Sänks eller ökar värdet på en gammal BR om det byggs nya BR i området?

Det är min teori....

Nej det är inte mer glädjekalkyl än något annat. Du måste beakta att huset är nytt mot att köpa ett renoveringsobjekt i en gammal BRF som i sin tur har renoveringsbehov.


Det är däromkring det ligger. Man får visserligen betala en liten peng för varmvattnet, men det är ytterst försumbart.

Men i avgiften ingår "triple play" som i sig är värt en massa hundralappar.

2650 ligger avgiften på för att vara exakt.

Bästa köp som marknaden ser ut just nu är soklart nyproduktion köpt av byggbolaget som bygger vs att köpa dyrt på andrahandsmarknaden på budgivning.

Här kommer länkarna för er som inte tror mig:

http://www.hemnet.se/salda/bostadsratt-1,5rum-henriksdalsberget-nacka-kommun-henriksdalsringen-5,-1tr-277790

http://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/nacka/kvarnholmen/spisbrodsfabriken/vip-material

Ok avgiften för henriksdalsringen var något lägre än vad man mindes, men å andra sidan ingår inte triple play heller så det går nästan jämnt upp med avgiften i nyproduktionen.

Men som sagt man måste betakta att huset är byggt 1970 och har en hel del kommande dyra renoveringar. Föreningen är ung med lån.

Detta ska jämföras med ett komplett en ny BRF med ett komplett nytt hus. Visserligen också med lån, men nytt.

Vad är det som säger att den den unga föreningen med det gamla huset är ett bättre köp? Det är ungefär som att resonera att det är bra att köpa en begagnad bil till priset av en ny.

Du gör verkligen bort dig mer och mer var gång du öppnar kakhålet

Redan innan vi tittar på föreningen så gör skillnaden i avgift och storlek mellan de jämförda ojekten att man för samma månadskostnad per m2 skulle kunna låna/betala c:a 750K mer för den "begagnade" lägenheten. Din nyproduktion borde alltså redan där vara betydligt billigare än jämförelselägenheten, vilket den inte är.

Detta är i sammanhanget ganska oviktigt dock. Det intressanta kommer när vi börjar jämföra föreningarna. Belåningen i föreningen är troligen 6-10000/m2 högre i nyproduktionen, så där borde det dessutom skilja nästan lika mycket (lite beroende på de båda föreningarnas övriga ekonomiska status).

Det är här det roliga börjar! Du har uppenbarligen inte ens brytt dig om att läsa årsredovisningen för den BRF du använder som jämförelseobjekt mot din älskade nyproduktion.

Hade du bemödat dig att läsa den så hade du nämligen aldrig använt just den föreningen som jämförelse.

http://www.brfutsikten1-35.se/index.php?option=com_docman&task=doc_download&gid= 46&Itemid=

Föreningen har nämligen endast 3700 kr/m2 boyta i belåning. Man har även 2600 m2 lokalytor som hyrs ut samt 4800 m2 garageplats varav stora delar hyrs ut kommersiellt. Det ger en liten skvätt i intäkter till föreningen det .

Dessutom har man 62, hör och häpna, SEXTIOTVÅ!!! hyresrätter kvar i fastigheten som kan säljas varefter de blir lediga. Snacka om dolda värden!

Alldeles oavsett om fastigheten behöver totalrenoveras så innebär 62 sålda hyresrätter (4500 m2) en framtida intäkt till föreningen med dagens priser en nätt liten summa på 216 MILJONER KRONOR!

Det skulle inte förvåna mig om denna förening är SKULDFRI med NOLLAVGIFTER och en nyrenoverad fastighet ungefär samtidigt som din älskade nyproduktionsförening med 10-15000 kr/m2 i lån (gissning, för byggherren anger inte detta offentligt av någon outgrundlig anledning) och sprucken ekonomisk plan börjar få ökande kostnader och måste höja avgifterna.

Ge mig gärna fler jämförelser så jag kan fortsätta göra narr av dig utan ansträngning. Om det ska bli någon fortsatt debatt av värde så måste du sluta dela ut straffsparkar av den här magnituden min gode kurt-sune.

Nja det är du som inte riktigt lever i verkligheten. Vi kan ju se hur priserna utvecklas men jag kan lova dig att nyproduktionen kommer att vara en betydligt bättre investering när den är färdigbyggd och möjlig att säljas, jämfört med begagnatobjektet.

Jag får det till att avgiften är på ungefär samma nivå. Hur får du ihop den matematiken? Sedan kan ju köparna inte låna hur mycket som helst, då budgeten oftast är begränsad.

Ja men då måste du beakta att huset på henriksdalsringen är byggt 1970 och renoveringar kommer att behöva göras.

Jo då jag har tittat på den, men man får beakta husets ålder också vilket du inte gör.

Ja men sedan tar du ju inte hänsyn till att lägenheten är ett totalt renoveringsobjekt. Vad kostar det att totalrenovera en lägenhet idag?


Ja det låter ju bra, men huset är fortfarande gammalt.

Visst är det bra, men man kan inte räkna hem vinsten på det där sättet. Hyresgäster har rätt att bo så länge de vill och byta sina hyresrätter. Sedan vet vi ju inte hur det blir med bostadspriserna. Du tror ju krasch så varför räknar du på priser till dagens nivåer?

Jo men du kan inte säga när den vinsten kan realiseras. Därför kan man inte tänka som du gör.

Nej så kommer det inte att bli eftersom stora pengar kommer att behöva läggas på renoveringar, något som nyproduktionsföreningen har lång tid till.

Vi kan ju se hur priserna utvecklar sig, men jag vidhåller att nyproduktion till fasta priser just nu utklassar begagnatmarknaden. Renoveringsobjekten är på tok för dyra jämförelsevis.

Ni är off topic nu.

Jag håller med Kurt Sune generellt i denna fråga men det var helt klart ett dåligt valt exempel i detta fall, något som han borde erkänna. Visst, man vet inte exakt när de 62 lägenheterna säljs ut men man vet inte exakt när nyproduktionen måste renoveras och till vilken kostnad heller.

Man får beakta att henriksdalsringen är ett totalt renoveringsobjekt. Att totalrenovera en lägenhet och göra allt kostar hundratusentals kronor. Köparen av denna lägenhet har redan lagt 1,92 miljoner från start.

Detta medan köparen av nyproduktionen lägger inte så mycket mer men får då en ny lägenhet istället, vilket sparar köparen mycket pengar och möda.

Man vet mycket väl när nyproduktionen behövs renoveras och det är väl ca 50 år dit innan något större behövs göas, så föreningen har god tid på sig att lägga undan pengar till det.

För henriksdalsringens del så är huset snart där och visst är det lågbelånat, men då måste man beakta att lånen kan komma att behöva höjas pga kommande renoveringar.

Snälla lilla gubben. Om du inte inser att en förening med mer än 3 gånger så stora realiserbara tillgångar som skulder är betydligt stabilare långsiktigt än en förening med oändligt mycket större skulder än realiserbara tillgångar, alldeles oavsett ålder och skick på fastigheten, så bör du genast sluta diskutera ekonomifrågor.

Men om vi säger så här då: Vilken lägenhet tror du är mest värd om 3 år när nyproduktionen är färdigbyggd?

Menar du på allvar att det är bättre att köpa en totalt orenoverad bostadsrätt för 1,92 miljoner, när du kan få en ny för 2,06? För att ens göra bostäderna likvärdiga måste 1,92 miljonerslägenheten också renoveras för x antal hundratusen.

Du tittar för mycket på föreningens ekonomi. Marknaden gör inte det på samma sätt.

Min far bor exempelvis i en skuldfri föreningen men inte får han mer för sin bostadsrätt än någon annan i samma område.

Jag har som hobby att köpa och sälja lägenheter i Stockholms innestad. Köper och säljer ungefär en gång per år. Som marknaden ser ut och har sett ut, så har jag inte inom något annat område sett make till dessa sjuka vinster man gör. Detta beror uteslutande på bristen av bostadsrätter (och hyresrätter).

Om vi pratar förort så absolut. Nya hus, affärer, gallerier osv sätter platsen på kartan och höjer priset. Dock gäller inte det för innerstadslägenheterna. Se på telefonplan/hägersten. Hade man köpt lägenheter där för ett år sedan (även numera) så kan man tjäna sjuka pengar. Du betalar i stort sett samma pris där som man gjorde på söder för 4 år sedan. Det både byggs och har blivit väldigt trendigt där. Men i innerstan så minskar priset när efterfrågan på lägenheter minskar, dvs när det finns fler att tillgå. Nu kommer inte priset i innerstan gå ner, vad jag tror, eftersom folk kommer alltid vilja bo centralt. Men priset kommer inte att kunna stiga så mycket till.

Du lurar dig själv genom att tänka så där.

När det kommer till renoveringar och lägenheter så handlar det inte om så mycket pengar om man ser till vinst. Jag skulle aldrig köpa nyproducerat. Dessutom, om du har koll så kan du genomföra en renovering som är väldigt mycket bättre och innerligen om du gör det (renoverar eller projekterar) själv. Det kan vara lite krävande men du gör vinst. I slutändan handlar det om location och inte ytskick.

Föreningen påverkar väldigt mycket. Känns lite som om du tyvärr inte har koll på marknaden. Folk kan betala extremt mycket för en låg månadskostnad (även om det är extremt kortsiktigt tänkt). När du har för hög så vägrar folk att betala för lägenheten. Detta är ju självklart styrt av föreningen.

När du köper nyproducerat gör du det till fast pris och får en ny lägenhet. Köper du en begagnad får du delta i en budgivning. Om du följt marknaden den senaste tiden så ser du att priserna fullständigt skenat, vilket för att du måste låna allt mer för att ha råd.

Och tro mig jag vet vad jag håller på med då jag köpt nyproduktion själv och tjänat betydligt mer på det än att köpa lägenhet på budgivning och hålla på med renoveringar.

Vad marknaden tittar på är avgift, avgift och avgift. Ekonomin bakom är inte lika intressant.

I det exempel jag tagit upp så ligger avgifterna på ungefär samma nivåer precis som storleken. Jag vidhåller att nyproduktionen i detta exempel är ett bättre köp än det svindyra och orenoverade objektet i närområdet.

Om tre år vet vi hur det gått.

Du borde gå över till nyproduktion så slipper du bemöda dig med att renovera.


Vad jag tror kommer att gå upp är nya områden nära innerstaden. Många barnfamiljer efterfrågar nya och moderna bostäder där det är lätt att komma in med barnvagn mm. Dessa finns knappt i innerstaden...