Bostadsbubbla i Sverige?

Finns det något annat som korrelerar med hög inflation, och därmed höga räntor, månne? Hmmm, löner kanske?

Så om vi har 10 % ränta, 8 % inflation och 9 % löneökningar respektive 2 % ränta, 0 % inflation och 0 % löneökningar så är alltså nettokostnaden för lånet fem gånger högre i det förstnämnda scenariot?

Underbart.

Och om vi kryddar den förstnämnda situationen med högre ränteavdrag också, det påverkar inte heller i din värld?

Du är inte så speciellt tydlig på hur JAG skulle ha gått på en blåsning.

Vad gäller att bo tätare så kommer folk att välja att göra det, när det gäller bostäder som de får för sig att de vill bo i. Inget konstigare än att folk betalar premium för vissa varumärken. Där har de också fått för sig att de vill ha dessa. (och kan vara väldigt energiska i att rationalisera varför det är rätt att köpa dessa överprissatta produkter).

Skulle man bygga kategori studentlägenheter centralt och hyra ut till marknadshyra (till vem som helst) så skulle det inte vara något problem att hyra ut de. Och det skulle inte vara till någon speciellt låg hyra.

Jag har inte uttalat mig om vad jag tycker om det. Jag bara konstaterar att det blir så. Folk är så hysterisk sugna på att bo mitt i stengettot att de redan idag betalar multum för en stenskrubb.

Man kan väl titta på ställen som London. Dit åker svenska ungdomar och hyr ett halvt rum.
Och eftersom det gör det så vill de det. Det är inte så att de gör det under revolverhot. Och det är inte värre sanitär olägenhet än att folk tycker att det är ok.

I Stockholm ligger genomsnittlig boyta på 40 kvm per person. skulle man minska det till 30, så har en enbarnsfamilj fortfarande 90 kvm. Och det är ganska långt från sanitär olägenhet.

Lite svårt att förstå vad du menar med att vi går tillbaka socialt.

Det finns inga sådana enkla regler.

När den skuldbubblan toppade började bankerna sitta med dåliga lån. Då var de inte så sugna på att skaffa sig mer dåliga lån. Det fanns rimligen en begynnande insikt om att tillgångspriser skulle falla betydligt. Så ett lån som såg ok ut skulle bli ett problem efter en tid. Således blev de lite mer restriktiva med kreditgivning. (Och det är dom fortfarande).

Och då hjälper inte 0-ränta. Det blir ingen fortsatt kreditexpansion. I stället korrigeras bubbelpriserna tillbaka. Nikkie har också korrigerats ned ganska ordentligt.

Men att den prisuppgång på bostäder som vi sett i Sverige delvis har berott på en fallande ränta borde inte råda något tvivel om. 1995 hade vi väl något i stil med 10% på bottenlån.

Finns det någon som tror att folk skulle få låna lika mycket som idag om boräntorna gick upp till 10%. Troligen inte. Och då skulle folk inte kunna bjuda lika högt. Och att det blir prispåverkande behöver jag väl inte skriva.

Sedär, en klassisk guldmyntsfotförespråkare. Du och Gideon Gono kan hålla handen och hoppas på framtiden.

När det gäller den dramatiska och plötsliga förändringen i byggande och demografi som härom åren fick bostadspriserna att krascha i många länder ,kan jag redogöra för dig i korthet. Vill du ha mer utförlig information rekommenderar jag en av väldigt många böcker i ämnet (till exempel den här. Du förstår, det var ingen plötslig förändring i byggande. Förändringen pågick ganska länge. Man kan säga att det hela började när den amerikanska federala regeringen fick för sig att alla skulle ha rätt att äga sitt boende, inte bara folk med pengar. I ett till en början informellt samarbete med den privata marknaden såg de via Fannie Mae och Freddie Mac till att det byggdes i fattiga områden och hjälpte fattiga människor få lån. Det var en dålig idé till att börja med, men värre blev det när diverse instrument skapades för att tjäna pengar på den plötsliga tillströmmningen av (indirekt) statligt kapital på husmarknaden. Eftersom kurvan pekade rakt upp, och finansieringen var billig genom dessa outtalad statliga institutioner, byggdes det som aldrig förr… Det byggdes hela villastäder på platser ingen ville bo. Om du åkt bil utanför Florida, så ser du än idag dessa massbyggen. Det fanns ingen brist på bostäder i dessa områden, det byggdes inte för att täcka någon sorts efterfrågan på boende. Det byggdes i spekulationssyfte.Liknande expansioner skedde i Spanien, med statlig intervention.

Och så sprack det hela. Det fanns inte längre några köpare, eftersom de inte trodde på fortsatt uppgång. Och folk som verkligen behövde någonstans att bo valde plötsligt istället något av de många hyresrätter som fanns att tillgå. Just i USA var det extra illa med tanke på deras "Non-recourse loans", där folk lämnade ifrån sig nycklarna, tackade för sig och hyrde ett hus/lägenhet istället.

Idag står hus tomma på många ställen i USA. I Spanien finns hela små byar utan invånare. Det byggdes vida överstigande behovet av bostäder.

Ser du på städer där bostadsbristen varit påtaglig länge och fortfarande är stor, så har "kraschen" mer varit ett litet hack i kurvan. New York har inte haft en krasch. Staden London har inte haft någon krasch. Inte heller Stockholm. Vad har alla dessa gemensamt? Bostadsbrist och för långsamt byggande.

Skulle en normal ränta idag ligga på 10%, så skulle folk verkligen inte kunna låna lika mycket som idag. Men säljarna som inte behöver sälja hade inte valt att sälja med förlust. På en fungerande marknad hade det inte gjort någon större skillnad. Köparna hade köpt av någon annan, eller köpt nybyggt. Men när det inte byggs något nytt, så är tillgången inte större än vad som finns till försäljning bland befintligt bostadsbestånd. Det har vi märkt de senaste åren. Så fort priserna tycks stanna upp eller rentav riskera att falla, så stryps marknaden. Bara några få bostäder ligger ute till salu, och priserna pressas upp av den grupp människor som har råd.

Fast i dagens situation där bostadsägarna är så pass högt belånade, skulle det väl bli många som just tvingas att sälja sina bostäder?
Om vi leker med tanken att räntan skulle höjas med 4-5 procentenheter på 10år, vilket inte känns orimligt.

Enligt dig är alltså ett prisfall omöjligt?
Det kan lika gärna vara så att det är massor av folk som vill sälja.
Eller att antalet som har råd är är så litet att de inte kan pressa upp priserna utan enbart dämpa fallet. Bara gissningar.

Jag vill påpeka att jag inte tror att det är någon bubbla på bostadsmarknaden.
Jag tror däremot att det låga ränteläget tillsammans med en bostadsbrist pressat upp priserna och att systemet blivit väldigt känsligt för räntehöjningar.

Jag är nyfiken på vad folk drar in på först när de får mindre pengar att röra sig med?

Jag har ingen statistik på hur mycket utrymme hushåll Sverige har. Det går att hitta siffror på disponibel inkomst och i viss mån utgifter, men vad som sker när någon måste ändra om i sin ekonomi på grund av höjda kostnader för t.ex. bostad varierar. Även om folk i den här tråden målar upp katastrofscenarion om räntan höjs, så vet jag ju utifrån människor omkring mig att en minskad inkomst eller en ökat utgift inte försätter dem i personlig konkurs dagen efter. Folk anpassar sig.

Jag kan givetvis inte tala för hela Sveriges befolkning, men jag kan tala för mig själv och min bekantskapskrets. Vi skulle alla överleva 4-5 procentenheters höjd ränta men en del skoj skulle få stryka på foten.

Allting kan väl ske, det är bara mer eller mindre sannolikt. Om alla i Stockholm plötsligt vill sälja och antalet som har råd vida understiger utbudet, så kommer priserna givetvis falla. Om varje bank stryper sitt kreditflöde, om Riksdagen förbjuder handel med bostadsrätter, ja om saker som förändrar hela marknaden (eller förbjuder den) sker så förändras också priserna. Men som det ser ut just nu, eller som det såg ut 2007-2008, så understiger t.ex. Stockholms bostadsbestånd vida den efterfrågan och behov som finns. Det i kombination med hårt reglerade hyror (det är enbart nybygge som har en relativt fri hyressättning, och då endast under en begränsad tid) gör att Sveriges bostadsmarknad är fullständigt satt ur spel. Under de förhållande som har rått de senaste 15 åren har därför samma bostadsbestånd sålts vidare, och tillgången på vad som ligger ute skiftar snabbt beroende på rådande läge. Är priserna "för låga" för att den som en gång köpte lägenheten ska vilja sälja, så skiter personen i att lägga ut den till försäljning. När tillräckligt många gör så så pressas priserna upp på grund av minskad tillgång.

Det hade aldrig blivit såhär om hyresrätter hade flödat fritt. Jag tror även att fri andrahandsuthyrning som för ett tag sedan låg som förslag i riksdagen hade hämmat den här utvecklingen. Men nu är det som det är, och det är inte som det är/var i USA eller Spanien.

MrOaki,
Hur tror du att bostadspriserna skulle påverkas om räntan fördubblades?
Vore intressant att se dig göra en utläggning om det scenariot, även om jag inte tror att det komemr att itnräffa, jag tror att svenska bostadspriser kommer att krascha trots räntesänkningar, som de har gjort i så många andra länder de senaste åren.

Nej. Bara via fackliga våldshot om att lägga ned produktion som inte betalar utpressningspengar. och det bara ökar arbetslösheten. Det såg vi ju under 1970:tals stagflationen. Att statistikmedelvärdeskeynesianer överlevde den istiden för deras teorier är uppseendeväckande.

Din lön påverkas av helt andra faktorer än de som driver din ränta och ditt bostadspris. även om de av en slump skulle matchas statsistiskt i genomsnitt, så innehåller det ingen information alls om hur olika individers matchning mellan löneförändring och bolåne/boprisförändring ser ut. Du borde radera dina teorier som byggert på så extrema överförenklingar om att det finns en ekonomi i en period med en vara och en arbetare och en peng (allt uppskattat enligt statsstatistiska medelvärden av sånt som råkar vara lättast att mäta). Ekonomin är en djungel och det krävs ett individuellt perspektiv för att förstå den ekonomiska evolutionen, eftersom det uteslutande är individer som utför de handlingar som en ekonomi består av.

Det är ju detta som är lite intressant. De flesta kanske skulle klara en sådan ränteökning av de befintliga lånekunderna idag (jag är iofs lite tveksam redan där, men...), men vad skulle nya bostadsköpare få låna av banken?

Bankerna kräver såvitt jag vet att man klara c:a 7% ränta idag. Om räntan så småningom skulle stiga till låt säga 6-7%, vad skulle banken kräva för marginal på de nya köparna då?

Jag tror inte det skulle behövar särskilt många som blir tvugna att sälja för att priserna skulle sjunka rejält om nya köpare skulle behöva ha marginal att klara 10-11% ränta samt ett eventuellt amorteringskrav. Det blir snabbt ganska höga månadskostnader och lånesummorna från banken skulle vara betydligt lägre.