Avsluta bolån på annan fastighet?

Skulle vilja ha lite input på vad som kan vara bra att tänka på.

Jag och min man har ett bolån uppdelat i fyra delar. Två större delar räntebundna på längre tid, ett litet topplån som vi precis betalat av, samt en mindre del där en fastighet tillhörande anhöriga står som säkerhet.

När vi nu betalat av topplånet tänkte vi börja beta av nästa del. Första tanken var naturligtvis att börja amortera på det lån som har en annan fastighet som säkerhet. Är det rätt eller fel? Vi vill naturligtvis göra oss skuldfria gentemot de anhöriga men är tämligen säkra på att dom inte anser det är någon brådska med det.

En annan tanke var om vi skulle kunna lyfta lånet från den andra fastigheten till vår. För- och nackdelar med det?

En tredje fundering är om en ny värdering av vårt hus kan påverka ränta eller annat med banken, och vad det i så fall finns för för- och nackdelar med att låta vår befintliga bank utföra den värderingen?

Tusen funderingar...

Ni har väl inget större val? Eftersom de två stora delarna är till bunden ränta, bör ni inte kunna extraamortera på dessa utan att få betala ränteskillnadsersättning..?

På den rörliga delen, vad har ni för ränta och hur stort är det lånet? Vad har ni för ränta på de bundna, när är de bundna till och hur stora är de lånen? Hur mycket skulle ert hus säljas för på marknaden om det såldes i dag?

Dom stora lånen är bundna i ca 1 år (3.5% ränta) respektive 6 år (4%) till, så helt rätt, dom kan/vill vi inte göra mycket åt just nu, samtidigt som vi kan invänta det som har 1 år kvar. Det rörliga är precis avbetalt, det är den fjärde delen som är mest aktuell. Den löper just nu på 3 månaders bindningstid åt gången, ca 2% ränta. Nästa tremånadersgräns vill vi ta ett aktivt beslut på vad vi ska göra med det.

Kanske förvirrande att påstå att det är fyra delar, en del är helt avbetald, tre delar återstår.

Hos vår bank skiljer det marginellt (för oss) i ränta mellan 3 månader och 5 års bindningstid,
därför löper lilla delen på 3 månader medan vi funderar ut hur vi ska göra.

Val har vi. Vi kan låta bli att amortera, vilket vi egentligen inte vill. Vi kan invänta det som har ett år kvar på bindningstiden. Men framför allt vill vi ha input på om det är bra eller dåligt att (vid nästa 3 månaders brytpunkt) flytta lånet som har anhörigs fastighet som säkerhet till vår egen fastighet. Kan det försvåra möjligheter att utöka lånen för till exempel renovering? Är det mer fördelaktigt att låta det ligga kvar mot den andra fastigheten? Den typen av funderingar har vi.

Och sen som sagt, gör en nyvärdering någon skillnad och är det i så fall bra eller dåligt att låta aktuell bank utföra värderingen? Kan till exempel misstänka att banken är ovillig att godta någon annans värdering, eller? Kan en högre värdering påverka räntan possitivt, eller är det försummbart?

Något att tänka på är att om den andra fastigheten säljs så måste lånet som ligger med den som säkerhet lösas. Detta måste ni ha en plan för att hantera (inte säkert att ni i det läget kan ta det på ert hus t.ex.).

Personligen hade jag nog försökt samla allt på fastigheten jag själv kontrollerar.

Att flytta lånet till er fastighet innebär ev kostnader för pantbrev, givetvis minskar det ev låneutrymme för framtida renoveringar. Tillkommer säkert uppläggningsavgifter också. Och rent praktiskt en hel del arbete för er och banken. Detta får då ställas i relation till hur högt lånet är på ”annans fastighet” och hur många månader det skulle ta att amortera ner det istället. Svårt bedöma då detta inte framgår men även beror lite på personliga preferenser och någon sorts antaganden i hur brådskande det är/kan bli att lösa finansieringen på annans fastighet pga bortgång/försäljning/anhörigs egna behov av låneutrymme osv.

En värdering görs väl sällan av banken men banken har säkert en mäklare dom rekommenderar, jag har dock inte haft problem att använda värderingsintyg från andra (väl kända) mäklare - en gratis värdering erbjuder de flesta mäklare idag.

Givet själva trådstarten tror jag en värdering har ringa betydelse för räntenivå. Men kan det göra skillnaden på 74 eller 86% belåning så påverkar det såklart amorteringskrav.

Kvalificerad gissning: amortera minimalt på era egna lån och maximalt på det ”tredje” lånet. När det är borta har ni sannolikt en mkt bekvämare sits i belåningsgrad och säkert även ränteförhandlingsposition.

Banken gör inte själv värderingen, däremot är vissa banker petiga med vilka mäklare de accepterar. Fråga banken vilken mäklare de vill att ni använder för en värdering.

Ni betalar 2 % nu på det rörliga. Jag vet inte vad ni har för inkomster och belåningsgrad, men det är högt. Jag skulle nog försöka få ner det till i vart fall 1,4 %. Om er belåningsgrad är hög och ert hus stigit i värde kan en omvärdering absolut hjälpa till i räntediskussionerna.

Tack för alla tankar ni delar med er av. Som ni kan förstå var belåningsgraden vid husköpet för 6 år sedan mycket hög, därav belåningen av även en annan fastighet. Dock har det skett och sker stora förändringar i närområdet som gör vårt område mer attraktivt, som bättre bil-
och tågförbindelser och fiber. Grannhuset ligger ute till försäljning för det tredubbla vad vi gav för vårt hus, dock är det huset något större på alla sätt och vis. Det är högst sannolikt att det varit en mycket positiv utveckling av värdet även på vårt hus. Och för att förtydliga - vår bank har mäklare inom samma firma.

Intressant tankeställare med eventuella situationer där vi kan behöva lösa lånet på den andra fastigheten. Man vet ju aldrig vad som händer i framtiden men helt klart värt att tänka på!

Tror vi helt enkelt tar ett snack med banken och hör vilka avgifter som blir aktuella. Om lånet vi betalat av var lite mindre än lånet vi vill flytta, blir det då aktuellt med ytterligare pantbrev på vår fastighet?

Tack igen för alla tips och svar!

Kan tillägga att vi med nuvarande något bristfälliga inkomster (studier och valfri deltid) ser oss kunna betala av det mindre lånet på ca 5 år.

Om ni under dessa förutsättningar kan betala av; då skulle jag inte göra mig besväret att fundera på något annat förrän en situation isf uppstår.

Ja befintliga pantbrev kan såklart räcka eller nära nog räcka - om/när dom gör det så - visst, flytta lån till egen fastighet. Bibehåll amortering (5år).

Jag skulle inte gå in till banken och ”höra mig för”. Det ger ett okunnigt (kanske oansvarigt intryck) och det lär åtminstone inte förbättra era villkor.

Tänk isåfall igenom vilken förändring ni vill ha i ert upplägg, varför och skaffa proaktivt en värdering så att ni vet att gott om utrymme finns. Säkerställ era pantbrev. Sen stegar ni isåfall in på banken och frågar inte utan berättar hur ni ”ska” ha det. Och för en räntediskuss utifrån detta.