Riksbankens räntehöjningar under 2023 (sammanfogad tråd)

https://tradingeconomics.com/japan/indicators
Japan inflation = 3,2% ränta -0,1%
De har haft låg inflation under många år och svag ränta plus svag BNP tillväxt
Deras kreditbubbla sprack för 30 år sedan och de reala bopriserna har inte kommit tillbaka till den nivå de hade innan
Men deras skulder är till största delen nationella
Hur förklarar du det för en som är "obildbar"?
Glad Valborgsmäss!

Här är bostadsindex för Stockholm från 1400 till idag. Det är inte uppenbart att det reala värdet ökar över tid, se svart kurva.

https://ekonomistas.files.wordpress.com/2023/01/rbvol3_bostad.png

Källa:
https://www.riksbank.se/globalassets/media/forskning/monetar-statistik/volym-3/riksbanken_iii_ch8.pdf

En annan intressant graf är kreditinstituts andel av den totala kreditstocken över tid. Bolån fullkomligen exploderar runt 80/90 talet, förmodligen till följd av Novemberrevolutionen.

https://ekonomistas.files.wordpress.com/2023/01/rbvol3_bank.png

Att det blivit en vedertagen sanning att bostäder ökar i värde kanske kan förklaras med pyramidspelinslag på bolånemarknaden.

Även om bostaden enbart följer inflationen så är det ett sätt att tjäna pengar.
Vi kan ta mina föräldrars generation som exempel.

De tar ett lån och köper en villa på sjuttiotalet för 500 000.
Räknar vi enbart med inflationen så kommer den vara värd 3,4 miljoner 2021.

Räknar man med att de amorterat bort lånen så har de nu tillgångar på 3,4 miljoner utan amorteringar 2,9.

Alternativt skulle du kunna betala hyra istället för sin lönekostnad, i det scenariot så skulle de dock inte kunna ta ett blancolån på 500 000. De skulle alltså inte haft några tillgångar som kunde följa inflationen.

I detta konservativa exempel så har investeringen gett dem tillgångar de inte annars skulle haft samtidigt som de under större delen av sitt liv haft lägre boendekostnad än om de hyrt en motsvarande bostad.

Men om vi sedan ser på vad som i övrigt kan öka värdet så finns det flera reella skäl.
Vi hade mellan mitten på nittiotalet till 2021 reallöneökningar på sextio procent.
När ekonomin svängde om till låginflation/låga räntor så blev det billigare att låna.
På många platser uppstod det brist på bostäder vilket ökade värdet på dessa.
Osv.

De sista faktorerna är en förklaring till varför bostäderna har ökat mer än enbart inflationen.
Vilket gjort att de i generationen i mitt exempel tjänat pengar på sin investering i bostaden.

Innan du skriver att jag bara hittat på de sista skälen så läs gärna denna rapport:
http://archive.riksbank.se/Upload/rapporter/2011/ruth/ruth_kap2.pdf

Så ja det är möjligt att tjäna pengar på att äga sin bostad och det är inget fel eller kontroversiellt påstående.

Att sedan priserna steg för snabbt och att det kommer behöva korrigeras samt att vi efter denna lågkonjunkturen säker kommer ha en lång period med betydligt blygsammare ökningar av bostadspriserna är också sant.
Men det ena påståendet utesluter inte det andra.

Vad du missar är att du alls inte behöver tjäna en krona på att köpa bostad. Allt beror på hur inflation och räntor utvecklas.
Drar vi fram tidslinjen 25-30 år är det mycket möjligt att dina föräldrar fastighet står på noll sett till realt värde.

Inte helt säker på vad du menar men jag hävdar inte att fastigheterna måste stiga mer än index för att man skall tjäna på dom.

alla måste ha en bostad.
Låt säga att man är beredd att betala 25% av inkomsten i bostadskostnad.

Alt1 man betalar dessa 25% till ett fastighetsbolag i form av hyra.

Alt 2 man tar ett lån och betalar samt amorterar vilket blir en del av boendekostnaden.

Efter 25 år så kommer alternativ 1 inte genererat några tillgångar.

I alternativ 2 så kommer man ha tillgångar som även om dessa endast följt index är större än lånet man tog 25 år tidigare. Då man även amorterat så kommer mycket eller hela lånet vara återbetald vilket ökat likviditeten i din ekonomi ytterligare.

I alternativ 1 har man betalat fastighetsbolagets lån och vinst och i alternativ 2 har man skapat sig själv ett kapital.

Sedan finns det massor med scenarios där man också får en högre avkastning på sin investering.
Något både mina föräldrar och jag dragit nytta av.

Inflation äter realvärde, står fastighetspriserna stilla eller ökar långsammare än inflationstakten så äter en högre inflation snabb bort realvärdet.

Snälla länka till artikeln där dessa grafer ingår så man kan läsa bakgrundsinformationen.

Ja, det stämmer men det förändrar ändå inte det faktum att om man jämför med att hyra så kommer man ha större tillgångar efter 25 år.

Det enda undantaget är om bostaden skulle ha minskat i värde i absoluta tal.

Ta mitt exempel igen:

”De tar ett lån och köper en villa på sjuttiotalet för 500 000.
Räknar vi enbart med inflationen så kommer den vara värd 3,4 miljoner 2021.”

Låt säga att den utvecklades sämre än inflationen och bara var värd 2 miljoner 2021.
De skulle ändå ha 1,5 miljoner i tillgångar, 1,5 miljoner de inte skulle haft om de hyrt sitt boende istället.

Så att investera i sitt boende är inte riskfritt men är ändå en väldigt låg risk jämfört med det mesta annat.

Sedan måste man lägga in det faktum att boendekostnaden kommer man behöva ha oavsett vilket.

Det beror väl helt på vad hyran är och kostnaden för att äga är. Det går inte att vara så kategorisk som du är.
Vi har haft en period bakom oss där det varit väldigt lönsamt att äga, men inget säger att de närmaste 35 åren blir likadana.

Förstår inte riktigt vad du vill ha sagt. Jag länkade data för Stockholm mellan 1400-talet fram till idag, som visade att den reala utvecklingen inte nödvändigtvis går linjärt uppåt. Tvärtom fluktuerar det. Och det är sannolikt det fortsatt kommer fluktuera. I synnerhet i tider av inflation och krig.

Du glömmer förövrigt titta på alternativkostnader när du jämför köp av bostad som investering vs hyra.

Nej, jag glömmer ingenting. Givetvis kommer kostnaden för boendet fluktuera under de 50 åren jag hade i mitt exempel. Som husägare så måste man se till att ha en buffert för renoveringar osv.

Men man måste förstå att om kostnader ökar för de som äger sin bostad så kommer det även drabba hyresgäster.
Fastighetsägarna säger Idag att hyrorna behöver höjas med 25% och i vissa städer sker en andra förhandling nu i sommar om hyreshöjningar.
Många fastighetsbolag passar på att höja hyrorna rejält vid renoveringar osv.

Jag skrev även att det inte är riskfritt att äga sin bostad men att risken är låg.
Jag kan givetvis inte veta vad som kommer ske i framtiden men tittar man på de senaste 50 åren så har det trots olika kriser och lågkonjunkturer varit en god affär.

Äger man sitt boende så betalar man kostnaden för sin egen investering
Betalar man hyra betalar man för kostnaden av någon annans investering.

I båda fallen kommer man påverkas av ändringar i räntor, driftskostnader och renoveringsbehov.

Men det är enbart i det ena fallet som man själv har en möjlighet till att få en avkastning på sin investering.

Sedan så skulle givetvis mäklarna ha det besvärlig att sälja lägenhet om stockholmsblodbad skulle ske igen men med all respekt så är jämförelsen med 1400 och 1500 talet haltande.

[quote=sucuk|84282340]Och vad anser du är lösningen? Enligt mig är det bra att räntan normaliseras så att priserna kan komma ner till lite mer normala nivåer. Det är dags för spara att åter igen vinna över slösa.[/QUOTE
Vi kanske ska frysa lönerna ett antal år? Inga löneökningar på låt säga 2 år.