Hjälp vid ombildning till bostadsrätt!

Hej alla kloka!
Vi befinner oss just nu i en lite knivig situation. Vi flyttade till en hyresrätt i en ny stad pga arbete för tre veckor sedan. I måndags fick vi brev från hyresvärden (privat) att bostäderna ska ombildas till bostadsrätter om intresse finns. Det lät ju till en början bra. Värden villa ha individuella möten med alla hyresgäster, och vårt ägde rum idag, och efter det mötet är jag riktigt konfunderad.
Jag ska försöka spalta upp allt jag undrar över nedan:
1. Värden har försökt sälja fastigheten men inte fått begärt pris som är 25 miljoner. Mäklaren hade sagt att han kunde få ut 21-22 men han tänkte inte sälja för en krona under 25 säger han. Men nu enligt den finansiella planen ska han istället dra in 39 miljoner genom ombildningen.
2. Han har satt ett kvadratmeterpris som enligt mig är alldeles för högt. De jämför bostaden med nybyggnationer som både ligger mer centralt och som har långt bättre standard än dessa lägenheter. Priset de har satt är 18500:- per kvadrat för en bostad som varken ligger särskilt centralt eller har sjöutsikt. Vår bostad på 140 m2 skulle alltså hamna på en kostnad på 2 586 000:-. Vid en ombildning ska man så som jag ha förstått det kunna köpa sin bostad till ca 30% under marknadsvärde vilket innebär att de värderar bostaden till drygt 3,5 miljoner. Det får man en nyproducerad villa för i Strängnäs med egen tomt och ungefär lika centralt beläget som lägenheterna vi bor i. Ingen hänsyn tas till de vitt skiljande standarderna i de olika lägenheterna, vår lgh har till exempel renoveringsbehov i både kök och badrum, medan en del av de andra lägenheterna har superfräscha och moderna kök och badrum.
3. Månadsavgiften har de satt till 7000:- för vår lgh 600:- per kvadrat och år), och efter att ha läst igenom den ekonomiska planen är det för att täcka ett lån som föreningen ska ta på 15,6 miljoner utöver de 23,4 miljoner som består av medlemmarnas insatskapital för att köpa fastigheten (som han alltså försökt att sälja för 25 miljoner utan att lyckas). För underhållsplanen ska endast avsättas 25:-/m2 och år, vilket motsvarar en summa på totalt 32000:- per år för underhållsarbete och investeringar i och runt fastigheten. Inget av de 39 miljoner som köpeskillingen består av kommer hamna i någon form vi reparationsfond eller något.
4: Vi har som sagt bara bott här i 3 veckor, skrev kontrakt för 4 veckor sedan, och hyresvärden nämnde då inte NÅGONTING om dessa planer, har han verkligen rätt att göra så...?

Efter att ha diskuterat detta med ett par grannar har nu idén fötts att starta en egen förening vi hyresgäster med egen stadgar och finansiering, och helt enkelt gå till hyresvärden med ett erbjudande att köpa loss fastigheten till begärt pris (25 m), och att vi annars inte kommer gå med på ombildningen. Är detta möjligt? Hur går vi tillväga?
Kan vi i så fall upprätta en egen värderingsstadgar där hänsyn vid prissättning tas till lägenheternas läge och skick på bland annat kök och badrum (och som någon granne som har felaktigt dragna elledningar överallt)?
Jag har säkert glömt några detaljer för det blev så mycket på en gång; från att ha trott oss ha chansen till att bli bostadsrättsägare och möjligtvis göra en bra affär till att känna oss som att vi håller på att bli alldeles svindlade... Tacksam för all hjälp jag kan få!

Är det möjligt att ombilda idag? Sossarna satte väl stop för det.

I alla fall så är det hyresvärden som måste godkänna allt. Är han inte nöjd, blir det inget.

Jag har uppfattat det som att detär de boende som bildar en bostadsrättsförening och köper fastigheten av värden.

Här låter det ju som om värden tänkt sig att bilda bostadsrättsföreningen och sedan sälja lägenheterna till ett. Går det verkligen att göra så?!

Om din redogörelse stämmer är det mycket märkligt beteende av fastighetsägaren.

Om ni inte har bildat en förening och anmält detta till Lantmäteriet och fastighetsägaren har ni inget hembud. D.v.s första tjing på köpa.

Är ni intresserad av att köpa loss fastigheten så ska ni först bilda en bostadsrättsförening så ni får hembud.

Sen ska ni skaffa en ombildningskonsult. Men var medveten om att princip alla ombildningskonsulter bara vill tjäna pengar och får genom affären för att få sin provision. Det brukar sluta med för högt pris eller en ekonomisk plan som inte är realistisk. Att ekonomisk plan godkändes av myndigheter är ingen garanti för att den är bra. Bara att den inte innehåller fel.

Sen ska fastigheten naturligtvis besiktas innan ni ens lägger ett bud. Allt som besiktningsmannen hittar som måste åtgärdas ska ni dra av på priset. Annars blir det kostnad utöver köpeskillingen. Och det kan bli dyrt. Exempelvis, har ni tänkt lägga bud på 25 miljoner och besiktningen hittar saker att åtgärda för 3 miljoner, ska ni bara erbjuda 22 miljoner.

Var medveten om att fastighetsägare säljer när de börjar inse att det närmar sig en tidpunkt då det är för mycket att renovera och vill dra sig ur. Därför är en besiktning jätteviktig.

Och utgå från att alla kalkyler som en ombildningskonsult kommer med kommer behöva revideras med ökade kostnader för föreningen och medlemmarna på minst 15 procent de närmaste åren.

Det är princip nästan ingen ekonomisk kalkyl som håller i verkligheten vid ombildning.

Checklista:
1. Bilda förening så ni får hembud.
2. Anlita ombildningskonsult. Men utgå från att de vill tjäna pengar. Hur trevliga de än är.
3. Besikta fastigheten.
4. Anlita ett par mäklare som får värdera vad marknadspriset skulle bli om ni köper lägenheterna.
4. Lägg ett bud som tar hänsyn till vad man hittade i besiktningen och vad mäklarna säger.
5. Köp inte om fastighetsägaren vill ha mer. Grundregeln är att fastighetsägare får mer om han säljer till hyresgästerna. Annat bostadsbolag kommer inte betala lika mycket.
6. Följ punkt 5 och var iskalla. Tiden ligger på er sida. Alternativt måste han börjar åtgärda saker på fastigheten som kostar om han inte får sålt.

Vad har du fått det ifrån? En fastighetsägare bestämmer själv vad denna vill sälja för. Om du tänker efter lite så inser du att det oftast inte finns någon anledning för en privat fastighetsägare att sälja till lägre än marknadspris.


Hur tänkte du att S eller något annat parti skulle sätta stopp för en privatperson att sälja/ombilda sin fastighet? Det samma gäller allmännyttan där ägaren bestämmer.

Förvisso. Grejen här är ju att summan av de enskilda lägenheternas marknadsvärde i regel är större än hela fastighetens marknadsvärde. Så fastighetsägaren säljer fastigheten till bostadsrättsföreningen (till fastighetens marknadsvärde) som sedan upplåter bostadsrätterna till medlemmarna som betalar sin andel av köpesumman.

Värden har ju fastigheten ute till försäljning och begärt pris är 25 miljoner. Sedan har han själv bildat en brf och enligt den ekonomiska planen ska hyresgästerna lägga en insats på 24 miljoner PLUS att föreningen ska ta lån på ytterligare 15 miljoner och alltså köpa fastigheten för 39 miljoner. Tycker han.
Men om vi hyresgäster då bildar en egen förening och vänder oss till mäklaren för att köpa fastigheten och samtidigt tackar nej till hyresvärdens upplägg; kan han neka oss att köpa till marknadspris då? Han har ju som sagt lagt ut det till försäljning? Eller neka kan han ju, han gör väl som han vill med sin egen fastighet antar jag... Hur kan man lägga upp detta på bästa sätt och sakligt presentera detta för honom...?

Tack för handfasta tips. Vad gäller om fastighetsägaren själv bildat en brf? Kan vi bilda en egen som gäller samma fastighet?

Det är precis det han har gjort, och själv satt alla villkor. Är det som känns så märkligt. Han påstår att han lagt undan en lgh till sig själv att bo i, men för mig låter det mycket underligt då han idag bor i en fin villa i närheten, som visserligen ligger ute till salu även den... jag misstänker att han ska hålla på den och sedan försöka sälja till högre pris när allt är klart.

Har en mäklare som kommer nu klockan 11 för att värdera just vår lgh. Får se vad han säger och om han bekräftar det jag misstänker angående värdet på bostaden.

först och främst så måste väl rätt många (kan inte %-en i huvudet) av dagens hyresgäster gå med på en omblidning för att en sådan ska bli av (för det går väl inte tvinga in en majoritet som är mot till detta?)

för det andra så måste man inte köpa sin lägenhet vid en ombildning utan en hyresgäst har rätt att bo kvar som just hyresgäst. den nybildade brf:en kan inte 'chockhöja' hyran eller nått sådant.

Korrekt. Man måste ha över 20-25% med sig har jag för mig.

Dem kan chokhöja om det renoveras om.

Gick själv genom en ombildning till brf 2014, lärde mig mycket av den perioden.