Låna upp skogsfastighet och använda det som kontantinsats till fastighetsköp

Hej!

Jag beklagar den långa rubriken men jag har en tämligen enkel förundran:
Låt oss säga att Bengt är 30 år gammal.
Bengt jobbar heltid som snickare och har ca 25k rent i månaden.
Bengt äger skog värd 4 miljoner.
Bengt vill nu köpa en hyresfastighet som kostar 8 miljoner.
Bengt har endast ca 30 papp på sparkontot så han behöver 2 miljoner i kontantinsats för köpet.

Min fråga lyder:
Kan Bengt låna upp sin skogsfastighet med 50% dvs få ut 2 miljoner kronor.
Sedan använda dessa 2 miljoner som kontantinsats till köpet av hyresfastigheten för 8 miljoner?

Ja det kan bengt göra,

Eller så anvönder han skogsfastigheten som pant

Svar Ja det kan han.
Vanligt att folk tar belåning på andra fastigheter för att kunna fixa kontantinsatsen till ny fastighet.


Men låt oss leka med tanken med just dom siffrorna så vågar jag dock inte uttala mig om banken ger lån på 6 miljoner kronor till en med endast 400 000kr i årlig inkomst. Här tror jag banken säger nej

8 miljoner...
2 miljoner på skogsfastigheten
6 på huset

Ja vad tänkte du?

Du skrev att du inte ville uttala dig om en bank ville låna ut 6 miljoner till någon med 400k inkomst.
Det är 8 miljoner han behöver låna.

Jag tycker min poäng klargjordes ganska så väl med det jag ville ha sagt.

Fast din trådstart ger uppfattningen om att han inte tänkt ta de båda lånen i samma bank.

Vad skall han säga på banken liksom?

"Hej, jag har inte stålar nog att kunna betala kontantinsatsen på en fastighet jag vill ha, så kan jag få låna 2 mille från er så att jag får råd. Oh by the way, jag behöver låna 6 mille till förresten för att kunna köpa resten av huset, men kan som säkerhet lämna ett orealiserat teoretiskt materialvärde på ungefär hälften av de pengarna. Utöver det så kan jag betala tillbaks 6000:- i månaden på det lånet, varpå jag inom 55 år kommer att kunna betala av hela lånet om jag får sålt skogen också... Ooops, jag går visst i pension 20 år tidigare än det, men det kanske inte gör nått?"

Fast bank 2 kommer ju se att bank 1 lånat ut pengar till honom, det dyker ju liksom upp vid kreditkollen.

”ööh, du belånade nyligen en fastighet på 2 miljoner?” lär vara från frågan.

Om han inte gör båda transaktionerna samma dag typ då.

Så här tycker jag Bengt skall göra:

Prata med hyresfastighetens ägare (mäklare) att du är intresserad och vill köpa fastigheten!

Starta ett aktiebolag, gärna med lite mer folk i familjen eller vänner (föräldrar?). Låta aktiekapitalet vara rimligt kanske 100 kkr. Resten av pengarna lånar ni till ert aktiebolag, motsvarande 3 eller 4 miljoner beroende på hur familjen ställer upp.
Låna upp 2 miljoner kronor på banken på skogsfastigheten. Köpa aktierna till Bengts andel i det nybildade bolaget.
Prata med företagsavdelning på banken om att Bengts fastighets AB tänker köpa en hyresfastighet för 8 miljoner. Hyresintäkterna är x kronor, driftkostnader y kronor och kapitalkostnader z kronor. Visa en professionell kalkyl, gärna i Excel. Tag hjälp av någon ekonom. Du kan ställa upp med eget kapital i aktiebolaget motsvarande 3 eller 4 miljoner och vill låna 4 eller 5 miljoner av banken.

Om banken tror på din kalkyl får du lånet. Jag tror det är bättre att göra så här än att som enskild person köpa hyresfastigheten. Risken är mindre för alla parter.

Som ersättning till dig Bengt och dina familjemedlemmar som är med i aktiebolaget kan sedan ert aktiebolag betala ut ränta på ert lån till bolaget. Räntan bestämmer ni själva i bolaget, gör det inte orimligt så att skattemyndigheterna går igång på fåmansföretaget. Det är bättre med ränta än att ta ut aktieutdelning, som måste beskattas i både bolaget och i Bengts deklaration!

Det är inte på något sätt meningen från bankens eller samhällets sida att man ska betala av hela lånet. En livslång skuld är en livslång ränteintäkt för banken = bra kund. Så länge fastigheterna är värda mer än lånen och du betalar det du ska varje månad så är banken nöjd.