En liten varning till er som går i köptankar(BR)

Jag har följt bostadsrättsmarknaden i göteborgsområdet i ett femtontal år. Ibland kan man hitta bra och intressanta investeringar.

Något som alltid har förundrat och fascinerat mig är hur folk kan så totalt bortse från föreningens belåningsgrad, vid budande och köp av bostadsrätter.

Har man följt detta ett tag, så kan man notera att belåningsgraderna bara verkar bli högre och högre. Speciellt för föreningar startade efter 90-talet, där man ju närmast få ha tur om man skall hitta en enda förening som inte är belånad långt över skorstenen.

Anledningen till att jag kom mig för att skriva detta just nu, var en liten bi-artikel på e24.
http://www.e24.se/pengar24/bostad/bl...or_2090333.e24

Som sagt detta är jättevanligt förekommande och rådet blir att kolla vad belåningen är på din lägenhet, dvs kolla vad din percentil av föreningen är och räkna ut via föreningens totala lån.

Naturligtvis är det också så att det finns en massa gamar som göder sina egna magar på detta och mer eller mindre seriösa "konsulter" vid övergående till BR har under flera år blivit riktigt feta på denna verksamhet.

Exempel.....
http://www.bbcab.se/index.php
Klicka på rubriken för fastighetsägare och se för er själva.

Samma herre fifflade ju också till anrika Hasselbladska huset i gbg och KK där liknande den i e24 artikeln är bara en tidsfråga.

Mitt råd är...
Glöm inte att kolla upp föreningens belåningsgrad för lägenheten ni tänker köpa.
Risken är att ni bara köper ett lån.

jag kollade på BR i kanske 2 månader, och visste redan då att man ska kolla på hur stor skulden är till banken. Ju äldre förenings desto bättre är en bra slutsats. Tur nog hittade jag en helt skuldfri förening

1. Vad kan vara påföljder om föreningen är mycket skuldsatt? Höga hyror?

2. Hur ser man hur mycket är en förening skuldsatt?

När jag köpte min bostadsrätt på 80-talet kollade jag ingenting. Men nu när jag börjat fundera på en flytt till en bättre har jag börjat nagelfara årsredovisningar + historiken bakom underhållet. Bra råd är att välja gamla föreningar som inte har misskött fastighetsskötseln. Det slarvas med det på sina håll för att hålla nere boendekostnaderna. Helst inga föreningar som består av ett fåtal lägenheter, blir lite otryggt om större skador dyker upp. Gärna föreningar som backas upp av större aktörer som HSB och Riksbyggen, även om det inte heller är helt riskfritt.

Att bli medlem av en ekonomisk förening, för att få nyttjanderätt över en lägenhet i dess bestånd, innebär samtidigt att man förbinder sig att bekosta föreningens samtliga kostnader framöver.

Högre hyror, det är föreningens inkomst. De måste betala tillbaka räntan osv. osv.

Du kan hitta årsredovisningar på föreningens hemsida/ hos ordförande / mäklaren.

Bra sagt.

I riktigt fina områden behöver det inte vara en nackdel med en liten förening. Dom som bor där är oftast resursstarka både vad gäller ekonomi, men också kontakter, etc. Teamkänslan och entreprenörskapet är också ofta högt, med snygga gårdar etc.

Det värsta som kan hända är ju att räntan går upp ordentligt och br-gästerna börjar få problem med hyran+egan lån. Då faller underhåll, värdet faller. Sedan kan det fort gå utför och banken står där och äger allt och du står utanför dörren, men med dina lån kvar såklart.

Är det någon som har en uppfattning kring vad en "normal" belåning på en BRF i en storstad med ett bra underhållet hus är? 10 000 kr/kvm?

Edit: Kollade precis min egen förening och föreningen verkar ha lån för ca: 8650 kr/kvm i svagt sluttande trend. Ettorna säljs nu för cirka 31 000 kr/kvm.

Min förening ligger någonstans kring 130000-140000 per lägenhet, bor i en stad med ca 100000 invånare. Alltså lite över 3000 per m2. Husen/2st) är för övrigt mycket väl underhållet.

Läste någonstans att din lägenhet inte borde vara belånad av föreningen för mer än 30% av köpeskillingen som du betalar.

Någon som kan kommentera den uppgiften då det är något som jag läst men som jag inte vet stämmer eller inte.

Fick idag meddelande från en fellow flashbackare. Därom bump av denna gamla tråd.

http://bovision.se/description/descr...guid=116072381

Nästan 15 papp i månaden för en etta... som hittat. Även om man slänger in en extra miljon på köpeskillingen som direkt går till att lösa en del av föreningens lån, så blir det ändå inte prisvärt.

Någon som läser cornu's blogg här..