Hur bevisa ansvar för skadegörelse från tidigare hyresgäst när bevis saknas

Så, tänkt följande scenario.

Du är skadeansvarig på ett medelstort fastighetsbolag/hyresvärd och en dag får du ett sms från en av bolagets fastighetsvärdar, från ett av de lågprioriterade och förfallna slum-/blatteområdena. Fastighetsvärden som inte pratar så bra svenska säger att en hyresgäst har upptäckt att en dörrkarm i lägenheten är gjord av nudlar.

Ditt jobb är 99% rutin och din vardag går mestadels på autopilot, du är van med mögel och du förklarar för invandrar-hyresgäster från det området varje dag att det inte är någon fara med lite mögel, och gaslightar dem till att sluta klaga. Du är van med att säga på enkel, lättbegriplig svenska att det inte finns något att göra åt att det är för låg temperatur, buller från den trasiga centralfläkten eller liknande.

Någon gång ibland får du drämma ansvars-släggan i huvudet på någon när de exempelvis har målat om väggen på icke-fackmannamässigt vis. Det händer inte alltid, men det förgyller vardagen lite grann.

Men nu säger fastighetsvärden något som liksom inte kan knytas till något du har hört förr. Du ber honom upprepa sig. Karm gjord av nudlar. Det är nudlar inuti, säger han.

Du reser dig tungt, knäpper byxorna, sätter dig i jobb-bilen och kör ut till slummen för att titta. På plats ser du att det är en grop i den vitmålade dörrkarmen. Du tar din bicpenna och gröper lite och ja, nog fan är det nudlar. Din första tanke är att du trodde att du sett allt vad de dumma invandrarna kunde hitta på, och nu har de på riktigt lagat karmen med nudlar och lackat över så det ska se bra ut. Du gröper mer och stora sjok faller ner. Men när du har fått bort alla nudlar ser du att någon faktiskt har sågat bort en decimeterlång sektion av karmen och ersatt med nudlar.

Du får inte det att gå ihop. Det är inte någon som bara råkat skada karmen och sedan gjort sitt bästa för att laga, det här verkar inte vara någon som gjort sitt bästa för att låga en oavsiktlig skada, det är för tekniskt sofistikerat, verkar utstuderat och avsiktligt. Någon har sågat bort en del för att ersätta med nudlar. Det måste vara någon excentrisk och nästan galen person som ligger bakom. Dina tankar hamnar direkt på den där besvärliga hyresgästen som bodde där förra året, den där svensken som aldrig fattade vinken utan bara fortsatte klaga på alla brister. Det var allt en skum en.

Men så till den här trådens centrala fråga: hur ska du, eller bolaget, kräva ansvar och ersättning från den personen, när allt du har är en känsla? Hur ska man bevisa att det var den tidigare hyresgästen som orsakade skadan. Går det ens att göra på något vis?

Har inte så bra svar på hur man sätter dit någon för detta, men för något år sen var det en enorm trend online att laga saker med nudlar. Folk lagade allt från dörrkarmar till toaletter till väggar till bord med nudlar. Sök på youtube "Repair with ramen" och du kommer få upp mängder av videos

Jag känner väl till detta fenomen, men jag är inte intresserad av att få inspiration eller att diskutera själva nudelhantverket, utan det juridiska i relation mellan en hyresvärd och tidigare hyresgäst. För trådens skull kan vi förutsätta att nudelreparationen i det hypotetiska exemplet gjorts på en så hög teknisk nivå så att det inte märkts förrän den nuvarande hyresgästen råkade slå till karmen, och såvitt alla bedömare kan se kan nudlarna ha varit där lång tid, vilket gör det svårt att säkert knyta lagningen till någon specifik hyresgäst.

edit: Menar inte att låta otrevlig utan ville bara förtydliga trådens syfte.

Du kan ju gå igenom en massa videor och se om du hittar en som stämmer med lägenheten i fråga. Om man nu sågat bort en bit av karmen för att laga med nudlar kanske det var för att göra en instruktionsvideo.
Det är väl det enda bevis du kan få fram. För som du skriver i rubriken, "när bevis saknas", så går det ju naturligtvis inte att bevisa.

Det görs väl en besiktning av lägenheten vid flytt?
Borde inte vara svårare än att läsa innantill om skadan är ny eller gammal.
Sen ska man räkna in normal slitage också.
Farsans lägenheten var rejält nergången. Köket hade rejäla skador på. Dock var det från när huset byggdes på 1940-talet Så fastighetsägaren skrev av allt. Även skadorna på parkettgolv.

Hur upptäcktes skadan? Alltså höll ni på att byta dörrar och därmed upptäckte det?

Beträffande fordran mot tidigare hyresgäst så antar jag ni har koll på tvååriga preskriptionen enligt 12 kap 61 § JB?

Obs, det är ett helt hypotetiskt exempel, men skadan upptäcktes av nuvarande hyresgäst, som verkar lika förvånade som vi (hyresvärden). Det tycks inte finnas några uppenbara sätt att tidsbestämma när skadan uppstod, då den var osynlig fram till att nuvarande hyresgäst råkade slå till den lackade ytan så den sprack och avslöjade nudlarna under. Men vi (hyresvärden) har starka misstankar mot en tidigare hyresgäst som bodde i lägenhet förra året eftersom det var en knepig och från vårt perspektiv besvärlig individ, men vi har inget sätt vi kan komma på att bevisa att det är hen som ligger bakom.

Jag skulle nog säga att hyresvärden har förlorat möjligheten att göra någon fordran gällande mot tidigare hyresgäst. Både vid utflytt och inflytt sker som bekant besiktningar, och har dessa godkänts av samtliga parter så har hyresvärden accepterat lägenhetens skick i sin helhet. Den gamla hyresgästen kan till exempel neka och skylla på att nuvarande hyresgäst åsamkat skadan.

Det enda som återstår är att eventuellt försöka lasta nuvarande hyresgäst. Men det vore rätt svinigt om så sker mot bättre vetande.

Skicka en faktura och se vad som händer. Om förre hyresgästen bestrider är det bara att lägga ner. Skador ni inte upptäckt vid utflyttning kommer ni inte få betalt för.

Jag har haft en snarlik situation där det vid utflyttning var skador i en parkett som gjorde att jag tog en deposition.

Hyresgästen skyllde på den föredetta hyresgästen men där jag själv hade kollat vid utflyttning av den föregående att dessa inte fanns. Den föredetta hyresgästen sa att dessa inte fanns där.

Problematiken är att det är en betydligt högre bevisbörda på hyresvärdar rent rättsligt att bevisa att skadorna uppkom i samband med hyresgästen.

Det kräver alltså en extremt rigorös process där du tar bilder, helst filmar t.o.m lägenhetens skick innan en ny hyresgäst flyttar in för att sedan knyta an skadorna till en specifik hyresgäst.

Här är ju ett typexempel där utredningskostnaden sannolikt är större än kostnaden att bara åtgärda och skriva av.

Om du redan tagit deposition så fanns det väl inte mer att kräva? Det är ju just sådant depositionen är avsedd att täcka - t.ex. obetalda hyror, skador eller annan förpliktelse som följer av avtalet.

Om inget särskilt villkorats i samband med upplägget gäller depositionen som en allmän pant i förhållandet. Visst har hyresvärden normalt bevisbördan. Men som alltid är det den som sitter på medlen som har ett övertag i en tvist - innebärande att hyresgästen får kriga för återlämningsförpliktelsen av ställd säkerhet.