Är hyran rimlig för denna lokal?

Funderar på att överta ett kontrakt på en lokal som idag är kafé.
Nuvarande ägaren säger att hyran är på 20.000/mån.
Lokalen är en liten hörnlokal på ca 30 kvm plus wc och en källarlokal på ca 20 kvm.
Räknar man på 50 effektiva kvm så är hyran 4800 per kvadrat/år
Den ligger innanför tullarna men inget direkt bra affärsläge, då det är ett kvarter från närmsta gata.

Kafét är riktigt dåligt, och har knappt någon omsättning alls. Dåliga öppettider. Bara några torra kokosbollar och någon enstaka fralla i montern.

Vad tror ni? Jag har för mig att snittpriset för lokaler i stan ligger runt 2000 per kvadrat och år
Spontant känns det inte rimligt att de tar ut 4800 per kvm för en källarlokal som dessutom inte har ventilation nog för mer än ca 5 personer, vilket gör att man inte kan använda den till något vettigt.

Så som du lägger fram det verkar det inte vettigt på något vis.

Utveckla gärna hur du tänker

I Sthlm är ju hyrorna "galna" dessutom inte ovanligt alls att man måste betala för kontrakten?

Har ingen uppfattning om vad kvm-priserna ligger på i Sthlm, men är det ett dåligt affärsläge låter ju 4800kr/kvm helt uppåt väggarna ändå.

B-läge i mellanstor stad i Sverige kostar väl kanske runt 1000-1500kr/kvm

Hyrorna är vad marknaden kan bära i dessa sammanhang. Om det sen gör det intressant för dig är ju en annan femma. Hyrorna innanför tull i Stockholm varierar något enormt beroende på läge, skyltfönster, skalskydd och tillåten verksamhet. Ett Café har, antar man, tillstånd för kök varför hyran kan vara väsentligt högre än vad råytan gör gällande.

Det finns en hel racka andra saker att beakta också vilket normalt har att göra med vad som ingår, kall eller varmhyra t.e.x. en del gamla avtal innehåller faktiskt även el vilket kan vara enormt fördelaktigt (men det börjar bli ytterst ovanligt numera).

De senaste årens prisrally på bostadsrätter (p.g.a av den synnerligen världsfrånvända hyrespolitiken i landet där ett fiktivt lågt värde sätter gräns på halva bostadsbeståndet vilket effektivt driver bostadsrättspriserna i höjden) har gjort att Brf är rätt sugna på riksdaler för sina lokaler. Eftersom merparten av små lokaler i Stockholm ägs av Brf så har priserna här även tagit ett relativt stort kliv uppåt över de sista 3-4 åren.

Makroläget är i sammanhanget extremt viktigt.

Dessutom är det som föregående talare var inne på relevant om uppgiften är själva hyran eller om det är hyresgästens kostnad.

Hyran är oftast just bara hyra för lokalen. Ofta tillkommer fastighetsskatt, el, värme/kyla osv. Det är ju jämförelsestörande om du försöker jämföra med genomsnittshyror.

Nu har jag ingen vidare koll på lokaler i bottenplan. Men innanför tullarna finns det kontorslokaler med hyror på allt från runt 2000-6000kr/m2 eller så. Lokaler som kan nyttjas som butik eller resturang/kafe betingar normalt sett högre hyror.

Det är inget restaurangkök, utan ett vanligt uppvärmningskök. Vore det ett riktigt ventilations/fläktsystem och stekbord etc, vore det en annan femma.
Utgår från att värme och skatt ingår. Ska kolla detaljerna på måndag


Vad menas med macroläge?

Det är ju förstås rimligt, men grejen är att jag kollat på två andra lokaler i stan. De var större,men ändå butikslokaler. Där låg hyran på 2300 per kvm. Jag har också hört att det det är standardpris.
Det som verkligen stör mig är att de vill ha 4800 för källaren OCKSÅ. Om de åtminstone låg på 1500-2000 för det utrymmet vore det mer överkomligt. Tycker jag, men jag kanske har fel

Om det är värden du pratar med så säg till honom vad du säger till oss. Läget är medium, hyran tas ut öven för "biyta" och ligger detta oaktat för högt. Meddela var din smärtgräns går och visa upp ryggtavlan.

Finns inget skäl att rycka sina lockar om lolalen inte har kryss i alla dina rutor iaf, då är förhandling per ovan det enda skäliga.

Ja sant. Brf borde vara intresserade av att få dit en vettig verksamhet. Jag har bott i närheten i 14 år och tidigare var det något tråkigt kontor i många är. Tror de flyttade när huset ombildades, men är inte säker. Sen har det varit flera som hyrt det och försökt med olika verksamheter. Det var någon designer-kläd butik ett tag, sen var det te och diversehandel, och nu kafé. Inget har gått bra. Det verkar också som att de som hyrt varit ovana affärsmän som chansat. Lite "har öppnat eget i förortscentrum" stuk på grejerna. Vet inte om det bara är otur eller om det varit dåligt intresse från kapitalstarka aktörer pga av dåligt läge och hög hyra.
Risken är väl att de hyr ut till någon med stålar, sen blir det en succé, och jag kommer att gnissla tänder resten av livet

Hur passar lokalens egenskaper dina tänkta aktiviteter?
Vad har du för planer med lokalen?

Kafé i första hand. Har en del konceptidéer. Kanske göra om till bar/restaurang i framtiden.