Hjälp med att analysera BRF

Jag undrar vilka risker det finns om en bostadsrättsförening efter avskrivning ger ett negativt resultat på ca 20% av årliga omsättningen. Avskrivningen motsvarar ca 40% av årliga omsättningen och föreningen har efter avksrivning flera år i rad haft ett negativt resultat. Det positiva är att föreningen lyckats fylla kassan rätt bra (till ca 40% av årliga omsättningen) samt årligen amortera med ca 1 %. Trots negativt resultat efter avskrivning anser föreningen inte att de behöver höja avgifterna, de har följande motivering:

"Styrelsen har tillsammans med ekonomisk förvaltare och bank analyserat föreningens ekonomi och konstaterat att föreningens kassaflöde bedöms vara tillräckligt för att utan avgiftshöjning täcka såväl driftkostnader och planerat underhåll samt amortering av lån. De ökade avskrivningskostnaderna kan därför bäras utan höjning av avgiften, men de medför att föreningen ansamlar "förlust" i sin bokföring."

Jag skulle behöva lite hjälp med att bedöma hur detta i framtiden kan komma att påverka föreningen. Kan en förening verkligen gå med ett minusresultat efter avksrivning varje år utan att få några konsekvenser?

Jag är verkligen inte rätt man för att bedöma ekonomin i en bostadsrättsförening, trots att jag själv har en insatslägenhet.

Men för de som kan, så tror jag att ett bokslut skulle vara till hjälp.

Kolla sålda brf:er i ditt område, på säljsajterna brukar man lägga ut senaste bokslutet.

Det viktigaste att kolla är ju skuldsättningen på föreningen. De flesta föreningar i Sverige är så skuldsatta så jag skulle aldrig köpa skiten. Finns en del föreningar i innerstäder som är skuldfria. Vad är vitsen med att köpa en brf. Där skulden per/kvm är lika stor som du betalar per/kvm? Det är bara i Sverige det är på detta viset. Så räknar man den dolda skulden per kvm i föreningen så skulle kvmpriset egentligen vara det dubbla än vad som mäts officiellt idag.

Avskrivning är inget som är en utgift för en BRF det är en bokföringsteknisk metod för att periodisera slitage på en tillgång (huset i detta fall). Som förvaltaren påpekat är det kassaflödet (pengar in/ut) som påverkar föreningen i den vanliga verksamheten. Så länge slitaget på huset är normalt (och pengar avsätts till normalt slitage + eventuell renoveringsbuffert) och inga dyra renoveringar som behövs så det lugnt. Så ja som en BRF är det inga problem att ligga på minus om det endast är avskrivningar som drar ner. Negativt kassaflöde däremot är en varningssignal, men finns det en buffert kan man slippa avgiftshöjningar om det t ex bara är en tillfällig negativ trend.

Kolla på vad som kostar i din förening (räntor, underhåll, värme, el o.s.v.) och jämför med intäkterna (avgifterna och eventuellt övrig inkomst). Om förhållandet är nära 1/1 så är avgifterna alldeles för låga och händer det något oväntat så kanske de måste panikhöja avgifterna senare.
T ex klarar de av en räntehöjning inom budgeten eller har de planerat för det? Klarar de av att någon/några inte betalar sina avgifter ett par månader? Det kan vara ett problem med en liten förening om 1/5 av intäkterna plötsligt försvinner. Då din förening har byggt upp en buffert så tyder det på att intäkterna är mycket större än kostnaderna vilket är positivt tecken.

Många nybyggda BRF har alldeles för "optimistiska" budgetar och kan t ex räkna med att första 10 åren så behövs 0 underhåll (vilket kan stämma om de har tur). Ingen amortering är också en varningssignal om budgeten är tajt. Detta görs av byggbolagen för att kunna sälja så dyrt som möjlig och ha så låg avgift som möjligt. Resultatet kan bli som tidigare nämnt ett överbelånat hus där de boende själva även är överbelånade pga av låg avgift => högre säljpris. När föreningen inom några år märker att avgiften är helt fel satt och korrigerar så sjunker.

Så länge kassaflödet är positivt och föreningen kan avsätta medel till underhåll, amorterar lånet samt har en bra kassa behöver jag inte oroa mig över att det årliga resultatet efter amortering är negativt?

Så länge kassaflödet är positivt och föreningen kan avsätta medel till underhåll, amorterar lånet samt har en bra kassa behöver jag inte oroa mig över att det årliga resultatet efter avskrivning är negativt

Du ska använda Tulliusindex myntat av skribenten Tullius i bostadsbubbel-tråden.

Går att beräkna på denna sida av skribenten VemBudar:
http://vembudar.se/tulliusindex.php

Japp (teoretiskt: säg att man har skrivit av hela fastigheten efter 50år - man har fortfarande fastigheten kvar, men det bokförda värdet är då 0kr - det verkliga värdet på fastigheten kommer vara högre. Det ackumulerade resultatet är fortfarande på minus - då kan man göra en uppskrivning av fastighetens bokförda värde till marknadsvärde - uppskrivning ger en fiktiv intäkt på samma sätt som avskrivningen ger en fiktiv kostnad - och helt plötsligt så ligger man totalt på en vinst i BRF:ens ackumulerade resultat. Nu gör man inte exakt så men det visar på hur lite en avskrivning påverkar verksamheten i en BRF.)

Om man har en välskött förening så när något stort behöver renoveras så har man antingen:
1. Stor kassa så man kan ta det mesta/hela kontant
2. Lånen rejält amorterade och förmodligen högre fastighetsvärde, vilket gör det lätt att öka lånen lite för att betala renoveringen.

Alternativet kan vara att sänka avgiften när man nått "tillräcklig" kassabuffert, för att sedan höja avgift efter en stor renovering.