Vad blir månadskostnaden för bostadsrätten?

Hej!
Jag och min partner har nästan bestämt oss för att köpa en nyproducerad bostadsrätt. Den kostar ca 1,85 milj. kronor. Enligt mäklaren räcker det med en kontantinsats på 100 000 kr och ett lånelöfte på resten för att få kontraktet (trots regeln om 15% jag vet, men så är det). Lånelöftet får vi genom att mina föräldrar går in som borgenärer för oss med hjälp av deras villa som i princip är skuldfri. Kanske 100-200 tusen kronor kvar på deras lån. Deras villa är värderad till min 3,8 milj. kronor. Månadsavgiften i föreningen kommer enligt beräkning att ligga på 4300 kr. Lånet känns onödigt att ta ut redan nu då inflyttningsdatum är sen höst/tidig vinter 2012.

Det jag undrar är hur mycket kommer räntekostnaderna att uppgå till per månad? Lånet blir alltså på 175 000 kronor. Hur mycket måste vi ha i inkomst per månad för att klara av detta och räntan? Och slutligen bör vi binda lånet nu eller vänta till inflytt som är om ca ett år. Utgå från att vi är villiga att käka makaroner ett bra tag för att det ska funka. Och räkna inte med bredband och telefoni m.m. då jag har det underkontroll. Bara det viktigaste som jag inte har koll på..

Mvh nyckelns

Antar att det ska stå 1 750 000 och inte 175 000kr i lån? Ska ni binda eller köra rörligt?

1. Räkna med ca 4,5% ränta på bottenlånet (75% av marknadsvärdet, alltså 1 387 500kr). Det ger en räntekostnad på ca 5200kr/månad.
2. Topplånet är (normalt sett) värdet mellan 75-85%, alltså 185 000kr. Räkna med ca 5,5% ränta på topplånet. Då blir räntekostnaden för topplånet ca 850kr/månad.
3. Resterande summa, 177 500kr, blir till ett blancolån där räntan är högre men låt oss räkna på ca 7,5%. Då blir räntekostnaden på blancolånet ca 1100kr/månad.
Total räntekostnad blir då alltså ca 7150kr före avdrag, ca 5000kr efter.

4. Bottenlånet kan ni ha amorteringsfritt om ni behagar. Däremot kommer ni få amortera av både topplånet och blancolånet. Vi leker med tanken att amorteringen på topplånet är på 15 år och blancolånet 10 år. Då blir amorteringen ca 1000+1500kr/månad.
Total amortering blir då alltså ca 2500kr/månad.

Utöver ränta och hyra får ni räkna med elen på ca 300-400kr/månad (brukar ligga någonstans där), bredband/tv/telefoni? ca 150-400kr?, försäkring brukar inte vara så dyr kanske en hundralapp i månaden (åtminstone för mig). Lika bra att sätta undan ett par hundralappar för framtida underhåll/renovering per månad också. Så säg en total driftkostnad (utöver hyran) på en tusenlapp (all inclusive).

Då borde vi komma fram till 4300+7150(5000)+2500+1000=14950 (12800)kr/månad i boendekostnad.

Med vissa reservationer för fel-beräkningar/bedömningar förstås

SparkMan har gjort en bra beräkning. Du kan också kolla på smartkalkyl.se, de har ett enkelt grafiskt verktyg. Däremot tar de inte med ränteavdraget vad jag vet, så det får du dra av själv.

Tack för den fina redogörelsen SparkMan!
Det var just det jag inte visste. Om vi ska binda eller ha det rörligt. Kanske hälften-hälften? Vad tror du?
Bredband+telefoni+telefon ingår i hyran. Elen kanske blir mer enligt morsan då jag inte har någon tvättstuga. Får tvättmaskin och torktumlare när vi flyttar in vilket drar en del. Å andra sidan är vi bara 2 personer i hushållet som går in för att inte slösa med varken vatten eller el.
En fråga om dina beräkningar. Utgår du från dagens ränteläge eller siar du om ett år framåt? Och är det verkligen nödvändigt med ett blancolån?
En till tanke, de 100' jag redan betalat. Kan jag dra bort det från de 177' du räknade fram? För handpenningen ska ju vara 15% och jag har redan betalat 100' av dessa. Eller?
Mvh nyckelns

Tack för tipset! Dock är jag osäker på hur jag ska fylla i för att det ska bli ett så bra resultat som möjligt. Har inte koll på alla begreppen eller vad som bör fyllas i vart. Såg dessutom att den banken jag tänkt ta lånet hos låg längst ner i listan över banker i rullgardinsfliken. 4,64%. Vad säger det mig? Ska jag titta efter ett annat lånelöfte?

Jag har utgått ifrån ett axplock av vad banker erbjuder för räntor idag (varken tagit de högsta eller lägsta räntorna). Är ni rädda för framtida räntehöjningar så gör ni nog bäst i att binda åtminstone en del av lånet, då har ni ett par år med lättare planering av eran budget för att lättare kunna lägga upp amorteringsplaner som passar in i eran ekonomi.

Vi har också tvättmaskin i lägenheten (skrotade torktumlaren och använder torkställning istället) och vår elräkning ligger någonstans runt spannet 300-400kr/månad (både elförbrukning och nätavgift inräknad), då har vi även en liten som spyr och dreglar ned kläder titt som tätt. Så länge det är varmhyra brukar inte elräkningarna springa iväg.

Nej, de 100k du redan betalat har jag redan räknat bort. Eftersom allt över 85% av marknadsvärdet (i vanliga fall) räknas som blancolån så skulle det för eran del innebära 1 850 000*0,15 = 277 500kr. Alltså måste ni låna 177 500kr utan säkerhet på boendet.

Var väldigt försiktig med att investera i en nyproducerad (mindre än tio år gammal) bostadsrätt idag. De är sjukt överbelånade, speciellt de som precis är byggda. Glöm inte att du genom att bli medlem i bostadsrättsföreningen även får betala räntan på föreningens ofta enorma lån (räntekostnaden är ju inbakad i bostadsrättsavgiften).

Se omedelbart till att räkna ut hur många kronor per kvadratmeter som föreningens lån är på. Över 10000 kr/m2 = varning. (Finns artiklar om det där, googla på det. Över 10000 behöver inte innebära katastrof, beror på hur föreningens ekonomi i övrigt ser ut. Men bra är det knappast.)
Sen tar du lånet per kvadrat gånger hur många kvadrat er tänkta lägenhet är på. Produkten av den uträkningen plus köpeskillingen är ju vad du verkligen betalar för lägenheten. Räkna ut det, och fundera efteråt på om du tycker det är värt det.

En risk framöver är nämligen att räntan stiger så pass mycket att föreningen riskerar att behöva höja avgiften till ohållbara nivåer vid kommande omförhandling av lån, och då har föreningen egentligen bara två val. Ett är konkurs, då förlorar du din insats (samt blir bostadslös om du inte köper din lägenhet en gång till av den nya föreningen). Eller så får alla medlemmar skjuta till pengar för att sänka föreningens lån (maxbeloppet det kan bli frågan för dig om är föreningens lån per kvadrat gånger antal kvadrat i din lägenhet, men oftast är det ju bara en del av det lånet). "Föra över lånen på medlemmarna" gör man för att medlemmen kan göra ränteavdrag på lånet, det får inte föreningen göra. Staten rabatterar alltså 30% av räntan med det upplägget.

Men frågan är ju om priset på lägenheten stigit i motsvarande grad att du utan vidare kan höja ditt bostadslån för att täcka föreningens amortering? Om inte så lär du ju få ta ett blancolån (lån utan säkerhet) och det blir ju väldigt dyrt (fast förstås inte lika dyrt som att förlora hela insatsen i en konkurs).

Akta dig också för nyss ombildade föreningar. Medlemmarna i den föreningen har ju oftast inte ombildat för att de älskar sin lägenhet och vill bo där i hela livet, utan för att tjäna snabba pengar på omedelbar försäljning. Och eftersom låg avgift = högre lägenhetspris så är ofta föreningens budget en rejäl glädjekalkyl med artificiellt låg avgift. Det är väldigt vanligt att nyss ombildade föreningar höjer avgiften rejält under åren efter ombildningen, och det drabbar ju lägenheten du köpt i form av värdeminskning. Därutöver tillkommer ju tidigare nämnda risker med för högt belånad förening.

Så fundera både en och två gånger på om det verkligen är en nyproducerad bostadsrätt du ska ha, istället för en lägenhet i en förening som hunnit amortera ner sina skulder.

Man tar inte lån per kvm gånger lägenhetens storlek. Man får räkna på andel av årsavgiften för att få fram ett korrekt värde. En förening som går i konkurs, vilket förövrigt är mycket ovanligt innebär inte att man blir bostadslös, det innebär att man förlorar insatsen och boendet förvandlas till hyresrätt med hyra enligt almännyttan.