Investera i ägarlägenhet för att hyra ut - erfarenheter, något tt tänka på ?

Vad är det för lägenheter som blir förstörda av daglig duchning? Får nog ses som normslt slitage i så fall...

Ja, att hyra ut en lägenhet kan man tjäna pengar på vilket alla bostadsbolag försöker att göra. Spelar i grund och botten ingen roll om man äger en hel hyresfastighet eller en enskild ägarlägenhet. Som hyresvärd har du ett ansvar mot hyresgästen att bostaden ska vara bra. En större hyresvärd med hundratals lägenheter har personal anställda för att sköta om lägenheterna, ekonomi och liknande. För dig som bara kommer ha en lägenhet för uthyrning så kan det vara svårt att hålla servicen uppe.

Du är ansvarig för att reparationer sker men även saker som OVK, Oberoende VentilationsKontroll med mera. Blir det ett elfel och jordfelsbrytaren börjar lösa ut frekvent så behöver du skaffa en elektriker för dyra pengar till skillnad mot ett bostadsbolag som redan har kompetensen bland sin personal. Strular avloppet så får du ringa en dyr rörmockare eller själv försöka fixa.

Att enbart ha en lägenhet innebär stor risk. Visst man kan tjäna någon tusenlapp per månad men om det går åt pipan så kan man förlora många hundra tusentals kronor. Den som däremot förvaltar hundra lägenheter tar en betydligt lägre risk då det inte är sannolikt att alla strular samtidigt.

För att man ska få ekonomi i det hela så bör man ha många lägenheter inom en begränsad yta så att man drar stordriftsfördelar.

Snarare 20 000

Ja en förutsättning är förstås att hyran täcker lån och amortering var månad

Ägarlägenhet är dessutom ganska okänt i Sverige än så länge, massan har inte förstått fördelarna med det gentemot bostadsrätt så jag menar att det på sikt kan få dem att gå upp i värde. Många banken lånar tex inte ut till köp av ägarlägenhet då de inte förstår ägandeformen.

Jag funderar också i samma banor som du TS, men av den anledning att jag vill kunna hyra ut min bostad på air bnb när jag inte själv är hemma på sommaren och under skolloven, vilket kan bli en hel del flis per år. Min nuvarande brf vägrar låta mig hyra ut.

En bostad i bra läge i en storstad tror jag inte är en dålig affär. Jämfört med aktiemarknaden är det oftast en mer solid investering pga att oavsett hur marknaden ser ut måste ju folk ha nånstans att bo. Bostaden stiger förhoppningsvis också i värde.

Om du inte cashar allt utan tar ett förmånligt lån så kan du ju dessutom också köpa utdelningsaktier som avkastar mer än räntan kostar dig på ditt bostadlån. Givetvis ser du till att ta ut så mycket hyra på lägenheten som du bara kan. Ev kan du kanske hyra ut till företag eller försäkringsbolag som är kapitalstarka - betalar bättre och klagar mindre.

Bra kvalite på detta svar. Verkar vara mycket jobb för sådär avkastning. Kanske Lendify passar mig bättre även om riskerna finns där oxå och jag går miste om värdeökningen.

Jo kloka tankar, men efter era svar så inser jag att det är för mycket pyssel med detta. Utdelningsaktier + lendify får bli min passiva inkomst på lite sikt.

Hej, låt oss skruva upp kalkylen lite innan du ger upp. En stor tvåa kan du få in två heltidsanställda hyresgäster, rimligen då ett par. Ett konservativt hyresantagande är inte 6000 i månaden, jag hade skruvat upp det till 15000. Då får du in en årshyra på 180 000 kronor. På detta behöver du betala skatt, 30 procent på allt som överstiger 40 000, dvs (180 000 - 40 000)*0,3=42 000 per år i skatt, så hyresintäkten efter skatt blir 138 000 kronor.

Du förvärvar lägenheten för 3 000 000 kronor, du betalar stämpelskatt på 45 000 kronor, förvärvspris 3 045 000. Låt oss anta att du lägger in en handpenning på 500 000 och du tar banklån på 2 545 000, jag antar att pantbreven du behöver redan finns i lägenheten så det inte blir någon ytterligare kostnad vid förvärv.

Löpande kostnader för lägenheten är 1700 plus försäkringar, avgift och diverse el, låt oss anta att allt övrigt är 1300 så total månadskostnad blir 3000, dvs 36000 per år. Finansieringskostnad (banklån) är 1,5 procent ränta (eller 1,05 procent efter skatteavdrag) och du behöver amortera 2 procent per år, då betalar du 77 600 per år för lånet inkl amortering.

Hyra in varje år 138 000, betalning ut varje år 113 600, netto blir 24 400 rakt ner i sin ficka varje år på en investering på 500 000, en cash on cash på 4,9 procent vilket är mycket bra, utöver detta så kommer ditt banklån minska med 51 000 per år, vilket tillsammans med inflationen kommer öka dina kassaflöden in varje år genom ökade hyresintäkter och minskade räntekostnader.

Mvh,

Lägger till: vad har då hänt på 5 år? Du har fått 100 000 nerbetalt i fickan, du har amorterat ner lånet 250 000, värdet på fastigheten du investerat i? Låt oss säga att den följt inflationen och låt oss säga att den är 2 procent per år, då kommer värdet ha ökat med typ 300 000. Dina 500 000 har du alltså ökat i värde med 650 000, alltså långt mer än fördubblats. Efter 5 år kommer även dina hyresintäkter ökat med 10 procent och dina räntekostnader minskat allt annat lika vilket kommer kraftigt öka dina kassaflöden om 5 år. Slå det med Lendify...

Men detta är ingen privatbostad. Inköpt med avsikt att hyras ut. Då blir det näringsbostad. Överskott beskattas som näringsverksamhet. Något schablonavdrag om 40 tkr finns inte.
Räntorna är avdragsgilla i verksamheten.

Du får nog göra en ny kalkyl.

Hej, du har säkert rätt, jag är inte expert på den här typen av gränsdragningar, men jag tycker du missar huvudpoängen och snöar in dig på en juridisk detalj: kraften av kombinationen rimlig direktavkastning, hävstång och inflation. TS måste rimligen göra sin egen analys av juridiska och kommersiella aspekter men jag tycker det är tråkigt om investeringsmöjligheter avfärdas på siffror som är orimligt konservativa.

Om det är en näringsfastighet öppnas ju andra möjligheter om man äger fastigheten i ett AB, till exempel möjlighet att helt skydda sig från skatt under många år genom avdragsgilla avskrivningar, sälja till realisationsvinst skattefritt genom att paketera i dotterbolag, dra av för driftkostnader etc. , men hur dessa värden sen ska kunna överföras från AB till TS, det får någon annan utlåta sig om.

Visst - men har du inte rett ut den "juridiska detaljen" först så känns din kalkyl ganska ointressant.