Bostadspriserna i Stockholm, lekmanna-analys.

Jag försöker att få mig en bild av läget på marknaden och hur trenden är. Självklart är det väldigt beroende på var det är även om Stockholm inte är speciellt stort. Jag är främst intresserad av de mer attraktivare områderna.

Variabler för en uppgång:

Nettoinflyttningen låg på 2007 på ca 20 000 för sthlms län. Det är väldigt mycket och var en ökning mot året innan. Hur det ligger till 2008 vet jag dock inte men det har knappast förändrats drastist.

Stora barnkullar som är i åldern då de borde flytta hemifrån. Tydligen så står vi inför den största kullen de närmsta åren sedan 60-talet. Det finns 900 000 ungdomar mellan 16-23 som behöver någonstan att bo (om de inte har det) inom ganska snar framtid. En större del av dessa finns självklart i Sthlm.

Räntan är på väg ned vilket är en ganska stark variabel för uppgång.

Betydande avtalade inkomstökningar fram till 2010.

Variablen för nedgång:

Uppsägningar som lär bli betydande är en väldigt stark variabel. Frågan är hur de blir i Sthlms regionen? De senaste två veckorna har ca 1000 pers varslats i sthlms län och i september anställdes 8500. Svårt att veta om dessa siffror går att ställa mot varandra men indikationen är att det inte än något större problem i sthlm ännu.

En kraftig prisuppgång på ca 250 % sedan 1996. Kurvan går nästan rakt uppåt fast det skett temporära nedgångar.

Finasiell kris. Går bla under uppsägningar men eftersom läget är extremt just nu så är det en variabel att ta med.

Boprisindikatorer visar på starkt nedåt.

Analys:

Det är ganska roande att läsa kommentarerna på Dagens Industri angående bostadsartiklar. Man märker att vissa vill att priserna skall rasa så de uppenbarligen har något egenintresse i det. Att de vill köpa eller är avundsjuka är väl ett starkt motiv. Folk litar inte på mäklarstatistik utan tror att de levererar friserade siffor. Det var till och med ett jäng som konspiratorisk ansåg att det inte var en slump att statistiken var försenad i september. Vad jag har förstått det som är läget så här. Visst priserna har gått ned något, ca 10 % sedan sommaren 2007. Det har dock inte skett något enormt ras vilket många verkar tro. Tydligen är det så att många köpare tror att det rasat 40 % "som" på börsen och vissa säljarna fortfarande ligger kvar på nivåerna för sommaren 2007. Det här skapar ett enormt gap mellan säljare och köpare vilket resulterar i en längre förhandlingstid. Det verkar som om köparna köper till slut då de väl måste till slut och inser att deras värdsuppfattning är väldigt skev. Därav att priserna har gått nedåt något i samband med den stora oro som rått i finanskrisens spår.

Slutsats:

Jag tror att nedgången kommer fortsätta ned något fram till årskiftet/våren för att där stabiliserar/gå upp något när finaskrisen lagt sig. Trycket på bostäder är för stort i sthlm och det byggs för lite och till för höga priser för att motivera någon större nedgång. Jag tror som vi sett under dessa 12 år av uppgång att dessa priser är här för att stanna. Visst det helt sjukt men det är marknaden som bestämmer och folk behöver någonstans att bo. Många personer har dessutom hur mycket pengar som helst och ställt i ett internationellt perpektiv är våra priser inte så sjuka.

Vad tror panalen? Motivera.

Humor! =)

Men du har troligen rätt, de enda som säljer nu är det fåtal som räknat totalt fel i kalkylen och inte klarar ens 6% ränta. Iom räntesänkningen och de förväntade sänkingarna inom en snar framtid så kommer priserna tuffa på som normalt!

Vem fan bryr sig. Värdet på bostäder går alltid upp. Kan du jämföra med någon gång i historien där bostäder i Stockholm gått ner i det långa loppet? Finns inte. Svackor får man så klart leva med, men marknaden återhämtar sig alltid. Folk behöver alltid någonstans att bo och i storstaden är det trångt. Dessutom är folk åsnor som är beredda att buda långt över sin ekonomiska kapacitet och hetsa varandra till överpriset. Så slutsatsen är - så länge folk är de idioter de är, vilket de alltid kommer att vara - så är det lugnt.

Vi går från ett grundvärde + övervärde till ett grundvärde - undervärde

Skillnaden därimellan kan vara rätt stor på kort sikt. Kort sikt i det här sammahanget är enligt mig 2-4 år.

Med grundvärde menar jag ett värde som är det långsiktiga värdet på tillgången, ett viktat medelvärde.

Övervärdet är värdet som läggs på när folk upplever att det är riskfritt att köpa/buda högre då förväntan om högre priser i "övermorgon" finns.

Undervärde är precis tvärtom, när folk väntar med köp då de förväntar sig att köpa billigar "imorgon".

I mitt tycke är många bostäder undervärderade i dagens marknad. I sthlm kommer vi få se snittpriser på 100.000kvm inom en 10årsperiod. Vid smma tidpunkt kommer en Big Mac o Co kosta 75:- och en snittlön på 25" kommer istället ligga på 35". Eller, 1kvm i stan idag kostar 2 månadslöner. Om tio år kostar den 3 månadslöner.

Det här svaret är iofs riktat till er alla, men:
Hur länge inbillar ni er att bostadspriser skulle kunna öka mycket snabbare än lönerna egentligen? Priserna blir ju liksom inte högre än vad folk är beredda att betala. Och den betalningsförmågan beror dessutom mest på hur mycket bankerna är beredda att låna ut.

Vad händer om folk inte längre vill betala halva lönen för att bo? Vad händer nu när de inser att priserna inte bara går upp? Vad händer om vi får en ny grön våg?

För 25 år sedan kostade en BR på Östermalm max 10% av dagens pris. Räntan var inte 10x högre då, men däremot fick man inte belåna lägenheterna som fast egendom. Alltså svårare att låna till det hyreskontrakt, som en BR egentligen är.

Vilken planet är du ifrån?

SBC:

1969 passerade vi 8 milj inv.

2004 passerade vi 9 milj inv

idag är vi 9,23 milj inv

2027 passerar vi 10 milj inv.

Det handlar inte om att lönerna ökar, utan att antalet folk med hög lön som vill bo i ett specifikt område ökar.

medellönen är högre i storstaden. Vill man lägga mindre än halva lönen kan man flytta utanför och pendla. Folk lägger idag mer av sin lön på boende rent generellt i storstan. Det går inte att jämföra med hur det såg ut för 40 år sedan, precis som att det inte går att förutse hur det kommer se ut om 25 år.

Största anledningen till att priserna kommer kunna gå upp innanför tullarna i stockholm är att vi har stor inflyttning och lågt nybyggande innanför tullarna.
Att det byggs stort utanför ( liljeholmen, hammarby sjöstad osv.) Gör bara att centrala stan blir mer central. Och därför mer attraktiv.

Så då kan ni väl vara så vänliga att förklara var pengarna skall komma ifrån? Kommer storstadsmänniskorna att nöja sig med att sitta i sin centralt belägna etta och käka nudlar? Eller vill de kanske ha råd att leva också?

Det räcker inte att komma med svepande argument som att "vi tjänar mer här" eller "det blir bara fler och fler i Sverige". Det finns liksom ett par hundra andra faktorer som spelar in också.

För att bara nämna två andra faktorer, kan vi väl ta räntan och arbetslösheten. Vilken är viktigast? Ta en titt här: http://di.se/Avdelningar/Artikel.asp...onid=undefined

Räkna upp de 200 faktorerna då.

Vilken är viktigast? Ehh. Det svarade jag redan på i trådstarten...

Nej, du förbisåg nämligen vad invånarna är beredda att betala och hur mycket de får låna.

Låt mig nu, klart och övertydligt, få bevisa att du har helt fel:
Mellan 1990 och 1995 ökade befolkningen i Stockholms kommun från 674 452 till 711 119 personer. (Källa: http://www.scb.se/templates/tableOrChart____25836.asp )
Vad hände med lägenhetspriserna under den perioden? Jo, de störtdök.

Slutsats: Ni som bara tjatar om inflyttning till Stockholm är helt ute och cyklar. Ni har inte ens brytt er om att ta reda på saker som hur mycket de personerna tjänar, eller ens hur gamla de är.

Jag har ätit trerätters i förorten, och skulle byta det mot nudlar i innerstan any day. :-D