Vad händer om en BRF förbrukar sitt egna kapital?

Jag bor i en BR som har börjat gå mer och mer med förlust pga avskrivningar. Styrelsen snackar bort det med att det är ett ”bokföringstekniskt” negativt resultat, och att föreningens kassaflöde är positivt, vilket stämmer.

Rent kassaflödesmässigt så får föreningen nu in mer i avgifter än vad den gör av med i underhåll och räntekostnader. Däremot så går den ändå back pga gamla investeringar och saker som inte har skrivits av som borde ha skrivits av, som revisorn hittat.

Så det blev en rejäl smäll i resultatet.

En förlust minskar ju eget kapital och påverkar nyckeltal som soliditet negativt. Men vad händer när eget kapital går ned till noll? Spelar det någon roll om föreningen ändå har ett positivt kassaflöde, eller går föreningen i konkurs då?

Det är ändrat sedan några år sedan att man inte skriver av utan tar kostnaden direkt, så i stället för avskrivningar så blir resultatet bättre nästa år (då kostnaden är borta) då avskrivningar inte drabbar resultatet.
Är kassaflödet positivt så är det ingen större fara, om det skötts tidigare.
Balansräkningen är viktigast.

Sedan 2024 är det K3 som gäller för bostadsrättsföreningar, vilket blir tvärtom mer poster lägga upp i balansräkningen.

Balansräkningen och resultaträkningen kompletterar varandra, både ger värdefull information, att ignorera den ena är bara ekonomiskt obegåvat.

Det negativa resultatet visar ni har högre kostnader än intäkter. Ni borde göra en avgiftshöjning, öka intäkterna och få resultatet i balans.

Troligen vill er styrelse inte göra så eftersom höjda avgifter sänker er bostadsrätters värde, så enligt sann ”boomer” anda så skyfflar det problemet framåt i tiden. Det blir framtida bostadsrättsinnehavares problem.

Sedan 2024 är det K3 som gäller för bostadsrättsföreningar, vilket blir tvärtom mer poster lägga upp i balansräkningen.

Balansräkningen och resultaträkningen kompletterar varandra, både ger värdefull information, att ignorera den ena är bara ekonomiskt obegåvat.

Visst kompletterar dom varandra men resultaträkningen avser året, som kan vara "udda" ett/nått år däremot ger balansräkningen hur det gått över tid.

Det stämmer men i det här fallet har föreningen enligt TS gått med förlust år efter år, vilket dessutom har ökat på sistone. Att blunda för återkommande förluster och tänka på kassaflödet hjälper knappast i det här fallet.

Risken är att avgiftshöjningar är på gång i den föreningen.

En föreningsordförande som viftar bort ett dåligt resultat år efter år med argumentet att kassaflödet är okej är ett tecken de skjuter upp avgiftshöjningar till framtiden för att gynna sig själva/samt nuvarande bostadsrättsinnehavare.

Att titta på en bostadsrätt kassaflödesmässigt är simpelt, allt kretsar kring fastigheten och dess underhåll. Det kommer se extremt bra att alla år med ett positivt kassaflöde, förutom det första året då fastigheten införskaffas, plus möjligen några enstaka vid stora renoveringar.

Resultatet är en ”okej” indikator på hur föreningen går ekonomiskt långsiktigt, tanken är ju de resultatet ska bygga upp ett överskott vilket kan användas för renoveringar i framtiden, varav föreningen kan leva vidare. I praktiken är det mer komplext men en enkel tumregel iallafall.

Jag tolkar att problemet är att man nu tvingats göra avskrivningar till kostnader så det drabbar året och då blir det som jag skrev tidigare

Dom finns inte då all kostnad (resultaträkningen) togs "förra året".
Det hamnar i balansräkningen under upparbetad vinst/förlust som i stället "betas av" där vid framtida vinst.

Verkar vara båda, enskilda poster samt återkommande förluster.

Du har naturligtvis rätt i att kassaflödet är det viktiga men i en ny förening är det lätt att glömma att det förr eller senare kommer att komma ett antal kostsamma renoveringar stammbyten takrenoveringar fönsterbyten balkonger etc . Vi har under många år vant oss med extremt låga räntor men så behovet av att avsätta likviditet har varit ringa men i dagsläget så är det renoveringar som kan bli synnerligen kostsamma och kräva rejäla avgiftsökningar.

De flesta föreningar gör avsättningar i yttre underhåll men det är enbart en form av bokslutsdiposition för att sänka resultaten det är rimligt att föreningar bygger upp en kassa som gör att kostnaden för framtida renoveringar inte enbart skalla bäras av de som bor i föreningen när renoveringarna genomförs. Så i min värld bör en förening bygga upp en likviditetsreserv för att kunna bära framtida kostnader. Där brister många föreningar idagJag har en bekant som bor i en förening som renoverade balkonger föreningen har drygt 100 medlemmar och balkongrenoveringarna gick på +10 miljoner dv 3000 i räntekostnader per lägenhet och år. Tak och fönster är knappast billigare

Det negativa resultatet visar ni har högre kostnader än intäkter. Ni borde göra en avgiftshöjning, öka intäkterna och få resultatet i balans.

Troligen vill er styrelse inte göra så eftersom höjda avgifter sänker er bostadsrätters värde, så enligt sann ”boomer” anda så skyfflar det problemet framåt i tiden. Det blir framtida bostadsrättsinnehavares problem.

Du har naturligtvis rätt i att kassaflödet är det viktiga men i en ny förening är det lätt att glömma att det förr eller senare kommer att komma ett antal kostsamma renoveringar stammbyten takrenoveringar fönsterbyten balkonger etc . Vi har under många år vant oss med extremt låga räntor men så behovet av att avsätta likviditet har varit ringa men i dagsläget så är det renoveringar som kan bli synnerligen kostsamma och kräva rejäla avgiftsökningar.

De flesta föreningar gör avsättningar i yttre underhåll men det är enbart en form av bokslutsdiposition för att sänka resultaten det är rimligt att föreningar bygger upp en kassa som gör att kostnaden för framtida renoveringar inte enbart skalla bäras av de som bor i föreningen när renoveringarna genomförs. Så i min värld bör en förening bygga upp en likviditetsreserv för att kunna bära framtida kostnader. Där brister många föreningar idagJag har en bekant som bor i en förening som renoverade balkonger föreningen har drygt 100 medlemmar och balkongrenoveringarna gick på +10 miljoner dv 3000 i räntekostnader per lägenhet och år. Tak och fönster är knappast billigare

Ja du har rätt. Tyvärr finns det en hel del medlemmar som tänker väldigt kortsiktigt och är väldigt tongivande på stämmor och dylikt. De gillar inte att avgifterna har höjts och vill att de ska sänkas tillbaka till tidigare nivåer vilket naturligtvis inte går utan att helt fimpa sparande och minska amorteringarna.

Här har vi olika syn på hur ekonomin ska skötas. De tycker inte att föreningens syfte är att ”binda upp kapital”. De vill ha lägre avgifter här och nu så att de kan få bättre betalt för sina lägenheter vid en försäljning. Och ja som sagt, de är väldigt tongivande och bråkiga personer som har just kollat på kassaflödet och tycker att ”men det finns ju massor av utrymme att sänka”.