Problem med byggfirma - hur kan jag häva avtalet?

Byggfirma vägrar slutföra entreprenad utan ytterligare betalning – rätt att häva enligt konsumenttjänstlagen?

Jag är privatperson och befinner mig i en tvist med en byggfirma om en större entreprenad på min fastighet.

Min huvudsakliga fråga är hur jag snabbast möjligt, men juridiskt korrekt, kan avsluta avtalet och anlita en annan entreprenör utan att själv riskera avtalsbrott eller stora ekonomiska krav.

Bakgrund och händelseförlopp

1. Juni – entreprenaden påbörjas

Entreprenaden påbörjades första veckan i juni. Vi har en undertecknad offert men inget separat entreprenadavtal.

Offerten saknar bland annat betalningsvillkor, betalningsplan, lyftplan och skriftligt slutdatum.

Byggfirman uppgav dock muntligen att entreprenaden skulle vara färdig under hösten, innan vintern.

Jag har hittills betalat 1 000 000 kr i förskott. Trots upprepade förfrågningar har jag inte fått någon tillfredsställande redovisning av hur pengarna använts.

2. Augusti – möte om entreprenaden

I augusti hölls ett möte med åtta deltagare, inklusive representanter från byggfirman, för att reda ut oklarheter kring offert, omfattning, betalningar och genomförande.

Mötet protokollfördes och flera frågor klarades ut. Byggfirman valde dock att varken underteckna protokollet eller följa det som överenskommits.

3. September – formella skrivelser utan svar

Sedan början av september har jag skickat flera formella skrivelser med begäran om förtydliganden, åtgärder och återkoppling inom angivna tidsfrister.

Ingen skrivelse har besvarats. Byggfirman har inte heller presenterat någon konkret eller tidsatt plan för färdigställandet.

4. Ytterligare betalningskrav på cirka 800 000 kr

Utöver redan betalda 1 000 000 kr har byggfirman fakturerat ytterligare cirka 800 000 kr.

Fakturan avser både påstått utfört arbete och förskottsbetalning för ännu inte utfört arbete.

Jag har skriftligen bestridit fakturan eftersom betalningsskyldigheten är oklar och tillräckliga underlag saknas.

Det finns inga avtalade betalningsvillkor eller någon betalningsplan.

Byggfirman har uttryckligen meddelat att arbetet inte kommer att fortsätta förrän fakturan betalas.

5. Oktober – arbetet avbryts

Byggfirman utförde senast arbete första veckan i oktober. Därefter har entreprenaden stått helt stilla i cirka fem veckor.

Arbetet är långt ifrån färdigt och ingen plan för återupptagande eller färdigställande har presenterats.

Detta trots tidigare muntliga uppgifter om färdigställande under hösten, innan vintern.

6. Bestridd ÄTA-faktura på cirka 51 000 kr

Jag har även fått en separat ÄTA-faktura på cirka 51 000 kr.

Mer än hälften av beloppet avser ett extraarbete som jag varken beställt eller godkänt, muntligen eller skriftligen.

Jag har inte heller informerats om den faktiska kostnaden i förväg. Den enda summa som tidigare kommunicerats för arbetet var 6 500 kr.

Jag har därför bestridit även denna faktura.

7. Oberoende besiktning och värdering

En oberoende besiktningsman har besiktigat och värderat hittills utfört arbete.

Resultatet:

* Redan betalat: 1 000 000 kr.
* Värde av utfört arbete: 1 085 000 kr inklusive moms.
* Bestridd faktura: cirka 800 000 kr.
* Bestridd ÄTA-faktura: cirka 51 000 kr.

Besiktningen visar vissa mindre fel och anmärkningar, men inga större konstaterade fel.

Entreprenaden är fortfarande långt ifrån färdigställd.

Värdet av utfört arbete ligger alltså relativt nära vad jag redan har betalat.

Situationen idag

Sammanfattningsvis:

* Entreprenaden har pågått sedan juni.
* Skriftligt slutdatum och betalningsvillkor saknas.
* Byggfirman har muntligen angett färdigställande före vintern.
* Jag har betalat 1 000 000 kr.
* Ytterligare cirka 800 000 kr krävs genom en bestridd faktura.
* Fakturan omfattar även arbete som ännu inte utförts.
* Byggfirman vägrar fortsätta innan fakturan betalas.
* Arbetet har stått stilla i cirka fem veckor.
* Formella skrivelser sedan september har lämnats obesvarade.
* Ingen tidsplan för färdigställandet finns.
* En oberoende besiktning och värdering har genomförts.

Jag har inte längre förtroende för byggfirmans vilja eller förmåga att fullfölja entreprenaden.

Jag vill därför avsluta avtalsförhållandet och anlita en annan entreprenör, men utan att riskera att själv begå avtalsbrott.

Mina juridiska frågor

1. Har byggfirman rätt att stoppa arbetet på grund av den bestridda fakturan?

Enligt 41 § konsumenttjänstlagen ska betalning som huvudregel ske när tjänsten utförts, om inget annat avtalats.

Här saknas avtalade betalningsvillkor. Fakturan på cirka 800 000 kr avser dessutom både utfört och framtida arbete.

Har byggfirman enligt 45 § konsumenttjänstlagen rätt att avbryta entreprenaden och vägra fortsätta innan fakturan betalas?

Vilken betydelse har det att jag redan betalat 1 000 000 kr och att utfört arbete värderats till 1 085 000 kr?

2. Föreligger dröjsmål enligt konsumenttjänstlagen?

Entreprenaden startade i juni. Något skriftligt slutdatum finns inte, men byggfirman uppgav muntligen att arbetet skulle vara färdigt före vintern.

Arbetet har nu stått stilla i cirka fem veckor.

Hur bedöms skälig tid enligt konsumenttjänstlagen?

Kan byggfirmans vägran att fortsätta, uteblivna kommunikation och avsaknad av tidsplan innebära ett dröjsmål som företaget ansvarar för?

3. Finns tillräcklig grund för hävning?

Om byggfirman saknar rätt att stoppa arbetet på grund av den bestridda fakturan, kan detta tillsammans med övriga omständigheter utgöra ett sådant väsentligt dröjsmål att jag får häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen?

Kan jag i så fall häva enbart återstående arbeten utan att häva den redan utförda delen?

4. Måste jag ge byggfirman en sista tidsfrist?

Jag har sedan september skickat flera formella skrivelser med tidsfrister utan att få svar.

Behöver jag ändå skicka en sista uttrycklig uppmaning innan hävning?

Jag överväger följande:

1. Skriftligen meddela att jag anser att avbrottet och dröjsmålet saknar rättslig grund.
2. Kräva att arbetet återupptas och att en konkret tidsplan presenteras inom en kort, skälig tidsfrist.
3. Meddela att avtalet kan komma att hävas för återstående arbeten om byggfirman inte fullgör sina skyldigheter.
4. Om förutsättningarna är uppfyllda, skriftligen häva avtalet och därefter anlita en annan entreprenör.

Är detta juridiskt hållbart?

Kan exempelvis 14 dagar vara en skälig tidsfrist för att återuppta arbetet och presentera en bindande tidsplan?

5. Hur regleras ekonomin vid hävning?

Jag har betalat 1 000 000 kr och en oberoende besiktningsman har värderat utfört arbete till 1 085 000 kr inklusive moms.

Hur bör den ekonomiska slutregleringen ske om avtalet hävs för återstående arbeten?

Vilken rätt har byggfirman till ytterligare betalning och vilken betydelse har besiktningsmannens värdering?

6. Kan jag kräva ersättning för merkostnader?

Om jag har rätt att häva och anlitar en annan entreprenör för färdigställandet, kan jag kräva den ursprungliga byggfirman på eventuella merkostnader?

Hur bör kostnaderna dokumenteras och beräknas?

7. Vad gäller för obeställda ÄTA-arbeten?

Kan byggfirman kräva betalning för tilläggsarbeten som jag varken beställt eller godkänt och där jag inte fått information om kostnaden i förväg?

Vilken betydelse har det att den enda tidigare kommunicerade kostnaden var 6 500 kr, medan fakturan avser ett betydligt högre belopp?

Min viktigaste fråga

Jag behöver komma vidare med entreprenaden och undvika att fastigheten står ofärdig under vintern.

Samtidigt vill jag inte riskera avtalsbrott genom att häva på felaktiga grunder.

Hur kan jag snabbast möjligt, men juridiskt hållbart, avsluta avtalet med nuvarande byggfirma och anlita en annan entreprenör?

Jag är särskilt intresserad av hur 24, 29, 41 och 45 §§ konsumenttjänstlagen ska tillämpas när:

* Betalningsvillkor saknas.
* En stor förskottsbetalning redan gjorts.
* Ytterligare betalning krävs för både utfört och framtida arbete.
* Fakturan är bestridd.
* Byggfirman vägrar fortsätta utan betalning.
* Arbetet står stilla och tidsplan saknas.

Jag tar tacksamt emot synpunkter från personer med juridisk kunskap eller erfarenhet av liknande entreprenadtvister.

Hur tydligt var frågeunderlaget? Detta är nu verkligen viktigt om det inte finns ett avtal.
Varför skrevs inget avtal efter att offerten godtogs?`
Vem godkände en äta?
Vem är kontollansvarig?

Att bryta en pågående entreprenad pga tvist ja, lycka till att få tag på en annan entreprenör som skall ta över det någon annan påbörjat. Lycka till.

Kolla mer hur din hemförskring fungerar. Om nu ditt hus el vad det är, är halvfärdigt och kan förstöras under vintertid.
Tror du får vända dig dit, ditt försäkringsbolag pressar entreprenörens försäkringsbolag. Det är nog vägen framåt.
Alla entrepenörer är rädda att bli ovän med försäkringsbolag. Den omsättning som är på en privatperson är noll i jämförelse med den omsättning dem kan ha via försäkringsbolagen.

Hur ingicks avtalet? Var det på distans eller utanför affärslokaler, typ hemma hos dig? Isåfall är Lag (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler tillämpbar och du kanske kan använda ångerrätten såsom https://eur-lex.europa.eu/legal-content/SV/TXT/?uri=celex:62022CJ0097 och https://www.villaagarna.se/globalassets/dokument/uppsala-tr-t-1130-19-dom-2020-10-30---overklagad-dom---utan-personnamn.pdf.

Annars är det ju som du säger att om ni inte kommit överens i avtalet när du ska betala så ska betalning ske först när arbetet är klart (41 §). 45 § är bara tillämpbar när det är avtalat att du ska betala vid en tidigare tidpunkt. Du kan alltså kräva att de ska fortsätta arbetet och de kan inte invända att du ännu ej betalat.

Notera även avbeställningsrätten i 42 §.

Är inte insatt i juridiken men har anlitat många hantverkare under åren. Jag är superkritisk mot detta så kallade skrå.

Det sagt, är värdet på det utförda arbetet uppskattat av en oberoende besiktningsman 1,085 miljoner och du har betalat 1 miljon så är du ju skyldig dem 85.000. Ska de resterande 715.000 användas till att slutföra det arbete du beställde? Fick du någon indikation på totalpriset eller är du en sådan som beställer på löpande räkning och hoppas att hantverkarna är ärliga?