Starta eget fastighetsbolag

Jag har funderingar på att starta ett aktiebolag för att sedan kunna köpa en eller ett par fastigheter. Jag har hittat ett bra objekt att börja med där ekonomen ser ut enligt följande:

Hyresintäkter 800 000 kr/år
Driftkostnad 150 000 kr/år

Fastighetskostnad 7 000 000 kr.

Finansieringen har jag tänkt lösa genom banklån. 100 000 kr går jag in med själv i AB.

Fastigheten innehåller både lägenheter, kontor och butiker och ligger centralt.

Är det mycket annat man bör väga in eller går det att räka med en payback tid på ca 11 år?

Bör man prata med nuvarande hyresgäster, myndigheter eller andra personer innan köp för att försäkra sig om att det inte är något dåligt köp?

räntekostnaden. Räkna på det! Hur mycket går du in kontant med?

Precis, det är räntekostnaderna du bör tänka över, för du står och faller med detta kan man säga, i alla fall i början av din verksamhet. Du lär ju inte bli rik på första fastigheten då räntorna äter upp det mesta. Men kan du smart reinvestera ytterliggare objekt som ger skälig avkastning så blir det lättare succesivt med räntorna osv

Man kan säga så här, räknar du med att detta är en form av stabil kassakossa som ger stålar så kan det vara bra. Mäklare kan ju vara bra att snacka med om du känner någon vid sidan om

Okej. Vi säger att jag knappt går in med något själv. Alltså räknar vi ränta på 7 milj. Vi tar en ränta i luften, 10% vilket blir 700 000 kr. Då kommer alltså inte verksamheten att gå runt. Fråga är om man lyckas binda räntan till en låg och sen amortera ganska hårt i början för att få ner lånet. Då borde det ju vara ganska så självförsörjande om ett par år.

som det ser ut nu kan man väll binda 5års ränta på ca 5%? eller är jag helt ute och cyklar?

däremot så är ju frågan ifall banken går med på att låna ut större delen till dig.. tror att du kommer behöva iaf 700' själv.

Men fastigheter är fint att äga, det ger en härlig stabil inkomst med inte allt för jätte mycket jobb, däremot krävs ju lite kapital.

Du kommer aldrig få 100% finansierat genom banklån. Tänk på att storhus och industrifastigheter kan du inte belåna lika högt som vanliga småhus och lägenheter. Industrifastigheter är ofta svåra att belåna högre än 60% med rimliga räntor, och bostadsfastigheter (storhus) går att belåna något högre. Du måste också uppvisa hyresintäkter för banken - de vill ju att du ska kunna betala räntorna.

Jag tror du behöver kunna slänga minst en miljon kontant om du ska ha någon som helst chans att få köpet bankfinansierat.

Osäker på vad posten driftskostnad inkluderar men om det är en siffra som stått i en annons är det rätt troligt att du får öka upp den. Senaste fastigheten jag kollade på inkluderade den posten enbart värme och sophämtning. Sedan måste du lägga till underhåll och fastighetsskatt. Vet inte vart den tänkta fastigheten ligger men kanske finns det risk för vakanser eller sämre hyresintäkter på de kommersiella lokalerna. Sedan kommer banken inte gå med på att låna ut så stor del utan räkna med att gå in med 30% själv kanske vill de även ha en personlig borgen från dig. Sedan är frågan hur fastigheten ägs idag. Är det en privatperson som äger den nu måste du tänka på kostnad för lagfart och om det inte finns nog med pantbrev får du ta med kostnaden för de också.

fel

Som någon innan nämnde så kommer du aldrig att få ett lån på 7 milj utan att gå in med ganska mycket själv minst! 700 000 men troligen närmare miljonen, i övrig skulle jag väl gärna prata med hyresgästerna och se vad de är för människor och sen hra med dem vad de tycker om det är mycket dåligt som nuvarande ägarna inte vill fixa osv osv...

men om du startar ett AB som du säkert ska göra måste kontantinsatsen vara 25%

Nej?

okej konstigt att dom sa det när jag pratade med en på handelsbanken