Strategi för att vinna en budgivning

Nejdå, kör hårt

Förstår inte...
Du har ett tak på 1 260 000. Du säger dig att m h a denna strategi kunna tjäna åtminstone några procent. Men med din strategi så lägger du ju ändå hela din maxsumma.

EDIT:

Men visst om du verkligen måste ha lägenheten, kanske det skulle fungera. Förutsatt att fler folk inte chockhöjer, inte helt ovanligt. Alla höjer inte endast med 10 000.

Men du tjänar ju knappast några summor på det.

I vilket område hade du tänkt dig en stor etta för 1.2m? Jag har kollat priserna på likvärdiga bostäder som den jag har iom att jag ska flytta till en annan stad och dom går för ~det priset och jag bor inte i city direkt ....

Jag tror inte att din strategi kommer att funka. Anledningen till att jag tror det är att jag var i budgivarsvängen för några månader sen och då var det inte snack om att vänta några dagar med is i magen.

Alla de lägenheterna vi tittade och/eller budade på var "sålda" första eller andra budgivningsdagen och vi insåg snart att det var bara att lägga ner eventuella budgivningsstrategier. En lägenhet hade gått upp en mille efter budstart (trea då iofs men i sumpan).

Det här var när priserna precis "började" sjunka (eller iaf spekulerades om det), budgivningarna kanske tar längre tid numer så att du får tid till din strategi.


Något jag märkte i budgivningarna var att man "härmade" varandra. Den första som höjer budet sätter ofta hur mycket folk höjer med. Och jag tror att man ska undvika att lägga under 25k i en höjning, helt enkelt för att ju fler bud man lägger, ju mer "fäster" man sig vid lägenheten och är mer beredd att gå över sitt tak. Så större höjningar är bra för att skrämma bort folk (lite som du är inne på).

Lägenheten vi till sist köpte prutade vi faktiskt på - en strategi helt i min smak! (och en tröst när priserna går ner...)

Tror du att jag är dum i huvudet? Jag har ju satt taket på en nivå som ligger några procent under maxpriset som jag tror lägenheten kan gå för, och poängen med strategin är att lägenheten ska gå för just det belopp som mitt tak är på, dvs. billigare än maxpriset.

Priset i exemplet var egentligen mest hypotetiskt, men jag tror att priserna på 1 eller 2 års sikt kan sjunka så att man kan få en stor (inte gigantisk men 30-35 kvadrat) etta för 1,2 miljoner i en närförort.

Men maxpriset är väl ointressant? Du hamnar ju fortfarande på ditt eget tak i exemplet. Eftersom du inte vet vilken betalningsvilja övriga budgivare har kanske du får lägga 70 000 mer än du hade behövt när du höjer med 100 000 i ett svep. Det är pengar det också när räntan går upp... Har du dessutom inte hittat din drömlägenhet som du absolut "måste" ha är det nog smidigare att gå lite försiktigt fram. Många gånger finns det inga rabiata budgivare utan lägenheterna kan gå för strax över utgångspris. Andra gånger drar det iväg, men då är det väl bara att strunta i just den lägenheten.

Ja men jag sätter ju mitt tak efter vad jag tror är ett rimligt (som jag skriver: ett ok pris inget superklipp) pris för lägenheten. Tanken är att detta pris kommer vara lägre än det pris som lägenheten skulle hamna på om jag höjer i små steg och drar med mig massa budgivare till de högre nivåerna. Poängen är att avskräcka budgivare genom chockhöjning i två steg och genom att så tvivel hos andra budgivare och framstå som oberäknelig själv (Jag misstänker nämligen att ett stegs chockhöjning inte räcker för att avskräcka samtliga budgivare, alltså om jag la ett bud i nivå med taket direkt).

Ditt problem kommer fortfarande vara att du inte har all information. Du vet inte vid vilken pris de andra budgivarna tröttnar och därmed vet du inte vad ett rimligt pris för lägenheten är. Det enda du kan garantera med din metod är att lägenheten som lägst går för det pris du har satt som tak... Jag vet inte var du tänker köpa men om vi exempelvis tar Stockholmsmarknaden som exempel tror jag inte att din metod är så särskilt lyckad för tillfället. Mycket går för acceptpris just nu och det är inget större drag på marknaden, så risken vore att du fick betala mer än nödvändigt.

Enda gången jag kan tänka mig att det där fungerar är om du är helt säker på att det kommer vara många budgivare som är sugna, då kanske du kan chocka bort några. Dock är det inga jättesummor vi talar om så risken finns nog att folk hänger kvar och förbi ändå. Det finns en del spekulanter som kör liknande varianter som det du funderar på. En bekant bjöd på lägenheter där det var många äldre som var intresserade. Gamlingarna hade sålt villan och satt på en hög stålar som räckte för att köpa lägenheten 2-3 gånger om. De höjde buden med 100 000-150 000 åt gången för att jaga bort alla andra. Den som blev lyckligast var nog mäklaren och de som redan bodde i området, snittpriserna stack iväg rejält.

Jo du har rätt om det du säger om marknaden stämmer, dvs att lägenheter är svårsålda och går för acceptpris. Min strategi är utvecklad för en marknad där priserna trissas upp genom budgivning med flera intressenter. Sthlmsmarknaden, om du undrar. Dock håller jag inte med om att jag inte vet vad ett rimligt pris är - så fluktuerande är inte priserna. Om jag vet att 1260000 är ett helt ok pris för en lägenhet som jag verkligen vill ha (baserat på statistik och erfarenhet), och jag inte har råd med mer, så kan det ju vara vettigt med en chockbuds-strategi som syftar till att få lägenheten för just 1260000 hellre än att chansa med en lågbuds-strategi som kan trissa upp priserna över denna gräns (taket är ju detsamma även om jag skulle köra en lågbuds-strategi)

Och strategin bygger ju som sagt på en hypotes om att två chockbud leder till lägre slutpris än en lågbuds-strategi med gradvisa höjningar eller endast ett chockbud - grundad på psykologi (som alla strategier).

Mot de där pensionärerna kan nog ingen tävla... Då spelar det ingen roll vilken strategi man använder. Just därför behövs ju ett tak så att man inte frestas att gå för långt i konkurrensen.

Efter att ha läst och funderat ytterligare har jag f.ö. kommit fram till att det finns två strategier som verkar mer lovande än de övriga:

- Strategi A med två chockbud, enligt ovan

- Strategi B med låga bud där man hela tiden höjer med en konstant summa (säg 10000) omedelbart efter andras bud så att de inte kan läsa av en (minskar man storleken på sina bud ger man ju signaler om att ens smärtgräns är nära)

Strategi A handlar om att skaka av sig budgivare tidigt och få de återstående att tveka och tro att de möter en budgivare som saknar gränser och kan lägga rejäla överbud (även om man i hemlighet har ett tak som förhindrar detta). Svagheten är att man i teorin kan höja för mycket om de övriga budgivarna skulle ha lagt ned redan vid en lägre summa. Strategi B handlar om att minimera denna risk för överbud. Svagheten är att man drar med sig flera budgivare som av psykologiska skäl kan trissa varandra till en nivå som de inte skulle ha accepterat på förhand (parallell: gradvis ökande värme i vattnet ger inte lika stort obehag som en direkt värmechock).

Jag tror inte att någon strategi kan påverka slutpriset mer än marginellt och då bara om en massa faktorer som du inte styr över faller ut just till din fördel.

Nu spelar det ju ingen roll eftersom var och en blir salig på sin tro och om det känns bra för dig att köra strategi så gör det, då sover ju iaf du bra under budgivningen.

Har du koll på att lägenheterna i det område du tänker köpa i ligger under budgivning så många dagar som din strategi kräver? Precis som någon redan påpekat så tas ju ofta populära Sthlmslägenheter till avslut ruggigt snabbt och då duger det ju inte med en strategi där du förutsätter att alla sitter still i båten i några dagar.

Jag bor själv i en Sthlmsförort och kommer nog flytta från min etta inom ett år eller två pga familjebildning och såg en lika stor lägenhet som min till salu i mitt område förra veckan med ungefär samma standard om man slår ut det över hela lägenheten.
(hans kök var finare än mitt, mitt badrum var finare än hans) och utgångspriset var 895K. Det kom in ETT bud på just utgångspriset.
Det tog två dagar så låg lägenheten på hemnet igen med ett acceptpris på 1250K vilket för mig är rena fantasipriset då tvåor går för ungefär det priset i det här området. Jag undrar hur säljaren tänker och lite mäklaren också eftersom det måste kännas rätt tröstlöst att sälja en etta till samma pris som en genomsnittlig tvåa normalt går för.

Poängen är att även om du skulle lyckas få priset dit DU vill så är det ju ändå ingen garanti för att du får köpa förrän säljaren är nöjd och just nu med fallande priser så förväntar sig ju säljarna i regel rätt mycket mer än vad köparna är beredda att ge, i alla fall här i Sthlm. Det visar sig ju genom alla acceptprisannonser som poppar upp samt den tid som lägenheter ligger ute till försäljning...det sistnämnda har ju garanterat ökat senaste året.

Risken om din strategi funkar FÖR bra är ju att säljaren är missnöjd och väljer att inte sälja.