Besiktning mm inför köp av hus

Hej.
Jag ska snart på visning på ett hus. Har aldrig förr ägt eller ens varit spekulant på något hus, så det är lite nytt, mycket att läsa på osv.
Vad gäller besiktning så funderar jag på Anticimex, andra nivåns besiktning. Är det någon som gjort en sådan och vad tyckte du/ni i så fall? Är det mycket illa om man inte kan vara där själv när besiktningen görs? Något jag är orolig över är husbock och fukt/mögel; hur troligt är det att besiktningsmannen inte märker det?
Huset har kommunalt vatten och avlopp. Är det någon idé att vattenanalys innan köp då?
Huset har inte blåbetong i sig och ligger inte i område med markradon. Antar att man inte behöver radonmätning då?

tack på förhand

Det är ganska överdrivet att nyttja besiktningsman, du själv om du är lite händig samt tänker till kan själv se och vara uppmärksam på vissa saker!

1) kolla efter färgskiftningar i innertak, betongväggar med mera, även upphöjningar på golv (även plastgolv) det syns det om det släppt någonstans, alla färgskiftningar beror oftast på vattenproblem!

2) Kolla badrum runt grodan samt området runt dusch/badkar uppsatta hyllor/hål? kan bli problem i framtiden! ta med en kula och kolla lutningen mot brunn i badrum!

Kolla vind samt källare extra mycket använd luktsinnet, titta under diskmaskin, tvättmaskin m.m
finns det är trä panel/veranda och det är målat? ta en kniv och gör några stick prov på olika ställen, folk målar med felfärger tyvärr!

Radon, m.m går som dolda fel fast du kan hyra en mätare senare eller ta med direkt, gäller även rör iväggen finns instrument som ser olika värme utslag då vet du om det finns vattenläckage

Vips har du sparat mellan 5-10 tusen

Har du inte haft hus tidigare och vet vad du ska titta på så rekommenderar jag en besiktningsman. Det är en liten summa sett till hela huset, och det räcker med att besiktningmannen hittar en skada som du inte sett för att denne ska ha sparat in sig själv. Däremot så ta inte första bästa besiktningsman utan hör dig runt efter rekommendationer i ditt område. Jag anlitade själv Anticimex för en Steg 2-besiktning, och jag tyckte inte han var sådär jätteduktig. Däremot kunde jag använda hans protokoll för att pressa priset lite, så jag tjänade snabbt in pengarna.

Är det kommunalt vatten behöver du inte vattenprov. Det gör kommunen löpande redan. Fukt är det stora grejen, och om besiktningmannen ser det beror helt på hur duktig han är. Det kan finnas fukt på många olika ställen, men en bra besiktningsman har erfarenhet och vet var han ska leta.

Det ska finnas flera trådar här om besiktningar redan, så sök på forumet så hittar du info. Ett annat tips är att kolla många hus och inte kära ned dig i första bästa. Man lär sig mer och mer för varje hus man kollar på.

Instämmer!

Dock...viss du köper ett hus till flera miljoner - måste du ha en besiktningsmann, men viss du som jag köper ett ganska billigt hus (ex. med friskrivningsklausul och under halva miljonen), så räknas varje krona. Det gick även att pruta ner huset från 625.000 till 400.000 Men det var ju lite gamble-gamble.

Jag köpte hus utan besiktningsmann (mitt första hus, även!), och jag kollade många gånger, fick även ner på kontrakten att jag hade 14 dagars ångerrätt så viss jag upptäckte dolda fel, kunne jag kolla i lugn och frid.

Här är hur du kan besiktiga:

- Köp en billig DROPPEN fuktmätare till 200,- på Clas Ohlson. Viss det finns en kallkällare, så kolla om det finns fukt i mellan muren (källaren) och virket. Virket ska ha en max fuktprocent på 17%, 5-10 är ganska normalt. Att källaren är fuktig är ganska normalt med en kall-källare. Är bygget 50+ år gammalt, behövs kanske omdränering, det kan vara ganska kostsamt (45-65 tusen), men inte alla fuktiga källare behöver att vara helt kass, jag använder en billig 1000,- avfuktare, har körd i ca 4 år nu, och källaren är inte mer fuktig nu än den var när jag köpte huset, og ingen mögel finns (inte synlig), dom brukar vara ganska synliga på källarväggen...svarta fläckar etc.

- Kolla vinden och se om du ser svarta fläckar på virket (viss dom finns, så har huset mögel, och då måste du byta tak eller rena med boracol). Är det mycket svart...så MÅSTE taket bytas, tyvärr. Det är normalt med en luftfuktighet på 55% i vinden. Virket ska fortfarande vara under 17% fukthalt.

- Köper du ett murstenshus (tegelsten), så kolla om det finns söndervittrat murbruk/fogar, det behöver inte vara så allvarlig...kanske lätt att fixa själv (jag hade lite av dom i starten, men fixade det lätt med lite PL400), och det är viktig att ta dom tidigt för hela muren börjar vittra sönder, det är för att vattnet inte ska rinna inn i muren och lösa upp murbruket/cementen.

- Kolla efter vattenskador, som REALIST1 berättar, och kolla om det finns mossa på väggen utanför huset, finns det långs taket? Då kan huset ha långvariga vattenskador! Då måste du få det besiktigat då du inte så lätt kan se inne i stommen bak tegeln.

- Kolla om husets regnvatten-dränering funkar som de ska, du kan spruta vatten (med en vattenslanga) på taket, och lyssna på avloppet (inte rören) om det rinner bra, gör det...så funkar nog dräneringen. Gör den inte, så räkna med att grava djupt, riva rötter och byta rör, säkert kloakrör med...

- Köp en rund kula och kolla lutningen ÖVERALLT i huset, fel på dränering (läckage) kan förorsaka sättningar, och då får du i bästa fall sprickar i huset, och i värsta fall så rasar huset sen. PS: Gamla hus kan ha lutningar utan att det finns någon fel på det, men 50+ tals hus borde vara raka och fina.

- Finns det nydragen EL? Är el'en över 60+ år gammal, är det nog på tide att byta kablar, det kan man dra själva, men det är inte alltid lätt...isär viss det finns järnrör och krångliga kopplingar. Isoleringen kring kablarna kan spricka när dom blir gamla och torra, öppna några vägguttag (medan EL'en är frånkopplad!) och kolla om dom spricker viss du flyttar på dom. Gör dom det - dags att byta! Kom ihåg att du bara får dra o-jordade kablar själva, och att det bara är en behörig EL-tekniker (elektriker) som får koppla in uttag, el-central m.m. Du kan fixa det själva, men då måste du göra ett rejalt arbete + få en med behörighet till att godkänna ditt arbete.

- Finns det pelletsbrännare, vedugn, vedspis etc? Ska du använda dom - måste dom besiktigas av brandsäkerhetsvärket (eller nåt...Svensk...svensk.... kommunalt nåt...) Jag tror att Sotarn har behörighet till det.

- Är huset nymålat, eller finns det många uppna sår/fläckar på trädfönstren, dörrar, väggar etc? Viss det är så, måste du kolla om virket är rejalt. Rejalt virke = fast/stramt/solid/kompakt. Dårlig virke (typ, nyare billigt virke) = löst, ruttent, hög fukthalt etc. Är det rejalt virke, är det bara att komma igång med att måla med det samma, ju tidigare ju bättre! Rädda huset, du ska ha det i minst 50 år även viss det har 50 år på baken redan.

- Kolla taket for sprukna tegel/takpannor, finns dom - finns kanske rejala vattenläckor på vinden/taket. Ta bort några pannor och kolla, se var vattnet har runnit...Det behöver inte vara ille, gamla hus har oftast väldig solid och tjock takpapp/isolering.

- Hur är virket och stommen annars i huset? Kolla överallt. Hoppa lite runt på ovanvåningen, skakar golvet? Att det knakar går bra, men att hela golvet skakar, kan vara ett dåligt tecken, så passa på och kolla noga.

- Finns det några bra papper/dokumenter över huset? Det är bra att ha alla teckningar/ritningar över var vatten/radiatorer/el-kablar etc. går i huset, och vilka element som är bärande.

- Finns energideklaration? Det måste finnas när man säljer hus idag, det är lagen! Fritidshus är undantagen.

- Finns det nergraven oljetank på tomten? Det kan även finnas TVÅ stycken (det gjorde det hos mej), och dom måste tas bort på ett miljövänlig sätt, eller tömmas och fyllas med sand/sten. Brukar kosta några tusen.

- Hur är det med luften i huset? Självdrag är jättebra när det funkar bra (mitt hus har självdrag, och man behöver inte vädra vinterhalvåret), om sommaren funkar självdrag inte så bra då temperaturskillnaden är så liten. Men då har man ju dörrarne och fönstren uppe eller hur?

Tja, det var lite av det jag kom ihåg.

Håller inte med föregående talare. Är man inte väldigt hemma med byggnationer är det helt klart värt att hyra in en besiktningsman. Väldigt låg kostnad i förhållande till vad man betalar för huset. Och besiktningsmannen vet vad han gör. Och visar det sig att han missat något så har dom försäkringar för det. Helt klart värt det i mina ögon för vad man får.

Eh, ursäkta? Inte i Sverige i alla fall.

Största problemet är ju oftast att en besiktningsman oftast en sämre hantverkare...iaf har de varit det på mina byggen!

Fast visst så går det på försäkringen i bästa fall, fast vem vill bo på en byggarbetsplats?

Har bytt hus några gånger dom senaste åren, alla med Anticimexbesiktning, och det är inte mycket att hänga i granen enligt mig.

Tex dömde dom ut källaren i mitt eget hus, ca 1 meter högt, grunden står på 100% rent snustort berg, virket i trossbotten ser ut som nytt.
"Konstruktionen medför stor risk för fuktskador, bör kompleteras med en avfuktare"
Huset har stått där i 49 år, så jag tror risken för fuktskador är lika med 0

I huset jag bor nu var det anmärkning på badrumsfönstret, inte för att det var nått fel på fönstret, utan att det var en risk att ha det där, fönstret är från 1958.
Vi har 18 olika punkter som är risker, men inga som är nått fel.
Taket dömdes ut, med bla fuktfläckar på virket runt skorstenen (ingen uppmätt fukt)
Tog hit en takläggare. "Inget fel på det här taket, håller 20-30 år till, vi byter vindbrädorna som är lite fula, fuktfläckarna är från slagregn, ser ut så på alla gamla hus"
Även ventilationen i badrum och tvättstuga fick anmärkning för risk (ventiler med kanaler till skorstenen) Tvätten torkar på nolltid och det blir inte imma på spegeln i badrummet när man badar.

Tackar för alla råd och tips

Jag har köpt en liten fuktmätare på Clas Ohlson samt en spänningsdetektor (även om det nog får bli elbesiktning ändå). Tar med en spelkula också hehe
Hur är det, om man inte är med vid besiktningen själv, är det stor risk att det tullas på kvalitén då? Befinner mig mestadels på annan ort och svårt att komma loss ... Kan man lite fräckt be besiktningsmannen komma vid visningstillfället annars? (Det är visning endast för mig.)

Det där är rent skitsnack!

Man får inte utföra någon förändring eller utökning i en fast installation över huvud taget utan behörighet. Jordat eller ojordat har inte ett dugg med saken att göra. Inte en kabel får du dra.

Kom inte med felaktiga och korkade "råd" när du uppenbarligen inte vet ett skit om vad du snackar om.

Akta er för Svenska Besiktningshuset Intressenter AB. Vi beställde besiktning av hus inför ett köp. Det var viktigt och bråttom. Besiktningsmannen kom och gick. Besiktningen genomfördes. Men efter 8 veckor efter besiktning av huset kommer betalningspåminnelse. Inget besiktningsprokoll hade levererats av Svenska Besiktningshuset. Vi påpekade detta. Nonchalant svar kom: " Jag ser att det är ett "r" för mycket.... Men inget riktigt svar kom ifrån Svenska Besiktningshuset Intressenter AB eller ursäkt. Kvar finns fakturan från Svenska Besiktningshuset Intressenter AB för en tjänst som aldrig levererades enligt överenskommelse. Sanslöst bedrägligt företag!!!!!

Jag kan rekommendera Densia.

Med deras Jordabalksbesiktning känner jag mig trygg iaf...

http://densia.se/tjanster/besiktning-villor-fritidshus-och-lagenheter/jordabalksundersokning/