Är det "värt" att som ensamstående förstagångsköpare, köpa bostadsrätt år 2017?

Sett till månadskostnaden?

Ponera att vi rör oss i en större stad (Gbg/Malmö/Uppsala, ej Sthlm), du som förstagångsköpare står även med i den kommunala hyreskön och ha gjort det tillräckligt länge för att kunna få en hyresreglerad, kommunal hyresrätt, säg 2 r.o.k. med en hyra på max 4200 kr/månad.

Köper du en bostadsrätt, kanske du som ensamstående med en inkomst på 20 tkr/netto i månaden kan få låna 1,2-1,4 mkr (85% belåningsgrad). Du hittar en 1 r.o.k. på 35 kvm i typ förorten/"bättre förort"/kranskommun som du köper för 1,5 mkr efter bud. Du lägger 225 tkr i kontantinsats och får en snittränta på 2,1% (efter skattereduktion) då du väljer att binda delar av den.

Vi tar ett realistiskt räkneexempel:

Räntekostnad: ca 1700 kr/månad efter skattereduktion
Amortering: ca 2000 kr/månad
Drift: ca 500 kr/månad
Avgift: ca 3000 kr/månad

Total månadskostnad: ca 7200 kr/månad, bortser man från amorteringen/ser det som ett sparande, så landar det på ca 5200 kr/månad.

Du är även aktuell för en motsvarande hyresrätt, till och med så att du kan få tag på en hyresrätt i ett mer attraktivt område än vad du har råd att köpa BR i.

Räkneexempel, 1 r.o.k., 35 kvm:

Hyra: ca 3600 kr/månad
Drift: ca 500 kr/månad

Total månadskostnad: 4100 kr/månad.

Min frågeställning är; hade Du ansett att det - givet ovanstående scenario - vore värt att köpa BR som förstagångsköpare 2017, jämfört med att ta motsvarande eller bättre belägen hyresrätt? Du är ensamstående och har en inkomst på ung 20 tkr netto/månad. Observera att trådens frågeställning utgår från detta scenario och inte vad andra tjänar eller vad de som köpte 2007 har gjort i vinst.

Fördel bostadsrätt:

+ Du får in en fot på bostadsmarknaden.
+ Du har möjlighet att göra vinster om bostaden stiger i värde.
+ Ofta lugnt och skötsamma grannar i BRF:er.

Nackdel bostadsrätt:

- Du tar en ekonomisk risk.
- Troliga räntehöjningar 2018 och framåt, vilket medför högre räntekostnader. Även indirekt via höjda avgifter om föreningen har en hög belåningsgrad.
- Dyrare månadskostnad, även om man räknar bort amorteringen - kan jag inte se hur BR skulle vara billigare jämfört med en motsvarande, hyresreglerad hyresrätt. (Räknar man in värdestegring under boendeperioden, kan det bli billigare eller rent av en förtjänst varje månad men då är vi inne på rent spekulativa områden. Ingen vet hur marknaden går.)

Fördel hyresrätt:

- Du tar ingen ekonomisk risk.
- Du vet dina boendekostnader på ett ungefär. Hyran kanske höjs 50-100 spänn/år.
- Billigare månadskostnad än motsvarande BR.
- Du behöver inte oroa dig för höjda räntor, även om du indirekt drabbas (du amorterar ju hyresvärdens lån) så blir den privatekonomiska smällen minimal, jämfört med om du sitter 85 %-igt belånad i BR.
- Du får mer pengar över till annat som kan placeras på börsen etc.

Nackdel hyresrätt:

- Du gör ingen vinst på ditt boende (85 %-igt lån ger ju typ 6x hävstång).
- Hyran är dyrare än motsvarande föreningsavgift till BRF (vinstmarginal till hyresvärden).
- Du är inte inne på bostadsmarknaden, utan blir mer "låst" till ditt boende. Enda chansen att flytta (då din kötid "nollats"), blir i praktiken via byten - en inte helt okomplicerad process.

Utifrån dessa premisser, ställer jag frågan: Är det värt att köpa bostadsrätten?

Fyll gärna på med argument för/mot. Månadskostnaden för boendet är en viktig post, och jag har lite svårt att se att BR till 2017 års priser, är prisvärda för en förstagångsköpare om hyresalternativ finns. Därav trådstarten - motbevisa mig gärna

EDIT: Sifferexercis.

Varför köpa när marknaden är överhettad.........varför köpa i en bubbla...

asså folk är helt jävla blåsta i huvudet..........

Nej

det känns inte värt. speciellt inte om man har diciplin nog att spara skillnaden. och köpa bostadsrött när bubblan väl spruckit

I välbeställda (blattefria) kranskommuner till större städer kommer nog priserna fortsätta att öka. Så där kan du köpa. Det är bra att köpa där det är dyrt, för det kommer aldrig pundare och blattar ha råd med.

Det beror helt på vilket sätt bubblan "spricker". Jag tror lånebubblan kommer sluta i hyperinflation för att man till varje pris vill undvika en krasch i nominellt värde på bostadsmarknaden.

Då är det skitdåligt att ha pengar på banken men bra att ha köpt något för lånade pengar.
Man får åtminstone spara i något som inte påverkas av en kronkrasch.

Skulle inte köpa om jag fått tag på något rimligt hyresobjekt istället. Ej vär risken imo.

Yes, kanske borde ha nämnt det men "skillnaden" hamnar givetvis i sparande/investeringar och kommer inte att konsumeras upp.

Naturligtvis är det så. Ofta är dyra objekt dyra av en anledning. Och i bedömningen huruvida något är prisvärt eller inte, kan man inte stirra sig blind på prislappen enbart. Däremot om man är begränsad till att ta, säg 1,3 mkr i lån - ja, då får man ju rätta sig efter dom premisserna.

Pundare kan vi nog stryka ur ekvationen. De skulle inte ens fixa att spara ihop till insatsen för 1 r.o.k. i Gagnef. Invandrare i bostadsrätt är inget som skrämmer mig då dessa ofta arbetar och sköter sig.

Köper du BR bär du även föreningens risk. Därtill betraktas du som ägare och får själv stå för om utrustning som kylskåp m m går sönder etc. Hyresgästen ringer till hyresvärden och får sånt ersatt. Du får också stå för renoveringen medan det i hyresrätt är hyresvärden som gör det.

I en BR ligger det också i ditt intresse att hålla dig ajour om vad som händer i föreningen och eventuellt måste du gå in i styrelsen för att se till dina intressen. Det finns en massa tokstollar som kan hamna i styrelsen och förpesta hela föreningen och sänka värdet/äventyra hela föreningen så ibland måste man avsätta tid för styrelsearbete. Det slipper man i en hyresrätt.

BR kan även sjunka i värde och då sitter du där med dina lån och en lägenhet som är värt hälften. Då kan du bli bunden till lägenheten för du blir inte av med dina lån.

Om lägenheterna i övrigt är likvärdiga skulle jag välja hyresrätt i dagens läge. Att hyran är högre än avgiften till BR-föreningen återspeglar att hyresvärden bär risken medan du bär risken i en BR. Man brukar få betala för att slippa risk i ekonomiska sammanhang.

Visst, så om 20 år så kommer en knegare att låna 10 miljoner till en tvåa? Njaaaa, det kan inte öka i oändlighet.

Så länge det inte byggs fler bostäder i samma takt som befolkningen ökar....

Visst, det kan vara lite meckigt och ta lite tid att göra direkt/triangelbyte men det öppnar samtidigt väldigt många möjligheter.
Jag är i trettioårsåldern och sitter på mitt femte förstahandskontrakt varav tre stycken i centrala delar och ett i hyfsad förort.