget kapital används för att generera en potentiellt större mängd ekonomiskt överskott efter ränta. Precis samma sak sker när man köper en bostad med 15% eget kapital och säljer den senare. Precis samma sak sker när man köper aktier för lånade pengar. Att shorta med hävstång låter mindre intuitivt eftersom en kort position per konstruktion ej kostar något.