Hur binda bolån med dagens räntor?

Hej.

Jag och sambon köper nytt snart. Köpeskilling 3,5mille (mycket, jag vet, men jag _måste_ bo i närheten av uppsala då jag är platschef på mitt nystartade företag och behöver ha mycket kort sträcka till jobbet).

Handelsbanken lånar ut, och jag funderar nu på hur jag ska binda mitt bottenlån på nästan tre miljoner. Så här ser bindningsprocenten ut:

• 3 månader__3,74%
• 1 år_______3,84%
• 2 år_______4,35%
• 3 år_______4,72%
• 5 år_______5,27%
• 8 år_______5,61%
• 10 år______5,74%

Ska man dela upp det?
t.ex:
1 år 1 000 000 3,84% = 38400
2 år 1 000 000 4,35% = 43500
3 år 1 000 000 4,72% = 47200


Har sökt efter ränteprognoser och det känns som att man kanske ska fundera på att binda lite längre. Synpunkter?

Beror väl enbart på dina marginaler, hur mycket du har råd att förlora på att en rörlig ränta snabbt går upp. Vem tror du har bäst koll på framtida räntelägen, du eller banken?

Så här prognostiserar marknaden repo-räntan vid olika tidpunkter (baserade på futures-kontrakt).
OMX RIBA Futures Jun11 1,605
OMX RIBA Futures Sep11 1,94
OMX RIBA Futures Dec11 2,285
OMX RIBA Futures Mar12 2,54
OMX RIBA Futures Jun12 2,735
OMX RIBA Futures Sep12 2,89
OMX RIBA Futures Dec12 2,995
OMX RIBA Futures Mar13 3,07

Jag tycker att om du ska binda, så ska du binda på mer än 5 år, om du tycker att det är värt den räntan. Då har du säkrat lånet under överskådlig tid. Om 8-10 år så kommer ditt liv sannolikt att ha förändrats väsentligt.

Att binda på bara ett par enstaka år, är mer en spekulation i framtida räntenivåer, än någon genuin säkerhet. Att säkra de 5 första åren kostar ca 1½%, 3750 kr/månad. Att säkra ytterligare 5 år kostar ca ½%, ca 1250 kr till i månaden (före skatteavdrag). Frågan är om du tycker att det är värt den "försäkringspremien" att slippa åka på större smällar under kommande decennium. Optimalt är ju att räntesäkra en ANDEL av hela lånet, så mycket att du klarar en kraftig ränteuppgång på resten.

Lita inte på några ränteprognoser. Det finns potential för kraftig ränteuppgång, t.ex. är tydligen inflationen i UK 4.4% nu, och Sverige har bedrivit samma politik och bör förr eller senare lida av samma konsekvenser (inklusive en dramatisk bostadspriskrasch). Men politiker är helt fanatiska när det gäller att hålla räntan så låg som möjligt till varje pris och i UK så ger statsobligationerna idag en ränta som ligger långt under inflationen. Så strunta i spekulerandet och fokusera istället på att säkra en ränta som du klarar av i alla väder.

Jag får väl kanske lita på banken, ja.

Fri: Precis dom banorna var jag inne på, att binda lånet på ett år hjälper ju inte mycket. Lånet kommer jag ju dras med i många, många år till. Men vill man binda längre så springer ju räntan iväg.

Säg att jag binder 1m i 5 år, och de övriga två i 1-2 år. Om räntan då stiger till 7% om 3 år, ja, då kostar det mig runt 17k/mån (2m obundet + 1m bundet). Men det är ju bara ett fåtal år, för sen går bindningstiden på de ut också, och då är vi tillbaka på ruta ett.

Att istället "go long" och binda hälften på 10 år, och resten på 1 år, ja - då har man ju åtminstone säkrat upp för superextrema katastrofräntor. Men det kostar i månaden.

Ja, vafan, inte är det lätt. Men tack för lite input iaf

Sett över tid är det svårt för en lekman att spela på räntorna och "vinna över banken". Det man kan (och i många fall kanske bör göra) är att betala för tryggheten att veta att våra bolånekostnader kommer inte att överstiga X kr i månaden. Det kan man göra genom t.ex. att placera delar av lånet på längre löptider, ha ett räntetak etc. Generellt så brukar man säga att det över tid alltid är förmånligast att ha rörlig (så kallad 3-månaders) ränta, men man kan alltid hitta exempel på motsatsen. Det ligger även i samhällets intresse att bolåneräntorna inte sticker iväg till tvåsiffriga tal, men en normalränta på runt 5% ska man definitivt vara beredd på. Om man väljer rörlig ränta så tycker jag att man definitivt ska betala en ränta på t.ex. 7% till ett speciellt huskonto även när räntan är lägre. På så sätt bygger man upp en räntebuffert och om Mr Murphy hälsar på är man bättre rustad för det.

En sista sak, om huset inte är relativt nybyggt budgetera för löpande underhåll. Personligen sätter vi av 10 kr / kvm och månad.

Om ni är intresserade av långa löptider kommer här några reflektioner:
0) Hur pass säker är ni på att ni vill fortsätta vara kunder hos Handelsbanken i framtiden?
Kommentar:
Alla bolån med längre löptider binder dig också till banken.
Har man mestadelen av lånet på 3 mån rörligt så kan man enkelt byta bank. Detta kan vara på gott eller ont. Är du egenföretagare så är en bra bankkontakt värd mer än några hundradels procent i rabatt på bolånet som en annan bank erbjuder.

1) Hur säker är du på att du / ni kommer att vilja bo kvar i huset på 5 till 10 års sikt?
Kommentar: Om du inte är säker på att huset passar er på lång sikt så kan det vara riskabelt att finansiera husköpet på lång sikt. Man kan alltid förtidslösa ett lån, men det kostar pengar i form av ränteskillnadsersättning (detta kan innebära "dubbla" kostnader beroende på vad man flyttar till).

2) Hur pass säker är du på att ditt nystartade företag kommer att gå vägen så att premium-läget som du "måste ha" är lika viktigt?
Kommentar: Att köpa hus precis som man startar ett företag kräver eftertanke. Det jobbet har du säkert redan gjort och sett att kalkylen fungerar. Allt jag vill belysa är att dina privata behov kan förändras, likaså kan firmans lokalbehov förändras.

3) Hur mycket eget kapital lägger ni in i huset (0, 5, 10, 15%)?
Kommentar: Mindre än 15% skulle vikta över till räntesäkring, långa löptider tillsammans med ordentligt med marginal i bufferten för att klara sjukdom/graviditet/arbetslöshet/dipp i marknaden på grund av minskad efterfrågan.

4) Hur skulle er ekonomi klara av en ränta som ligger på 7-9%?
Kommentar: Om ni inte klarar av en ränta på dessa nivåer utan att behöva göra stora avkall på er önskade levnadsstandard så är det ett starkt skäl till att binda stora delar av lånet på en längre tid.

Hoppas att jag var till någon hjälp.

Min filosofi har varit att alltid ligga så kort det bara går om förutsättningarna är rimliga. Däremot ska du ta höjd för en högre ränta kanske 7% och lägga undan mellanskillnaden i en buffert. Det tycker jag är en smartare taktik än att ge bort mellanskillnaden till lönebonusar i någon storbank.

Prognoser ger jag inte mycket för - se bara hur svängningarna har sett ut de senaste åren! Visst, säger en del, det har funnits X antal faktorer som ingen hade kunnat förutse! IMHO, bevisar det ju bara hur svårt det är med prognoser...

Förra året gjorde jag dock ett avsteg från min filosofi och band räntan på 1 år. Skillnaden mellan 3 mån och 1 år var då (liksom nu) bara någon tiondels % och då kändes det väldigt uppenbart att reporäntan var på väg uppåt. Tack vare lite förhandling med banken (typ 2 minuter), så hamnade jag 0,5% under den officiella räntan - en väldigt bra timpenning! Det borde rimligen du också kunna göra!

OM jag skulle vilja ha längre, bundna räntor, så skulle jag se till att binda delar av lånet vid olika tidpunkter. I någon slags bemärkelse är ju de officiella räntorna alltid "rätt", eftersom bankerna i sin tur säkrar upp sina inlåningsräntor. Däremot, så har du inga garantier för att ett lån som du binder på måndagen, till "rätt" ränta, är "rätt" ränta på tisdagen - ett flygplan kraschar in i en byggnad av världsekonomisk/politisk betydelse, en internationell storbank går i KK eller en jordbävning lamslår något av G8-länderna. (Helt fiktiva exempel - något sådant kan givetvis inte hända i verkligheten! )

För att göra ett räkneexmpel (utan att påstå att vare sig belopp eller löptider är optimala).

Idag: Bind 1 MSEK 1 år, 1 MSEK 2 år och 1 MSEK 3 år.
Efter 1 år: Bind om första MSEK som löper ut till 3 år
Efter 2 år: Bind om andra MSEK som löper ut till 3 år
Efter 3 år: Bind om tredje MSEK som löper ut till 3 år

Nu ligger hela lånet på bunden 3 årsränta, men "risken" att binda vid fel tillfälle har spridits ut på 3 tillfällen.