Köpa lägenhet som egen företagare

Jag sitter och räknar på att köpa en lägenhet för 5 500 000 kr om tre år och vill bolla upplägget och strategin med er. Jag är hetl grön med detta, så all hjälp uppskattas.

Förutsättningar:
Nuvarande lön: 55 000 kr/mån bruttolön.

Privat sparande: 30 000 kr/mån i 3 år = 1 080 000 kr.

Utdelning: Maximerad lågbeskattad utdelning under skattetaket (schablon/lönebaserat) i 3 år ger ca 852 000 kr netto totalt.

Totalt hopsparat kapital efter 3 år: Ca 1 932 000 kr.

Lånebehov: 5 500 000 kr - 1 932 000 kr = 3 568 000 kr.

Problemet med banken (Skuldkvot):
Med en bruttolön på 55 000 kr (660 000 kr/år) och ett lån på 3 568 000 kr landar skuldkvoten på 5,4. De flesta storbanker (inklusive Swedbank där jag är idag) har ett tak på 4,5 till 5,0.

För att hamna på en skuldkvot runt 5,0 och klara standardkraven utan krångliga undantagsprövningar behöver bruttolönen höjas till ca 60 000 kr/mån det år köpet ska ske, vilket ökar företagets omsättningskrav en aning (skattemässigt landar ökningen över brytpunkten för statlig skatt).

Tankar kring upplägget:
Sparande i bolag: Låta överskottet ligga kvar och växa i ett holdingbolag under de tre åren för att sedan ta ut det som ett aktieägartillskott för kontantinsatsen.

Lönenivån: Behöver man höja lönen till 60 000 kr sista året, eller brukar Swedbank/andra banker titta på det faktiska kassaflödet (att jag bevisligen sparar 30 000 kr/mån idag) och göra ett undantag på skuldkvoten?

Hur ska jag spara? Bäst med räntesparkonto eller? Det är ju bara 3 år.

Hur hade ni lagt upp detta för att ro i hamn ett bolån på drygt 3,5 miljoner som egenföretagare? Tar gärna emot tips och erfarenheter!

Helst hade jag tagit ut så lite lön som möjligt och låta pengarna växa i företaget.

Om banken vill se 60 000 kr i månadslön inför kreditprövningen är det sannolikt mer lönsamt att ta den lönen än att riskera sämre lånevillkor eller ett nej.

Företagande och företagsekonomi --> Privatekonomi
/Moderator

jag hade lagt fram hela storyn för banken. Hur värderar den soliditeten i företget om den är tillgänglig för företgsledaren som cash dirrekt vid behov + sparande på 30 k/månad. det borde räcka för några långivar?
"Mitt historiska leverne visar att jag klarar en boendekostnad som är högre än dagens kalkyl."

Fåmansföretagare har , enligt min erfarenhet, mycket svårare att få hypotekslån jmf en vanlig vidareanställd på volvo. SBAB t.ex säger blankt nej. Men prova med t.ex Nordea då efter sex år, de vill ha in underlag hur företaget gått och finns det tillgångar i företaget som täcker upp lånet så kan de bevilja ditt privatlån.

Börja med ett möte med din nuvarande bank och den bank som du har till aktiebolaget, banker tjänar bra pengar på bolån och banker tjänar bra pengar på företagskunder och banker tycker om "helkunder", du kan locka banken med detta.

När du diskuterar med banken, tänk på att banken vill sälja på dig något, banken vill tjäna pengar på dig, till minsta möjliga risk, där har du ett bra förhalingsläge.
Banken vill också se att du har långsiktig återbetalningsförmåga.

Visa banken att du är en bra kund som banken kan tjäna pengar på och att du har långsiktig återbetalningsförmåga, lägg upp sparadet tillsammans med banken så har du bästa möjlighet till ett bolån när det blir dags.

När det väl blir dags för ett bolån, då skall du förhandla igen, nu har möjlighet att visa banken att "skall ni tjäna pengar på mig på riktigt lång sikt så vill jag ha bra villkor."

Personligen tycker jag inte om Swedbank, hur just Swedbank ser detta kan jag inte uttala mig om.

Jag föreslår att du tar upp diskutionen med ytterligare en bank, det kanske lönar sig för dig att byta bank?

Som folk säger, tala med banken och så får de kolla årsredovisningarna för bolaget, de kan se aktieutdelning precis som inkomst av tjänst om de ser att det varit stadigvarande plus att det finns kassa i bolaget.

Ett alternativ är väl att du köper en billigare BR och därmed får en mindre ansträngd ekonomi.

En större dyrare kan du köp några år senare när du sparat ihop till större kontantinsats.

TS kommer knappast att få träffa någon som förstår detta på sin nuvarande bank.
TS bör kontakta några andra banker och fråga "vad får jag för villkor om jag flyttar hela mitt engagemang till er?"

Generellt är svenska bankkunder för slöa för att byta bank, detta vet bankerna om och agerar därefter.

TS, tänk på att det som du betalar privat skall betalas med skattade medel, du skall alltså få ner dina privata betalningar till banken så lågt som möjligt, om det innebär att bolaget betalar något lite högre gör inte så mycket. (något förenklat)

Kloka ord! Bättre att köpa smått än att leva i en dröm. Dessutom är det väl lättare att få lån om man redan har lån?


Ja, byt bank tills det funkar. Alltid är det nån som vill vinna marknadsandelar % och "sänkt garden". Angående Swedbank, är ju en paraply-organisation. Finns lokala Sparbanker som värnar om de få (!) företagen som finns! En större förståelse. Sen vad det leder till, vet ej.

Jag att företagare kan leasa tjänstebil. ett sätt att frigöra kapital.

Var inne på kronofogden och kollade, där finns billiga bostäder. Behöver va kreativ!

Ha pengarna bara på ett räntekonto, det är för kort tidshorisont med 3 år för börsen och, och låt resten ligga kvar i bolaget och ta ut det som aktieägartillskott.

Gällande skuldkvoten så är bankerna tyvärr ganska kinkiga med det, de tittar bara på din lön, oavsett tillgångar i bolaget. Det du kan göra är att höja din lön året innan du tar lånet och sedan sänka den igen. Det är ingen som stället några frågor efter du har fått lånet.