Köp av fastighet med dolda fel som avtalats bort.

Köpte en fastighet på företaget, slog till snabbt innan objektet kommit ut på marknaden. Av denna anledning samt att vi ändå skulle renovera mkt så gick vi med på att avtala bort dolda fel mm. Står så här i kontraktet.

"Fastigheten överlåtes i det skick den är på köpekontraktsdagen om annat inte överenskommits

Köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt. Köparen som fått möjlighet att noga undersöka fastigheten, förklarar sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten"

Det som nu har hänt är att vissa saker som vi informerats om inte riktigt stämmer.

- Avloppet uppgavs fungera bra, dock har det nu visat sig att avloppsröret är helt av ett 20-tal meter från fastigheten.

- Asbest i väggar och tak i stora delar.

- Taket var nästan helt nylagt och togs upp som en positiv sak i prospektet, dock har det nu visat sig vara helt fel gjort så det läcker in ordentligt vid regn.


Min fråga är helt enkelt, är det helt kört att kräva någon form av ersättning pga hur kontraktet är skrivet ? (jag misstänker att det är så men är så dåligt insatt i dessa lagar att det kan vara värt att få lite feedback från bättre vetande)

Jag är ingen expert men det ser ut som att dom fått med det som behövs i kontraktet för att ha sina ryggar fria mot såna här situationer :/ Men försök ändå få någon "bättre vetande" att titta på det, typ en advokat eller liknande.

Avtalslagen.
Om de uttryckligen sa att avloppet fungerade så har de ju svikligen förlett er. De är således i ond tro.

Det är iaf min tolkning av det hela, jag kan mycket väl ha fel.

En friskrivningsklausul måste vara oerhört tydligt skriven för att vara gällande, kan du kanske skriva ut hela ordalydelsen i klausulen?

Vad gäller dolda fel så rör det sig om fel som inte säljaren uppenbarligen borde ha vetat om så som byggfusk m.m. Takläggningen kan mycket väl vara ett doldt fel, likaså asbesten. Nu sitter du kanske lite värre till eftersom säljarna kan hänvisa till att du inte fullgjort din undersökningsplikt som åtminstonde borde ha hittat asbest samt avlopp, vad gäller avloppet borde detta ha upptäckts om säljaren bott i fastigheten och bör ha upplyst dig om det. Har de inte bott där under en period kan de alltid hävda att de inte kände till detta och det faller därmed mer under din undersökningsplikt.

Klasulen i sin helhet är som jag skrev i första inlägget.

Säljaren var en förening och detta var deras föreningslokal så den användes dagligen. En toalett var låst och en lapp med avstängd på dörren, detta var enligt dem för att det var så mkt spring där kontoret låg så de ville att alla skulle använda de andra toaletterna. Allt fungerade dock enligt dem, vi testade och spola några ggr mm och det verkade ok.

Kan man inte skita i att undersöka en sak om säljaren säger att den är ok. Dvs. man har rätt att lita på vad säljaren uppger.

Då är det knappast att anse som en friskrivningsklausul, de är alltså fortfarande ansvariga för samtliga dolda fel i fastigheten.

Nu kan ju detta iofs vara sant men fanns det enbart en toalett? Om avloppet var av 20 meter från fastigheten rör det ju sig om ett brott på huvudledningen. Jag skulle nog antagligen hävda att detta var ett dolt fel eftersom det inte nödvändigtvis kan upptäckas av vanligt sporadiskt användande som en föreningslokal får anses ha.

Visst, om du nu vill betala för reparationen själv så...
I vissa fall kan du ta det till domstol men det kräver att säljaren garanterat att fastigheten är felfri samt att du fulgjort din undersökningsplikt.

I detta fallet skulle jag nog anse att asbesten är något köparen kommer att få betala själv men avlopp samt tak kan säljare få rätta till, detta eftersom säljaren garanterat takets förträfflighet vid säljtillfället.

Lost kid: AvtL som du åberopar gäller tyvärr ej då det handlar om överlåtelse av fastighet (pga formkravet för sådana avtal).
Lämpligt lagrum blir istället Jorda Balken kap 4 "Köp, byte och gåva".
I 19§ redogörs för vad man som köpare kan åberopa som konkreta/ abstarkta fel.
"Avloppet uppgavs fungera bra, dock har det nu visat sig att avloppsröret är helt av ett 20-tal meter från fastigheten."
Här är det fråga om en utfästelse från säljarens sida, detta inskränker din undersökningsplikt som köpare, dvs oavsett vad som står i kontraktet är detta att betrakta som ett abstrakt (dolt) fel och det omfattas inte av din annars pga kontraktets beskaffenhet utökade undersökningsplikt.
I JB 4 kap 19 a§ står det att du som köpare behöver göra säljaren uppmärksammad på dessa fel inom skälig tid.
I 21§ och frammåt regleras upphävning av köp alternativt sakdestånd.

Jag orkar inte skriva mer just nu men PM:a mig om du önskar mer utförlig info ang detta.

För det första säljs alltid fastigheter i befintligt skick (i vilket skick kan den annars säljas?), dock är generella friskrivningar gällande om de ändå ger information om vad de innebär.

I detta fall är friskrivningsklausulen är giltig, den ett klart och tydligt besked om köparens avstående från anspråk mot säljaren.

Att undersöka ett avloppsrör behöver inte en köpare göra för att fullgöra sin undersökningsplikt. Vet säljaren om att avloppet inte fungerar har han en upplysningsplikt, om inte föreligger ett sk. abstrakt fel, det är vidare något man med fog kan förutsätta fungerar. Undersökningsplikten går f.ö. så långt att man som säljare måste undersöka så mycket som möjligt, utan att göra ingrepp på byggnaden (ex. bryta upp väggar och golv), förutom vid misstankar om fukt eller liknande.

Att avloppet inte fungerar anser jag vara något som "...avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet" (4:19 JB), lika gäller taket, ett nylagt tak ska inte läcka. P.g.a. friskrivningsklausulens giltighet äger föreningen som sålde huset troligen med framgång åberopa bestämmelsen som ett friande från ansvar.

Som nyss sades kan man med bindande verkan avtala bort ansvaret för dolda fel, under förutsättning att friskrivningsklausulen är klar och otvetydig.
Vanligt främst när det är ett dödsbo som säljer; dödsbodelägarna vill bli av med skiten och inte höra något efteråt och är då ofta beredda att gå ner i pris.
Fattar TS som att det är något liknande som skett i detta fall; man har köpt kåken innan den kom ut av en förening som ville bli av med den, till som jag antar ett bra pris.
I detta läge är det nog bara att stå sitt kast....