Kronofogden, hur mycket under marknadsvärde kan man köpa för? (lägenhet)

Tjena,

Har kollat på en bostadsrätt via Kronofogden och tänkte höra vad folk har för erfarenheter i dagens marknad.

Lägenheten jag varit på visning på var ganska extrem:
– Väldigt belamrad (stora delar gick inte att se)
– Rökts i lägenheten (tydlig röklukt)
– Stort renoveringsbehov

På visningen hörde man flera som sa “nej tack”, “för mycket att göra” osv, så upplevde att många blev rätt avskräckta. Förstår det – min sambo hade nog vänt i dörren

Själv letar jag dock efter just den här typen av objekt då jag tänker renovera allt från grunden.

Lite fakta:
– Stockholm (inte toppområde)
– Ca 15-20 sällskap på visningen
– Stor BRF med helt ok ekonomi

Frågan:
Vad kan man realistiskt räkna med för "rabatt" mot marknadsvärde i dagens läge vid exekutiv auktion Är ~ -30% realistiskt i ett sånt här case, vad är era erfarenheter?

Min tanke är att sätta ett max runt -30% av marknadsvärdet för att det ska vara värt tiden och jobbet, men hoppas såklart på lägre med tanke på skicket och röklukten, känns som det skrämmer bort en stor del av spekulanterna.

Din fråga går inte att svara på, utan det "beror på". Har de bråttom att bli av med det, kanske de säljer lite billigare. Har de inte bråttom så ligger den kvar till försäljning.

finns där banklån på lägenheten så är det banken som sista ordet om priset

Värt att tänka på är att om Kronofogden inte får ett tillräckligt högt bud vid första auktionstillfället (jag tror det är 90% av marknadsvärde eller liknande) så kan auktionen avbrytas och bostaden läggs ut till visning en gång till. Vid andra auktionstillfället säljs det dock till högstbjudande, oavsett hur lågt budet är.

Jag har ingen direkt erfarenhet av lägenheter i Stockholm, men jag har följt en villa i hemorten för det egna nöjets och skadeglädjens skull. Den sålde vid andra auktionstillfället för nästan 50% rabatt mot det listade marknadsvärdet, så 30% känns knappast som en omöjlighet.

Det är ju nästan enbart riktigt svårsålda objekt som till slut hamnar på exekutiv auktion, oftast har de ju försökt sälja på normal väg innan allt brakat samman. Värderingarna kann därför variera vilt, eftersom det är väldigt svårt att beräkna hur mycket faktorn "exekutiv auktion" drar ner priset.

Ja, enligt lag så får inte Kronofogden avvisa låga bud, men kan alltså göra en andra omgång. Problemet är att man ofta använder fel marknadsvärde (ett historiskt som t.ex. lånen och fastighetsskatten baseras på) och räknar inte med den 40% nedgång i marknadsvärde som en del objekt haft.

Kronofogden brukar acceptera bud ner till taxeringsvärdet. Men det finns alltså objekt där marknadsvärdet är ca 20% lägre än taxeringsvärdet och då är det sällan något bud som når över taxeringsvärdet och försäljningen avbryts då till en ny runda.

Känns som bakomliggande faktorer avgör
1.bekant köpte bostadrätt å då drog fogden auktionen 3 gånger.

En annan köpte ett förfallet hus dock i bra läge . Där vart det fynd och snabb process .

Så dom objekten säljs aldrig?

Jo, för kronofogden är tvungen att sälja om utmätningen beror på skatteskulder (vilket det är i de flesta fall). Om det är en bank som kräver in lösen av bostadslån så kan de däremot kräva minimibelopp och då kan fastigheten förbi osåld tills vidare.

Tack för alla svar, uppskattas!

Jag är lite osäker på hur Kronofogden resonerar i praktiken här. Stirrar de sig blinda på värderingen, eller tar de faktiskt hänsyn till skicket via budbilden?

För i det här fallet var lägenheten ju rejält belamrad, luktade rök och hade tydligt renoveringsbehov. Det känns som att det borde finnas ganska stor marginal att justera ner “marknadsvärdet” jämfört med ett normalt objekt.

En liknande lägenhet i okej skick, som är inflyttningsklar direkt, fattar jag att man inte släpper för vilket pris som helst. Men här är det ju en helt annan riskbild för köparen.

Så frågan är egentligen hur mycket väger Kronofogden in sådant, eller är det mer att de utgår från värderingen och sen bara tittar på om buden inte är för låga?

Ta reda på kvadratmeterpriset för de senaste försäljningarna i föreningen och jämför det med priset på bostadsrätten som du är intresserad av, då vet du vilket utrymme du har för renovering.

Var på visning av KFM på en lägenhet som också var belamrad och helt vidrig (förort sthlm), blev en viss rabatt jämfört med grannlägenheter men totalt blev det typ samma som det skulle kosta att renovera och fixa upp den. Det här var visserligen 2016 när marknaden var glödhet.

Varit på två kronisauktioner. Helt värdelöst och slöseri med tid.

Den första hade Kronofogden i prospektet inte angivit att banken hade förbehållsbelopp
som var högre än marknadspris.
Så, folk åker på visning, kollar upp fastigheten med kommunen, lägger tid & energi och sen
när förrättningen börjar anger fogden att banken har ett förbehåll.
Ingen budade, 20 personer gick hem direkt.

Den andra hade inga sådana problem men när förrättningen inleddes så meddelades att
en person anmält att han hade ett 10 årigt hyresavtal för fastigheten.
Vem vill köpa en fastighet som inte går att nyttja på i värsta fall 10 år ?

Enbart den som inte har förstånd att värdera sin tid går på Kronis auktioner.

men jag har även hört av andra att det förekommer rena bedrägerier.
Fritidsfastighet nära Stockholm med sjötomt auktionerades ut av Kronis.
Mycket folk, höga bud och en budgivare vägrade ge sej och la högsta budet.
Många ledsna åkte hem och beklagade sej över att det blivit så dyrt.

En halvtimme senare, när köparen trixat och försökt få fram handpenningen på en fredag
eftermiddag så gav han upp. Kort, swish och banköverföring räckte inte och ingen på banken
svarade på telefon.

Då gör kronis en ny auktion. Enbart EN person hade stannat kvar.
Han la ett bud som var mycket lägre.

Stark misstanke om att första vinande budgivare var bulvan för han som fick kåken.