Affärsidé

Vad tror ni om min affärsidé att bygga små hus för små kostnader. Säg hus som kostar dig mindre än 300 000kr men som ändå har alla tillgångar som rinnande vatten, el, kök, toa. Sedan låter du folk hyra detta året runt, turister och liknande för väldigt låga summor. Säg 300 kr per dag. Detta skulle då göra profit efter 1000 dagar.

Vart skall du placera desss? Det är mycket du inte har räknat med. Tror du att de enda kostnaderna blir byggen av huset?

Finns såna stugbyar lite vartstans, där byggjobbare m fl hyr in sig för kortare el längre perioder.
Det är nog inget Klondike-segment.
Är tomterna billiga så ligger dom i en avkrok där ingen vill bo.

300 000 kr att bygga. Är det ett uppblåsbart hus eller?
Vad tror du själva kostnaden är för att bygga ihop ett hus på plats?

Sedan skall du ha en tomt o bygglov.
Anslutningskostnader för el o avlopp.

Det är skatt på inkomsterna.
Slitage på grejorna.
Jag tror inte du hämtar hem kostnaderna för ett hus på minst 10 år, om du ens har beläggning 365 dagar om året.
Det kanske är tomt halva tiden?
Då blir det plötsligt 20 år innan du hämtat igen kostnaden.

Först hade du en bettingidé, där du inte hade en blekaste om vad som behövdes göra/vad det kostar för att få en fullt funktionell betting sida att gå runt just nu. Nu denna korkade icke-genomtänkta idén, där du inte har räknat in någon av dom viktiga aspekterna såsom bygglov etc. Inte funderat på att börja jobba hos den lokala mataffären ist?, tror tyvärr att du lever i en fantasi värld med dessa idéer.

Känns lite som du hade varit den personen som hade tagit ett lån på 500tkr och slängt in på Bitcoin, för att en polare sa att det är en skitbra investering som kommer gå upp stort snart, utan någon som helst kunskap om vad du slängt dig in på.

Vänta bara jag har de snart. Och ja faktiskt slängde jag in en peng på bitcoin under boomen utan att göra nån riktigt research. Jag förlora det

Din affärsidé är i grund och botten sund, men din kalkyl är det inte. Som redan påpekats av flera - kostnaden för huset är bara en del. Mark, vatten, avlopp, underhåll osv. måste också vägas in. Inte att säga att du inte kan få ihop en kalkyl som funkar.

Dock - fastighetsinvesteringar räknar du inte på i termer av "hur lång tid tills jag får igen pengarna", du räknar på det i termer av löpande avkastning ("yield"). Ingen betalar en fastighetsinvestering kontant, du finansierar den via lån. Så kalkylen är hur mycket du kan få in i hyra kontra hur stora är dina löpande kostnader för underhåll och ränta på lån. Om nettot är högre än den lägsta amorteringsnivån som långivaren kommer kräva på lånet är det en bra investering. Hur bra beror på vilken takt du kan amortera ner lånet och hur mycket du kan plocka ut som löpande nettoavkastning under tiden.

När du väl amorterat ner lånet tillräckligt, alternativt värdet på fastigheten ökat så refinansierar du och tar ut nytt lån som du använder för nästa investering. Sen fortsätter du med detta tills kraschen kommer, dina fastigheter blir värdelösa, lånen krävs in, du hamnar i konkurs och banken tar alla dina fastigheter.

Där avslutas dagens lektion i fastighetsekonomi.

Markkostnaden tenderar påverka starkt vilken marginal i slutändan du får på projektet.

Om det är en bra eller dålig idé beror givetvis en hel del på kostnadsberäkningar som du inte säger ett ord om. Har du överhuvudtaget räknat nånting på vad det kommer att kosta dig att producera husen?