Hur räknar man ut vad en lägenhet borde vara "värd"?

Hur ska man bedöma vad en lägenhets värde är, för att veta om man betalar under- eller överpris?

Jag har försökt titta lite på tidigare sålda lägenheter på Hemnet i samma byggnad och samma område, men det säger ju inte så mycket. De andra lägenheterna som såldes kanske har mycket bättre havsutsikt, var mycket bättre renoverade, högre i tak och så vidare. All den informationen ingår inte i Hemnets historik. Jag tycker därför det är svårt att avgöra något pris på ett rimligt sätt. Har ni några tips på hur ni gör?

P.S. Jag förstår att värdet baseras på "vad marknaden är villig att betala". Samtidigt så kan en budgivning är lätt att priset drar iväg i priset till en nivå som marknaden generellt inte är villig att betala när man ska sälja lägenheten igen. Därför tänker jag att det är viktigt att förstår det ungefärliga marknadspriset.

En faktor är månadskostnad, räntor + avgifter o s v
Är t ex nivån 7.000,- i området för motsvarande så skall det bli det
Köpesumman beror på ränteläget, går räntorna upp går priset ner så det fortfarande ligger på 7.000,- i månadskostnad

Det finns inget objektivt värde. Dels sätter du värdet själv, dels drivs hela marknaden av staten. Svensk stat kan alltså trycka priserna +500% till eller ned -90% utan konstigheter. Så för en "objektiv" analys skulle du behöva räkna på framförallt statens agerande nu samt kommande 10 år, vilket är helt orimligt.

Vad som däremot är viktigt att förstå är att budgivingen är dålig för dig som köpare. Finns nog inte många länder med lika efterblivet upplägg som Sverige; kombinationen av dåliga moment är nog rent av helt unik. Dels som budförfarandet går till: det är vetenskapligt välbelaggt att den här typen av budgivningar inte fungerar för att nå marknadspriser. Inte ens stora organisationer klarar av att tygla budgivningar av den här typen - lycka till att dumsvensken ska göra det.

Vidare har du som köpare ingen mäklare. Detta blir helt groteskt om det är en bostadsrätt du ska köpa, eftersom du inte köper en lägenhet utan du köper in dig i en förening (blir delägare till det föreningen äger och får en rätt att tillträda "din" lägenhet). Detta är en komplex finansiell paketering, och typ inga du budar mot kommer begripa någonting av den.

Några punkter som kan hjälpa dig med detta:
- Fuska. Det är obekvämt att fuska, men om du inte fuskar blir du i regel blåst. Mäklaren kommer nämligen alltid fuska, och säljaren kommer ofta vara med. Det finns få regler på den här marknaden; de flesta "regler" är bara något man lurar dig med. Hittat något mäklaren inte är tydlig med? Vinn budgivningen, påpeka sedan att du hittat ett problem och inte längre kan skriva på. Släng iväg ett nytt "skambud" vid utgångspris. Det är obekvämt - du kostar säljare, andra köpare och mäklare tid och pengar. Men de gör precis samma sak mot dig.

- Eliminera budgivningen. Många har kommit på detta i Stockholm, men jag tror att de gör rätt av fel anledning. Att försöka klippa objektet med villkorade bud några procent över utgångspris är bra av den enkla anledningen att budgivningen är extremt dålig. Det finns inget sätt för dig som köpare att "vinna" budgivningen, du kan bara förlora mycket eller jättemycket. Det är alltså ofta värt att betala för att eliminera den.

- Sök upp någon kontakt som förstår bostardsrätts-ekonomi, så någon annan kan slänga ett öga på de objekt du hittar. Är man duktig på detta är det inte många minuters jobb att hitta det vesäntliga. Hittar du något kasst med ekonomin så igen, så för all del avsluta budgivningen (vinn den), och påpeka sedan att du hittat siffror du inte är nöjd med.

EDIT:
- Mäklaren kommer ofta fråga hur stort ditt lånelöfte är, alltså inte bara huruvida du har råd. Släpper du ifrån dig den informationen är du rökt. Mäklare och många säljare har inga som helst problem med att fejka bud (igen; i verkligheten finns typ inga regler) - eller rent av krasst säga att de plötsligt vill ha mer pengar än det budgivningen slutade på. Detta är alltså samma situation som när en ny arbetsgivare frågar vilken lön du har idag. Fattiga människor svarar instinktivt och blir lurade.

Detta gäller överlag, ge inte mäklaren eller säljaren någon information alls om din ekonomi utöver att du har råd med objektet.

Det finns inget korrekt pris på bostadsrätter. Priset blir vad de som budar är beredda att betala. Så du får gå till dig själv för att fundera kring vad du tycker är lämpligt. Det finns några parametrar som kan peka åt lite olika håll.

Men först, tänk efter om det är en lägenhet du vill bo i. Kommer du bo i lägenheten sådär 5 år eller mer så är det ingen nu levande människa som kan gissa vad priset blir när du skall sälja. Det kan ha gått upp massor, eller minskat massor -- det som verkar spela störst roll i typ Stockholm idag är räntenivån. Orsaken är att folk tenderar att köpa så att de precis har råd att betala det löpande. Är räntorna låga så blir priset högt, är räntorna höga så blir priset lågt. Tänker man så skall man alltså inte köpa nu när räntorna är på väg upp (eller är de det?, gissa kan vem som helst). Allt det där spelar mindre roll när du väl bott i lägenheten sådär 5 år. En orsak att det spelar mindre roll är att du när du flyttar antagligen kommer köpa en ny lägenhet och då har du med dig det då gällande priset på din lägenhet in i den då gällande marknaden. Har din lägenhet gått ner i pris så har antagligen alla andra brf också gjort det.

En sak att titta på är vad andra lägenheter i motsvarande läge, förening, med mera gått för. Det ger en insikt i hur marknaden såg ut för ett tag sen. Kolla också gärna pågående budgivningar på andra lägenheter för att förstå hur budgivningarna går till. Brutalt kan man säga att om två galningar börjar bjuda mot varandra kan priset bli skyhögt. Priset uttrycks ofta som kr per kvadratmeter vilket egentligen är galet. Du har ju ingen nytta av felplanerade kvadratmeter i prång och korridorer.

En sak att tänka på när du köper en bostadsrätt är att du också köper föreningens lån. I mäklarens underlag bör framgå hur stor andel av föreningen som din lägenhet motsvarar. Multiplicera föreningens lån med andelen så ser du hur mycket "extra" du lånar. En del föreningar har mycket höga lån, andra mycket låga.

En faktor som spelar roll för priset är avgiftsnivån. En skillnad på 1000 kronor i månadsavgift brukar motsvara några hundra tusen skillnad i pris. Föreningens lån och deras ränta är nämnd ovan, men det finns annat som påverkar. I föreningens årsredovisning brukar framgå vilka framtida större renoveringar som är planerade. Skall föreningen byta tak, byta avlopps- och elstammar, byta uppvärmningen, byta hissarna, fixa tvättstugan och fixa fasaden så kommer det kosta pengar och föreningen kommer antagligen låna till det och troligen höja avgifterna för att börja betala tillbaka på lånen. I Stockholm räknar vi också med att tomträttsavgälderna kommer stiga kraftigt (det är hyfsat vanligt att föreningen inte äger marken utan "hyr" den av staden). Jag får intrycket av att när budgivningarna börjar dra igång så verkar många ha glömt själva föreningens ekonomi.

Standarden i lägenheten är nästa fråga att fundera kring. Vill du bo som det ser ut eller fixa nåt. Lite färg på en ful tapet kostar inte så mycket, men det brukar inte sluta där. Nytt kök, nytt badrum, nya golv, nya tapeter, och så vidare -- inte gratis. Låt det påverka det pris du tänker dig betala. Det här är ju mycket individuellt så därför är "ditt pris" inte samma som nån annans pris. Liten anekdot: grannen till mig renoverade hela lägenheten och sålde sen. Det första köparen gjorde var att riva ut allt och renovera på nytt. En annan granne sålde sin totalsunkiga orenoverade lägenhet för högre pris än den nyrenoverade. Det verkar som att under en period så har köpare varit villiga att betala mer för renoveringsobjekt än för inflyttningsklara med kanske fel smak.

Sen är det bostadens dolda saker. Det är inte ovanligt att nån som ägt lägenheten tidigare slarvat med våtskikten i badrummet och trixat lite själv med elen. Badrum är ofta den största risken -- vattenskador kan kosta rejäla pengar att fixa och täcks inte alltid av försäkringar om tätskikt inte är korrekt gjort. Felaktig el kan orsaka brand, det finns dessutom risken att försäkring inte täcker fullt ut om elen är felaktigt gjord. Liten historia: i en lägenhet jag haft hade förra ägaren installera jordade eluttag ovanför diskbänken men "glömt" att dra fram jord till uttaget. Härligt livsfarligt! Notera att både el och badrum måste göras av behöriga personer för att du skall vara säker på att försäkringarna täcker (även obehöriga kan ju göra bra jobb förstås, men det skiter försäkringsbolagen i).

Som Sebastion tipsade om ovan kan du om du vill vara "besvärlig" sänka priset efter att du vunnit budgivningen. Kräv till exempel att få se kopior på fakturorna för våtskiktet i badrummet och elinstallationen -- saknas de så sänk priset någon eller några hundratusen. Felaktiga elinstallation kan du antagligen reklamera ett antal månader efter köpet och kräva tillbaka pengar på om de gjorts amatörmässigt. El får man inte installera själv enligt regelverket och har förra ägaren strulat så får han/hon fixa det. I det läget blir det nog tingsrätt dock.

Över eller under pris?

Bostad köper man för det pris man är villig att betala.

Att betala nämnvärt mer än jämförbara objekt är ju ofta onödigt, men kan även vara befogat om man har bråttom eller gillar något särskilt med just den lägenheten eller om objekt där sällan kommer ut på marknaden.

Eftersom man sällan köper en bostad, för att sedan direkt sälja den och göra ett klipp, så blir din frågeställning något besynnerlig.

Ofta så tittar man ju på kvadratmeter priset för olika områden och räknar på så sätt ut hur prissättningen ska ske. Man kan också göra lite pålägg och avdrag beroende på hur pass nyrenoverad och bra skick lägenheten har.

Tyvärr är värdet just precis det som marknaden bestämmer sig för.

Köpare är i regel dumma i huvudet och bryr sig inte om föreningens ekonomi mer än vad månadsavgiften är för tillfället, eller på sin höjd lån per m2. Dessa värden säger i realiteten ingenting. En inkompetent styrelse kan ta riktigt dåliga beslut, tex få för sig att amortera kostnaden för ett nytt tak på 50 år trots att livstiden är hälften av det, eller reparera en trasig tegelfasad i december när murbruket inte bränner och måste göras om efter fem år, bara för att hantverkarna som normalt sett inte har något att göra på den tiden av året gav ett bra timpris.

Du måste subjektivt värdera varje objekt för att besluta dig vad objektet är värt i dina ögon, för att sedan ge fan i att bjuda över den summan.

För att bli bra på det behöver du lära dig marknaden. Det gör du genom att gå på många visningar i flera månader och följa med på budgivningarna. Även på objekt du egentligen inte är intresserad av, sådant som ligger fel, för små, för stora, för dåligt underhållna, nyrenoverade i dålig smak, och så klart precis de du gärna hade köpt om priset var rätt.

När du köper en lägenhet kan du ställa dig många frågor:

Vad är det värt med bra grannar som jobbar? Är det värt att betala extra för?

Det blir två lån på ett köp. Dels ditt lån och den risknivå du har på lånet om det är bundet till 5 eller 10 år eller inte bundet alls - och dels föreningens lån som kan vara väldigt litet lika väl som väldigt stort. Och hur stor risk har föreningen på sitt lån? Ofta redovisas inte risken i form av bindningstider. Man kan gissa sig till risken genom att dra till med att föreningen har maximal otur och får en ränta om 10% Så glöm inte att kolla skuldsättningen hos föreningen och räkna på det.

El, varmvatten, gym, bastu samt internet kan ingå - då blir det kanske helt plötsligt billigare. Eller så ingår inget av det och det blir dyrare. Föreningen kanske bara köper vindkraftsel och elen blir hutlöst dyr.

Har föreningen gjort någon omfattande renovering nyligen? Om den inte har det så kan avgiften sticka iväg ett par tusen per månad när det väl händer och då kan det visa sig vara ett stort överpris du får betala som riskerar att bli dyrare än vad det var tänkt.

Ska man välja låg månadsavgift och dyr bostadsrätt eller billig bostadsrätt med dyr avgift? - Man kan räkna på kontantinsatsen och jämföra med 5-10 % avkastning som börsen skulle ge som du går miste om när det blir en allt dyrare kontantinsats.

Sen så är bostaden inte ett värdepapper som kan säljas med vinst för du ska ju ha någonstans att bo - så allt för långt över priset på en hyreslägenhet får det inte bli för man vill ju också spara en del pengar på att köpa sitt boende.

Blir bytet till bostadsrätt ett lyft uppåt tvärs över gatan från ett dåligt område? Skillnaden kan vara natt och dag lika gärna som att det knappt märks någon skillnad alls.

Vad är det för standard? Ett nytt kök och badrum kan komma att kosta förvånansvärt mycket om bostadsrätten är sliten - samtidigt som ett nyrenoverat ställe kan vara väldigt billigt trots att det ser dyrt ut på pappret.

Summa summarum så är det så många variabler att folk förmodligen missar det mesta och det är inte helt lätt att räkna på det. Jag brukar kolla på Hemnet och blir ofta förvånad över att prissättningen inte spelar så stor roll som man skulle kunna tro. Det är inte många som har full koll och räknar på sin livslånga investering.

Antingen gör du som du gör och accepterar det interval du fått fram.
Eller så köper du en värdering. Och då får du också ett interval.