Smart att ge högre kontantinsats?

Vid köp av bostadsrätt är kravet på kontantinsats 15 %. Vilka fördelar/nackdelar finns det med en högre kontantinsats, säg 30% bortsett från ett mindre lån?

Lägre ränta, amorteringar och ja då slutligt lägre månadskostnad.

Fördelen är främst lägre risk och lägre månadskostnad, även om amorteringen inte är någon regelrätt kostnad i sig

Nackdelen är att du inte får utnyttja ränteavdraget till fullo samt att det kan vara värt att låna lite mer när det är billiga räntor. Ifall du lånar du till 1,5% ränta (som blir 1% med ränteavdraget) kan du för samma peng hitta en investering som ger högre utdelning än 1%. På så sätt kan du tjäna pengar på att investera de pengar som du istället skulle lagt in i bostaden.

Det sistnämnda alternativet innebär oftast en risk, så du bör ha en stabil ekonomi och liv i övrigt samt en bostad som förväntas öka i värde.

Du har rätt i sak, men det är struntsummor för majoriteten av svenskarna. Att kunna betala 30% av bostadens värde är mycket värt, främst då för att man kommer ner till 1% amortering. Det innebär flera tusenlappar mindre i månadskostnad och man får själv möjligheten att förvalta sitt sparande lite som man vill istället för att "tvingas" spara genom att amortera.

Om du kan låna säg 500.000 till 1% (inkl. ränteavdrag) och få avkastning på 7%, tjänar du 6% per år. Det blir en summa på

2.500 kr/månad,
30.000 kr/år
~400.000 / 10 år
~1,25m kr / 20 år

Tror inte en < 1 miljon kr är en "struntsumma" för en gemene man...

Och då förutsätter du att räntan förblir 1% i 20år. Det finns ingenting som talar för att det ska vara så. Om skillnaden mellan 70% och 85% belåningsgrad är 500tkr så pratar vi bostad med kostnad 3,3 miljoner. Dvs man lånar 2,8 miljoner vid 85% belåningsgrad. 2% av 2,8 miljoner är 5600kr i amortering. Går man ner till 70% belåningsgrad, dvs 2,3 miljoner lån, så är amorteringen 1% och 2300kr/månad.

5600-2300 = 3300kr per månad som man kan spara och få avkastning på. Med ditt exempel, 7% avkastning per år i 20 år blir slutvärdet 1,7 miljoner. 7% avkastning per år är mycket mer konservativt än att låneräntan ska vara 1% i 20 år.

Att räkna ut siffror med millimeterprecision är oväsentligt. Faktum kvarstår att alternativkostnaden för att investera kontra amortera kan bli stor.

Vederbörande får utöver det möjlighet att för de tjänade pengarna amortera extra på lånet, utan att den vardagliga ekonomin påverkas.

Att amortera är inte heller en kostnad, så att lägga in extra i kontantinsats enkom för att kunna amortera 1% mindre är både logiskt och ekonomiskt dumdristigt. Detta eftersom att pengarna, vid 2% amortering, fortfarande finns tillgängliga på (formodligen) ett sparkonto.

Räknade lite på ditt exempel och jämförde hur det skulle se ut om 10 år. Om du betalar 500k extra, och investerar amorteringsskillnaden, 33k, med 7% avkastning varje år, så får du 456k och ett lån på 2.07m.
Om du istället väljer den högre amorteringen och investerar 500k direkt (med 7% avkastning), så har du efter 10 år ett lån på 2.24m, och 983k på börsen. Valet är ganska enkelt.

Glömde att det blir lite ränteskillnader också, med 1% ränta kan man spara 38k mer per år med 500k mer i kontantinsats, vilket blir 562k efter 10 år. Fortfarande bättre att investera pengarna istället.

Stockholmsbörsen avkastar runt 6 % över en lång tidsperiod. Efter skatt så ger det 4 % netto.

Om du har ett bolån med 2 % ränta efter ränteavdrag så är det troligen bättre att investera på börsen (och få 4 % netto) istället för att amortera. Så i TS fall är det egentligen bäst att ta så stort bolån som möjligt och lägga kontantinsatsen så mycket som möjligt på börsen.

MEN... Om TS vill sova gott om nätterna så är det ju såklart bättre att betala så stor kontantinsats som möjligt. För nattsömnens skull så är det bättre med låg belåning vilket ger en GARANTERAD avkastning på 2% till skillnad mot en förhoppning på 4 %...

Skulle TS investera på börsen och den rasar 30 % så är det inte så roligt. Bättre då att gå miste om de där 2 % eller vad man nu kan förvänta sig att börsen överprestera. Jag skulle i alla fall betala så stor kontantinsats som möjligt...