Affärssetup när jag hyr ut privatbostäder

Har en villa som jag har en separat lägenhet i. Har även gått och köpt en ägarlägenhet och hyr ut även den. Nu är det dags att deklarera. Jag får in hyra från båda lägenheterna in i ett konto. Jag vill gärna göra rätt för mig men om jag läser reglerna rätt så är mina uthyrningar att tolkas som näringsverksamhet. Ägarlägenheten är till ungarna men det är inte dags än. Lägenheten i huset är extra kompensation till el och räntor. Raljerar javisst men om jag säger att jag hyr ut båda nonstop tillsvidare så är det näringsverksamhet med allt vad det innebär, som tack för att jag sätter två bostäder på marknaden.

Jag funderar även på att bo annanstans och hyra ut hela villan inom en snar framtid. Drömmen vore att hyra ut allt men med nyvunnen kunskap om hur mkt jag måste skatta gör mig såklart tveksam.

Med mina två lägenheter, en i villan och ägarlägenheten. Hur skulle ni deklarera dessa? Finns nån företagslösning om jag ändå åker på "näringsstämpeln"? Jag är öppen för allt. Med tanke på underhållskostnader på lägenheterna så funderar jag om det är värt det. Finns nån ekonomisk setup som jag missar? Att mörka en lägenhet har såklart funnits i tankarna men om jag åker dit antar jag att det kommer kosta mer än det smakar.

Jag gör detta heltid. Jag kör det som enskild firma men har du andra jobb så blir det mycket skatt då du redan utnyttjat schablonavdrag och för inkomster på ditt vanliga jobb.
Fördelen är att du kan dra av alla utgifter.
Det krångliga är att skatta rätt när du tar det i privat besittning igen.

Jag tycker du skall ta den ena uthyrningen själv och kanske du har en partner som kan ta den andra.

Då kan du använda schablonavdragen för uthyrning av privatpostad på bägge.

Fastighetsbolag avlastar skattebördan genom att belåna fastigheterna eftersom att räntor och amorteringar är före skatt och eftersom att det då innebär att din investering endast utgör några procent medan banken finansierar större delen av fastigheten.

Förenklat räkneexempel: Du köper en fastighet som är värd en miljon och belånar till 90%, din insats är 100k, räntan är 4% på 900k = 36k, du har hyresintäkter på 72k. 72-36 = 36k vinst, cirka 16k efter skatt. 16k låter inte som så mycket men det är 16% avkastning på 100k.

Uppenbarligen så är strategin lättare om räntorna är lägre. De månadsvisa hyresintäkterna kan sedan investeras på börsen, utlånas till högre ränta eller investeras i nya fastigheter.

Eller så köper man aktier ditekt i ett eller ett par stabila fastighetsbolag och får del av hyresmarknaden utan att behöva ha kontakt med hyresgästerna.

Wihlborgs till exempel är upp runt 200% på 10 år och har delat ut bra under tiden, detta är det smidiga sättet att exponera sig mot fastighetsmarknaden, väsentligt enklare och lönsammare än att behöva laga droppande kranar och bevittna köksluckor som plötsligt lossnat helt oförklarligt och höra gnäll om att det är för kallt i vardagsrummet.

Hm, är det inte ett märkligt exempel? Du kan aldrig tjäna pengar i någon mening av att ha ett lån. Din ekonomiska sits är alltid sämre om du har ett lån än om du betalar skatten och behåller överskottet.

Jag förstår inte heller räkneexemplet på 16%. Din insats är 100k månad 1 men sedan amorterar du fastigheten med x kr per månad. Så det är aldrig 16%.

Eller har jag fått det här helt om bakfoten?

Fastighetsbolag delar ofta ut en stor del eller hela sin vinst i form av utdelning men eftersom att fastighetsbolag ofta är belånade till över 90% så gör fastighetsbolagen alltså nästan 10x mer vinst än vad du gör som aktieägare.

Det är fortfarande ofta en bra investering att äga fastighetsaktier men TS frågade specifikt efter vilket affärsupplägg han bör använda för att tjäna pengar på att hyra ut bostäder.


Amortering är inte riktigt en kostnad eftersom att du betalar av din fastighet och får större andel och kan senare belåna de andelar av fastigheten som du äger eller sälja fastigheten när lånet är betalt.