Nya städer kan byggas i Sverige

Håller med, det finns risker med detta, även om man går in med goda intentioner kan det bli fel, sedan är det på pappret enkelt att bygga bra stadsdelar. Vi har flera bra exempel i landet, copy & paste.

Finns enligt mig inget gott med miljonprogrammet, och det har inget med hur många av dessa har utvecklats att göra, problemet är att dom oftast helt saknar stadskvalitéer.

Blir det mer likt en egen småstad borde case studies göras på småstäder som funkar, ställen som man faktiskt tycker är givande att besöka. Finns ju faktiskt en del mysiga hålor.

Hmm. Förankra detta i Knivsta. Går säkert "jättebra". Folk där klagar redan i dag över att kommunen har vuxit för fort de senaste åren. Knivsta kommun hade vid halvårsskiftet 17 741 invånare. De bröt sig ur Uppsala och blev egen kommun för inte så många år sedan just för att man ville ha mer lokalt inflytande och småskalighet...


http://www.unt.se/nyheter/knivsta/22...s-4743288.aspx

Det finns alltså både en risk att det blir ett miljonprogramsområde och att det bara lockar folk med pengar. Hur ska man ha det? Det är ju inte direkt så att 22 000 nya bostäder byggs för att "äldre Knivstabor" ska kunna flytta från villan. Det blir nytt folk utifrån oavsett prisläge. Då är frågan vilka invånare man vill ha. Det vet nog herr kommunalråd. Men det är nog inte för dessa invånare som staten har tänkt att bygga sina "nya städer".

Det är inte bra det här, ogenomtänkt och ologiskt alltsammans. Med tanke på det enorma skatte- och avgiftstrycket och övriga höga kostnader i Sverige så leder expansionen till bubblor eller arbetslöshetsghetton.

Vi har redan alldeles för många områden i landet där majoriteten av invånarna är långtidsarbetslösa. Följden blir omfattande missbruk, kriminalitet och psykisk ohälsa. De nya städerna blir ghetton alltså, eller så flyttar de med pengar till de nya städerna och då skapas ännu fler ghetton i övriga orter.

Om satsningarna hade bestått av paket med radikalt sänkta skatter och avgifter för företag och etableringar av nya företagsområden som grundats på långsiktigt hållbara ekonomiska beräkningar så hade det kanske funkat. Skattefria zoner för tillverkningsindustri etc. Då hade det funkat att bygga gigantiska bostadsområden runt detta.

Jag har således ändrat min uppfattning, tror inte på den svenska ekonomiska modellen längre. Alldeles för många varningsklockor. Med tanke på hur utvecklingen varit under lång tid i landet så kommer detta att bli fiaskon.

det är inte att man blir lite avundsjuk
Jens Engwall köpte huvudparten av Hemfosa-området 2013 för 85 miljoner
Med 12 000 bostäder x 100 m2 BOA x 3000 kr/m2 byggrätt BOA blir området värt 3,6 miljarder

Fast det var ute på öppna marknaden och vem som helst hade kunnat köpa det
Bäst hade kanske varit att Stockholms kommun behållit marken fast då kanske lobbyisterna valt ett annat område för ny stadsdel

De kan titta på vissa närbelägna "hålor". Det är mer eller mindre typiska ytterförorter med stor utpendling, begränsad lokal handel och få lokala jobb som folk kan gå eller cykla till. Så finns det orter som Sigtuna och Mölnlycke, men de har haft 100-1000 år på sig att mogna. Hur perfekta de är som självständiga samhällen har jag ingen riktig koll på.

Om de vill att Knivsta ska bli centrum för 100 000 invånare så kan det ju inte se ut som en by med 5 000 invånare. Då bygger de ett pärlband med förorter istället och kanske hoppas att en stad ska uppstå spontant i någon av dessa?


Ganska ologiskt. Om de inte tänker sig att nyproduktionen ska gå till köpstarka och sedan tas över av köpsvaga senare när det inte är nytt längre. Finns det några sådana exempel?

Menar typ, Alingsås, jag skulle aldrig bosätta mig där, men det är trots allt en rätt fin centralort. Ganska bra torgbildningar, fin arkitektur osv. Dvs ganska så trivsamma offentliga miljöer. Det bor väl ca 25 000 i själva tätorten, vilket t ex skulle motsvara ca 10 000 bostäder.

Det här nya "miljonprogrammet" handlar om att man ger upp storstädernas förorter, speciellt Stockholms. Man kommer låta dem förfalla och låta ännu fler invandrare och generellt folk med låga inkomster bosätta sig här. De som fortfarande bor kvar här nu och som har lite ekonomiskt utrymme (kan ta ett mindre lån, ärvda pengar, sparande m m) ska ta tillfället i akt och typ flytta ut (sista chansen) till planerade områden som Segersäng, Hemfosa, utanför Knivsta och Uppsala m m. Första köpet av lägenheten eller radhuset kommer vara billigt rent procentuellt. Vilka som får hyresrätterna kan man ju gissa men det kommer bli tokrusning efter dem. Men som sagt, detta kommer bli spiken för förorter i Stockholm som Farsta, Vantör, Vällingby m m. Om allt detta ska stå klart runt 2030 så kommer det vara mindre än 50% vita människor som bor kvar i de sistnämnda områdena om ca 15 år. Det kommer bli multi-kulti-gehtton som Järvaområdet. Det är lite tragikomiskt att Järvaområdet är det nyaste området men det förslummades först.

Eller Göteborg med de "problemområden" som finns. Dessa vågar de inte riktigt satsa på. Om de satsar där kallas det att de försöker gentrifiera. Om de inte satsar där kallas det att de glömmer förorten.

Ingen verkar veta exakt hur länge miljonprogrammets hyreshus håller. Man vet bara att de byggdes ungefär samtidigt för 45-50 år sedan. Ingen vet exakt hur man löser problemen som finns i många av områdena. Genom att bygga mer där eller genom att låta det vara som det är?

Fast om de vill fortsätta leva i en småstad så får de nog flytta längre bort från storstaden. Knivsta kommer att växa vare sig de vill det eller inte. Läget mellan Stockholm och Uppsala är för bra. Vad tror deras invånare egentligen? Att de ska få njuta av närheten till storstaden och alla dess förmåner utan att behöva få ta del av de mindre fina grejerna med det (högre priser, mer folk)?

Stockholm är mer eller mindre helt urbaniserat upp till och med Arlanda nuförtiden i och med Rosersbergs kraftiga expansion senaste åren. Backa 50 år och det var i stort sett bara skog i det här området. Idag är det på god väg att vara helt uppbyggt. Ge det tio år så kommer nog Rosersberg sitta ihop helt och hållet med Väsby och Märsta.

Området kring Arlanda kommer också att expandera kraftigt närmaste åren. I stort sett all skog som nu omger flygplatsen planeras att vara bortforslad och ersatt av kontor 2030.

Då återstår Knivsta som sista utpost mellan Sveriges största och fjärde största stad. Det kommer att byggas där oavsett vad nuvarande konservativa invånare tycker. Det finns numera en pendeltågsförbindelse mellan Stockholm och Uppsala, för att ännu mer knyta ihop städerna, och på den förbindelsen har även Knivsta ett stopp. Jättebra tycker säkert dess invånare att de nu har enklare att ta sig till Stockholm och de positiva tjänster som finns där. Förhoppningsvis betyder det också att byn Knivsta snart växer och expanderar till flera gånger dess nuvarande storlek.

Det finns två fenomen i våra förorter, det ena är privata fastighetsbolag som helt enkelt är smarta nog att utnyttja bruksvärdessystemet, man köper billiga fastighetsbestånd i miljonprogrammen, renoverar bostadsenheterna i takt med in och utflyttningar och höjer hyran med 40-50%. Vid det här laget är detta satt i system av i princip alla större aktörer på marknaden, låga kapitalinsatser i relation till den påverkan det har på direktavkastningen. Kort och gott, det är väldigt lönsamt.

Det finns börsnoterade fastighetsbolag vars hela affärsidé bygger på detta, tänker framförallt på D. Carnegie & Co och Victoria Park.

Man kan även göra riktigt bra affärer inom kommersiella lokaler i områdena, Fastpartners köp av Rinkeby centrum är ett exempel, totalt har dom investerat ca 115 miljoner kr, totalt alltså, både transaktionen och investeringar i form av renoveringar, och har nu en direktavkastning på 13%. Det är en fantastisk yield, i vanliga fall kan man räkna med kanske 5%.

Det andra är kompletteringar av bostadsbestånden, mer småhusbebyggelse, eller bostadsrätter, oftast drivs dessa projekt av allmännyttan, iaf initialt tills området är lite inarbetat, men vid det här laget är går det även att motivera investeringar i dessa områden från privata bostadsutvecklare som har högre avkastningskrav. Det byggs t ex Villor i Biskopsgården av JM, och det säljer slut.

Edit: På tal om centrum, så skall det bli intressant att se vad som händer med Angered centrum, det har ju stått och stampat då bolaget som tidigare ägde centrumet(ett danskt bolag) fick en ordentlig smäll när danska fastighetsmarknaden fick pisk i samband med finanskrisen, bolaget räddades till slut av M6 Capital som nu i sommar sålde till ett bolag som är samägt av Balder och en av AP fonderna. Förhoppningsvis kan det ta fart lite där ute nu, det finns en laga krafts vunnen plan på 27 000 m2. Det är väl inte omöjligt att GBGs 3e statliga myndighet(de två tidigare är Statens museer för Världskultur samt Havs- och vattenmyndigheten, sedan finns ju iofs två AP fonder också). får sitt HQ i fastigheten, dom skall ju ha sitt kontor i Angered, och då borde det bli Angered Centrum. hehe

De kan också bygga ut pendeltågsorterna mellan Knivsta och Stockholm. Inte helt säker på Rosersbergs potential, men idag bor det ungefär 1900 människor där, vilket är väldigt få jämfört med Märsta, Upplands Väsby och centrala Sollentuna. Mellan Rotebro och centrala Upplands-Väsby finns plats för en halv kommun utmed järnvägen, om de skulle vilja. Knivsta ligger nästan fem mil från Stockholm C och lever särskilt pga närheten till Uppsala och Arlanda.


Det blir allt färre "billiga" lägenheter i förorterna och samma sak i alla sådana mindre orter vars enda fördel för inflyttare var att det fanns tillgång på bostäder (och att hyrorna var låga). Tur att det finns ett socialkontor som kan betala den höga hyran om man skulle vara för fattig.

Jo det är ju så, jag är på sätt och vis rätt glad över att Allmännyttan äger en såpass stor andel av bostäderna i GBG, vinstintresset är inte lika påtagligt i de allmännyttiga bolagen, D. Carnegie & Co sålde hela sitt fastighetsinnehav till allmännyttiga Bostadsbolaget 2015 till exempel. Deras fokusområde är Storstockholm. VP har ju Malmö som hemmamarknad, men som sagt, många fastighetsbolag gör samma sak, även GBG bolag som Balder och Stena.

Angående förorterna så finns det faktiskt en del bra planer, Backa är väl det absolut bästa exemplet i GBG, det kommer bli ett fantastiskt lyft för området och stadsmässigheten kommer öka ordentligt. Det är ju egentligen uppdelat i två delar, dels Selmastad och så Litteraturgatan. Byggstartat så det skall bli mycket intressant att följa.