Bostadsrätt eller hyresrätt?

Hej!

Jag ska flytta hemifrån om cirka tre år, och har under den tiden tänkt spara ihop till en kontantinsats för att köpa en bostadsrätt. Jag har dock börjat tveka på om det är optimalt för mig.

Jag kan väldigt lite om ekonomi och renovering är inte precis min starka sida, vilket är varför jag tror att det kanske inte är optimalt för mig.

Jag hade tänkt lägga in en kontantinsats på 25% av bostadens värde och köpa en lägenhet i Malmö eller Lund för mellan 500k - 1000k. Jag har dessutom tänkt amortera cirka 3000:- i månaden, samt amortera klumpsummor när jag får bonus/skatteåterbäring/osv.

De främsta anledningarna till att jag har varit sugen på bostadsrätt är:

1. Slipper stå i bostadskö i många år innan jag har en chans att få en bostad.

2. Från vad jag har sett så är det i många fall billigare med en bostadsrätt i rena månadskostnader, ränta + avgift brukar ligga 1000 - 3000:- under hyran för en likvärdig hyresrätt. Dock så inser jag självklart att det tillkommer extra kostnader när man har en bostadsrätt, som renovering och reparation. Men man sparar väl ändå pengar i längden, speciellt om man amorterar?

3. Jag vill ha friheten att göra vad jag vill med min bostad, även om jag kanske inte känner att jag kommer ha något större behov av att renovera osv just nu så vill jag att möjligheten ska finnas.

Så, utifrån det jag har sagt ovan, tror ni att det är värt för mig att satsa på en bostadsrätt, eller ska jag spara pengarna jag får ihop under de här tre åren till något annat?

Tack på förhand!

Ja du har ju nämnt många anledningar redan. Självklart ska du satsa på en bostadsrätt som du amorterar ner din skuld på. Det är sällan det lönar sig att hyra. Enda gången man ska hyra är när man behöver kapital till något annat. Till exempel ett landställe etc.

Köper man en bostadsrätt utsätter man sig för en finansiell risk som en hyrestagare inte utsätter sig för. Denna risk vägrar bostadsrättsägare diskutera, ja faktum är att de sällan ens medger att den existerar. Innan man köper en bostadsrätt bör man förslagsvis reflektera lite kring denna finansiella risk. Härmed inte sagt att det är fel att köpa medlemskap i en bostadsrättsförening.

Det är en risk absolut, men just nu kan skillnaden kostnad vara stor mellan att hyra och köpa. Denna mellanskillad kan med fördel användas till amortering, vilket i sig kommer att sänka risken för köparen.

Risken för prisfall (på hyreshuset) får även den som hyr betala för. Men denna kostnad syns inte.

Har jag fel för mig i min uppfattning att bostadsmarknaden alltid, i längden, rör sig uppåt? Alltså, alla eventuella neråtsvackor är tillfälliga och värdet återhämtar alltid sig i längden. Det är vad jag alltid har fått höra, och när man tittar på siffrorna så verkar det ju stämma, men det är svårt att hitta pålitlig historisk data.

Sen är det ju mycket snack om att vi är i en bostadsbubbla just nu, så även om ovanstående är sant så gäller det säkerligen inte i en bubbla, (förutom på väääldigt lång sikt) men det finns ju en viss kontrovers runt om vi faktiskt är i en bubbla eller inte.

Det jag undrar kan väl egentligen summeras så här: Risken är väl inte så stor om man har tänkt bo kvar i bostaden länge eftersom bostadsmarknaden rent historiskt sett alltid rör sig uppåt i längden? Såvidare inget katastrofalt händer med ekonomin, men då misstänker jag att man är lika körd oavsett om man bor i en hyresrätt eller bostadsrätt.
Jag har ju dessutom tänkt amortera en hel del (Jag kommer antagligen amortera mer än 3000:- i månaden allt eftersom min lön stiger) vilket minskar risken ytterligare.

EDIT: Jag kan som sagt inte särskilt mycket om ekonomi, så var snälla och ha förståelse om jag är helt ute och cyklar.

Ja så har det varit historiskt, men om man tittar på det realt så ökar inte värdet så mycket som i kronor. Vi har ju även en inflation att ta hänsyn till. 1 miljon på 90-talet är mer än en 1 miljon idag osv. Lönerna är även högre och folk har lättare att göra sig av med lån idag, även om dom är i miljonklassen.

Rent historiskt har aktier gett en bättre utdelning än bostäder. Men det är svårt att få hävstångseffekten där eftersom det är en betydligt större risk att ha en belånad portfölj än en belånad bostad.

Det snacket hörs mest från dom som inte äger något och som inte fått vara med på resan.

Man måste se verkligheten till att börja med. Dom långa räntorna är rekordlåga, vilket är ett tecken på att bankerna knappast tror på några chockhöjda räntor de närmaste 10 åren.

Man kan idag få binda sina lån på 10 år under 4% utan att ens pruta. Vad ger det för signaler om bubblor, när vi har en stor bostadsbrist att ta hänsyn till?

Sålänge man amorterar flitigt har man inte så mycket att oroa sig för. Om man börjar när man är ung och köper en bostadsrätt, som man amorterar på, kommer man att tacka sig själv när man blir äldre och ska köpa något större. Viker sig marknaden kommer allt bli billigare och därför spelar det ingen större roll om priserna går ner. Det är snarare positivt, men man måste amortera för att få ett bra förhandlingsläge.

Viker sig ekonomin finns det inga vinnare någonstans oavsett hyres eller bostadsrätt. Det bästa man kan vara då är skuldfri förstås.

Och då i en ägd bostad självfallet.

Det är framför allt värdet på pengar som rör sig neråt. Bostäders värde ligger över tiden still.

Här kan du ex. läsa om en fastighets värdeutveckling över 400år. http://www.nytimes.com/2006/03/05/ma...o&st=cse&scp=1

Det är lätt att glömma 2 viktiga utgifter som bostadsrättsinnehavare.

Mäklararvode

Reavinstskatt.

Om du är ung och kanske flyttar till en 1a, flyttar ihop med någon i en 2a/3a för att sedan skaffa hus eller en 4a/5a om ni får barn så har du 2 mäklararvoden och eventuellt en reavinsskatt att betala. den kostnaden har du inte med hyresrätt. Hyresrätten kan du i bästa fall byta mot en större hyresrätt med någon som vill ha lägre hyra.

Kan du få en vettig hyresrätt som första boende skulle jag ta det så ställ dig i kö, nyproduktion när den släpps är ofta lättast att få.
Det är dock klokt att spara till en insatts för bostadsrätt i vilket fall som helst, 500 000 till 1000 000 är klart överkomligt.

Att bli tvingad att betala reavinst är väl ändå ingen att oroa sig för? Att fundera på att ta en hyresrätt för att slippa betala reavinst är ett fruktansvärt dåligt råd.

Det är en kostnad att ha i åtanke, det är inte så att man ska avhålla sig från att köpa br bara för att man kan åka på reavinstskatt. Problemet uppkommer när man flyttar från en br/hus till ett annat.
Det är viktigt att ha ett visst sparande/amortering för att inte dra på sig ständigt högre lån enbart p.g.a. skatteeffekten i en marknad med stigande priser..

På motsvarande sätt så bör man räkna med en hyreshöjning iallafall i linje med inflationen i en hyresrätt, men det kommer folk ofta ihåg. Beroende på BRF ekonomi kan man ibland räkna med en avgiftshöjning där med i.o.f.s.

Ett konstruerat exempel för att illustrera det hela.

Du har 1M
Du köper en BR för 1M
10 år senare kostar br 2M.
Du säljer och gör 1M i reavinst.
Du skattar ca 220k
Du flyttar in i en likvärdig br som såklart kostar 2M
Då du endast har 1.78M kvar efter skatt så måste du låna eller ha sparat ihop 220k extra.

Lägg på en mäklaravgift per flytt också.

I praktiken kan du troligen skjuta upp skatten, men du behöver betala en (idag) låg ränta på det uppskjutna beloppet.

Den kostnaden uppkommer inte med hyresrätt.

Har man egna pengar och inte lånar anser jag att det faktiskt är fördelaktigt om bostadspriserna sjunker om man ska flytta till en ny köpt bostad som är i samma klass eller dyrare.
Ökande bostadspriser är fördelaktigt om man kan flytta til hyresrätt eller billigare boende.


Överlag anser jag att det är klokt att jämföra månadskostnaden för en hyresrätt jämfört med en br (där man tänker sig att man lånar till hela beloppet) i det område man vill bo i. Kostnaden för motsvarande hyresrätt bör vara högre, särskillt med tanke på dagens historiskt låga räntor, för att man av ekonomiska skäl ska välja bostadsrätten.
Vid br-priser på 0.5-1M för ett första boende kan nog br ha en lägre månadskostnad, iallafall med dagens räntor.

Den stora fördelen med bostadsrätt/hus är framförallt att det finns ett mycket mer varierat utbud på många orter.

Fast om du bor i hyresrätt måste du spara ihop pengarna till kontantinsatsen istället. Så jag håller inte alls med dig. Att se reavinsten som en utgift är fel.

Du ska köpa en bostadsrätt för 1m.
Då behöver du 15% kontantinsats.
och helst 10% till för att slippa topplån.

Du bodde tidigare i hyresrätt och bör därför sparat ihop ca 250 000 kr


Jag köpte en lgh för 200k som jag nu säljer för 600k.
Jag bor billigare. Har betalt av mitt lån och sparat pengar.

Jag måste betala 22% skatt på min vinst efter mäklararvode ca 88K.

Jag har ändå ca 700 tusen som jag kan lägga på mitt nya boende. Jag kan dessutom om jag vill skjuta upp skatten och betala räntan varje år.

Jag bor i br och det är det bästa enligt mig. Jag bor i ett område där jag faktiskt kollade på br som min första lgh 1990. Då kostade en 2:a 15000kr. Jag valde dock hyresrätt för jag inte förstod bättre. Räntorna 1990 var också ganska höga.

2003 köpte jag en liknade lgh i samma område som jag kollade 1990. Då kostade lägenheten 165 000kr . Mina kompisar idiotföklarade mig . (bor i en liten stad) Med lån fick jag då en månadskostnad på 3400 kr. Det var 1000 kr billigare än den billigaste hyresrätten i ett mycket sämre område.

Nu har jag väderat min lgh då jag letar efter en br i en storstad. Enligt mäklaren får jag idag ca 700 K . Lånen är betalda och jag har 2400 kr i avgift. 2:a på 65kvadrat.

Så länge du lägger in 25% och amorterar ser jag en BR som en investering.

Köp dock inte nyproduktion i dessa tider.