Vad gäller för mig som medlem i hyresgästföreningen?

Vill inleda med att jag sökt om det finns lämpliga trådar för min fråga, och inte funnit. Jag funderade även på om tråden hör hemma i juridik-forumet och mod får gärna förpassa tråden dit om den är lämpligare där.

Oavsett:
Jag är medlem i hyresgästföreningen främst för att slippa bli ovän med min hyresvärd så snart frågor i hyresförhållandet uppstår. Nu gick min spis sönder, vilket jag felanmälde. Status för ärendet ändrades till "pågående" ganska kort inpå. Efter tre veckor skickade jag en påminnelse till hyresvärden om ärendet, samt att mina merkostnader för livsmedel börjar bli påtagliga. Ärendets status var fortfarande "pågående".

Efter ytterligare några veckor så får jag återkoppling att vederbörande varit på semester, men att man nu ska kika på mitt ärende. Efter totalt 41 dagar lagas min spis.

Jag har samtidigt som detta pågår initierat ett ärende hos Hyresgästföreningen. Jag får en handläggare som till en början inte verkar förstå ärendet och vill att jag ska fotografera spisen, värma vatten på den och mäta temperaturen i ugnen. Handläggaren börjar därefter skuldbelägga mig för att ärendet tog så pass lång tid, och tycker att jag ska ha förståelse för att det varit semester. Hon menar även att mitt krav på ersättning för merkostnader är juridiskt irrelevant då hon menar att "hyresvärden måste vara försumlig" i samma andetag som hon skriver "hyresvärden har ingen skyldighet att informera dig om semestertider". Hon påstår senare att mitt krav för merkostnader måste jag göra gällande genom att ansöka om stämning, trots att jag hänvisat till att jag deponerat hyran till länsstyrelsen.

Jag skrev följande till henne:

Hej Hanna,

Parterna har en ömsesidig skyldighet att genom kommunikation begränsa varandras skada. Att underlåta att vidta åtgärder som skäligen kan krävas – eller att inte informera motparten om något som uppenbart riskerar leda till merkostnader – kan inte ursäktas med frånvaro, så länge motparten inte blivit underrättad.

Jag kontaktade hyresvärden tre veckor efter anmälan och uttryckte oro för att merkostnader höll på att uppstå. Inget hände förrän tre veckor senare. Ärendets status var “pågående”. Ingen information fanns om att handläggning skulle dröja, och hyresvärden har medgett att meddelandena kommit fram. Förklaringen är att de inte lästes förrän efter semestern.

Jag använde deras felanmälansystem – det vill säga det sätt hyresvärden själv hänvisar till vid brister i bostaden. Jag kommunicerade alltså inte brevledes, med flaskpost eller röksignaler – utan via en kanal där hyresvärden kunnat svara om de velat.

När du skriver att omständigheter som hänför sig till mig som enskild inte kan beaktas, är jag osäker på vad du syftar på. Förväntades jag själv felsöka spisen? Förväntades jag förstå att ärendet inte skulle hanteras på sex veckor – trots att status var “pågående”? Den tankeläsningen förutsätter en information jag aldrig fick.

Vad gäller ditt agerande som ombud: Du besvarar inte mina frågor, du driver motpartens linje, gör juridiska förenklingar om vållande, och försöker nu dessutom påverka mitt ställningstagande genom att ge en sned bild av rättegångskostnader.

Jag upplever helt enkelt inte att du företräder mina intressen. Det är en tydlig intressekonflikt. Enligt god sed lämnar ett ombud ett uppdrag när förtroendet saknas.

Om du fortsatt är förordnad i ärendet, hemställer jag härmed att Hyresgästföreningen utser en annan förhandlare. Jag försöker inte få dig att sluta eller ifrågasätta din yrkesroll – du får gärna fortsätta vara kontaktperson. Men just i förhandlingsdelen krävs ömsesidigt förtroende. Det saknas i nuläget, och det är därför jag begär ett ombyte.

Med vänlig hälsning,

Hon svarar

Hej

Det jag menar är att bedömningen om hyresvärden har varit vårdslös eller försumlig görs utifrån ett objektivt perspektiv och inte ens enskilds individs åsikt. Jag vet inte vad du menar med att jag ger dig en snedbild på rättegångskostnader, om du vill läsa mer om hur ett tvistemål i tingsrätten hanteras kan du klicka på följande länk där det står tydligt att det tillkommer rättegångskostnader och ansökningsavgift om man vill vidta rättsliga åtgärder; https://www.domstol.se/amnen/tvist-om-pengar/sa-hanteras-ett-tvistemal-i-tingsratten/. Så det är ingen sned bild jag har gett dig utan det är en korrekt bild.

Vilka frågor är det jag inte har besvarat? Jag har besvarat alla mejl du har skickat till mig.

Mitt uppdrag är att ge dig rätt råd, det som jag har skrivit till dig tidigare om min bedömning är utifrån vad lagen säger, jag önskade att jag kunde hjälpa dig mer men jag kan inte ändra på lagen. Jag har inte behörighet att byta ägare på ärendet, utan det är jag som äger ärendet för att jag har fått det tilldelat till mig. Om du har synpunkter på hur jag hanterar ditt ärende får du kontakta Rådgivningen om detta.

Med vänlig hälsning

Hanna

Min fråga är vad jag har för rättigheter i denna situationen? För som det känns just nu så betalar jag Hyresgästföreningen för att vara min motpart.


Vad bör jag göra när den som hyresgästföreningen utsett att företräda mig i mitt ärende agerar och uttrycker sig på ett anmärkningsvärt sätt?

Är det jag som är orimlig i mina förväntningar på korrekt representation av en partsorganisation?

Du bor förmodligen i allmännyttan i en Sossekommun då gör HGF inte skit. HGF är en av sossarnas kassakor.

Jag bor i ett kommunalägt bolag i en moderatstyrd kommun. Men tack för ditt inspel. Skulle i övrigt avråda från att spekulera i vart jag bor. Jag förstår att din poäng var retorisk. Men försök tänk på att Flashback har ett regelverk.

Det är så man lär sig att avgiften till hyresgästföreningen inte går till någon som helst hjälp. Gjorde samma misstag själv och gick ur efter att ha betalat ett antal tusen kronor utan att få någon som helst hjälp eller stöd när jag väl behövde det. Rekommenderar alla att gå ur och lämna föreningen för någon hjälp kan ni inte räkna med. På sin höjd skriver de en debattartikel någon gång per år för pengarna. Sen blir det inte bättre av att de är sossar.

Här är det senaste som skrivits i ärendet:

Hej!

Det är du som kräver pengar från hyresvärden, i detta fall hyresnedsättning, därmed är det du som har ett krav mot hyresvärden och är den som skall ansöka om stämning.

Min bedömning är att 20 % i hyresnedsättning för bristen är rimligt, då det är högre än våra nyckeltal.

Med vänlig hälsning
Hanna

Mitt svar:

Hej Hanna,

Hyresvärden har ett krav på hyra mot mig, vilket är kvittningsgillt mot mitt ersättningsanspråk. I enlighet med preklusionsregeln är det därför de som – om anspråk kvarstår – har att väcka talan om de deponerade medlen inom tre månader.

Jag vill även återkomma till frågan om din bedömning om 20 %. Vilket belopp avser den procentsatsen, och hur har den räknats fram?

Min fordran vilar på två skilda grunder: dels hyresnedsättning till följd av nedsatt bruksvärde, som enligt praxis bedöms skönsmässigt, dels ersättning för faktisk ekonomisk skada, som bygger på verifierade kostnader. Jag utgår från att sådana kostnader inte ingår i era nyckeltal.

Jag vill därför gärna få klarlagt om du, i din roll som partsorganisationens företrädare, avser att föra fram mitt krav på ett rättvisande sätt som därmed speglar samtliga grunder som fordran bygger på.

Med vänlig hälsing,

Någonstans hoppas jag ju på att de faktiskt ska göra sitt jobb. Tycker det hela är märkligt att få en handläggare som inte kan juridik och dessutom vägrar representera min talan, samtidigt som hon vägrar avhända sig ärendet.

Jag kanske går ur i slutändan. Men hoppas ju på att ärendet löser sig. Spela roll om jag får rätt i mitt anspråk. Det viktiga för mig är att vi i alla fall försökte.

Förstår inte din TS. HGF har inga "handläggare" som handhar juridiska spörsmål. Det görs av externt anlitade jurister. Och det behöver du inte ifrågasätta. För jag vet att det är så genom egen erfarenhet. Så något måste gått snett med din kontakt med HGF, var första kontakten per telefon eller via mail?

Ska tydliggöra att jag har tidigare frågat henne just detta. Jag har halv hyra för den månaden som nedsättning en avser, så vill ju vara säker på att hon menar den ordinarie hyran. Inte 20% på halva hyran.

Vill dessutom vara säker på att hon tar hänsyn till att bristen pågick i över en månad, så att hon räknat rätt med deras nyckeltal. Men hon har ignorerat mina frågor.

Gällande begreppet handläggare: Du får använda vilket ord du vill, men någon hanterar mitt juridiska spörsmål, och denna vill jag byta ut.

Min första kontakt med HGF var per telefon strax innan jag skickade påminnelse till hyresvärden. Det var HGF som rekommenderade att jag skickar en påminnelse innan jag inleder ett ärende hos dem. Därefter har det varit mailkontakt med HGF:s rådgivning.

Sammanfattningsvis är hyresgästföreningen en omväg för allt både tidsmässigt och kostnadsmässigt.

Minns när de knacka på för sista gången och hetsade till medlemskap, berättade att jag inte var intresserad eller hade tid men han fortsatte att plädera som om föreningen var var det heligaste på denna planet och att de två gånger om året träffas och fikar, efter en kvart fick jag nog putta lätt bort honom (eftersom han själv bjöd in sig i min hall), tacka och låste dörren.

När det gäller hyresvärden så är det att lyfta på luren och vara besvärlig som gäller, ibland får man även ringa/ dra i trådar "högre upp" som tex. inköpsansvarig. När en bekant ca 5 år sedan hade liknande problem som dig och bad mig om hjälp, fick vi snabbt intrycket att hyresvärden försökte "vinna tid" med alla möjliga trick som att alla spisar är restnoterade, slut hos leverantören osv.

Fick efter drygt 5 samtal numret till värdens chef som var på semester och inte så glad över att bli besvärad. Efter ett samtal blev han erbjuden tillfällig kokplatta, vilket han givetvis avböjde, han ville ha en ny spis. Efter ytterligare 3 samtal till denna person blir min vän uppringd och informerad om att en beställning är lagd och att spisen kommer någon gång under veckan.. Jag var med vid leveransen och småpratade med leverantören/installatören som kom med spisen direkt från butiken/lagret. Han berättade att de fått order om att köra spisen "fort som helvete" till adressen, spisarna var lustigt nog aldrig restnoterade heller.

Sorgligt men stå på dig och var besvärlig. Undvik mail, hyresvärdar läser mail kanske en gång i veckan.

Hade jag blivit erbjuden en kokplatta hade jag varit överlycklig. Här var man inte ens tillgänglig.

Nu hör till saken att felet med spisen var löjligt enkelt fel tydligen. Det löstes bokstavligen på fem minuter. Tydligen hade en vridknapp gått sönder samtidigt som den kommit åt barnspärren. Och det fattade ju inte jag. Jag trodde ju spisen behövde bytas. Som tur väl beställde inte hyresvärden en ny spis. Dessutom hade man en i reserv ståendes om det skulle vara så. Men det var som sagt bara knappen som behövde bytas.

Du kommer få driva det där själv om du vill driva det för dom kommer inte göra ett skit. Hyresgästföreningen brukar ta hyresvärdar i försvar. Titta bara på varje år när hyrorna ska förhandlas, det är alltid standard hyreshöjningar på flera procent som Hyresgästföreningen bara släpper igenom med vetskapen om att många hyresvärdar har totalt jävla nedgångna fastigheter och inte gör ett skit när det väl är dags att renovera.

Hyresvärden ska naturligvis ha nån form av semestervikarier eller möjlighet att ta in någon som kollar på akuta uppkomna fel som behöver lösas. Förståelse för att det är semestertider? Har man en fastighet så har man väl nån eller några fastighetsskötare som kan gå in och lösa problem med kort varsel. Många betalar också saftiga överhyror som i själva verket ska täcka service det är därför man hyr.