Vad händer om en BRF förbrukar sitt egna kapital?

Jag bor i en BR som har börjat gå mer och mer med förlust pga avskrivningar. Styrelsen snackar bort det med att det är ett ”bokföringstekniskt” negativt resultat, och att föreningens kassaflöde är positivt, vilket stämmer.

Rent kassaflödesmässigt så får föreningen nu in mer i avgifter än vad den gör av med i underhåll och räntekostnader. Däremot så går den ändå back pga gamla investeringar och saker som inte har skrivits av som borde ha skrivits av, som revisorn hittat.

Så det blev en rejäl smäll i resultatet.

En förlust minskar ju eget kapital och påverkar nyckeltal som soliditet negativt. Men vad händer när eget kapital går ned till noll? Spelar det någon roll om föreningen ändå har ett positivt kassaflöde, eller går föreningen i konkurs då?

Det är ändrat sedan några år sedan att man inte skriver av utan tar kostnaden direkt, så i stället för avskrivningar så blir resultatet bättre nästa år (då kostnaden är borta) då avskrivningar inte drabbar resultatet.
Är kassaflödet positivt så är det ingen större fara, om det skötts tidigare.
Balansräkningen är viktigast.

Det är ju inte vad den nye revisorn sagt till oss. Han hade för sig att det var någon gammal kostnad kopplad till marken som vi aldrig skrivit av som borde skrivas av. Men föreningen har tomträtt så vet ej vad det är. Kanske kostnaden för byggrätten.

Har en BRF slut på eget kapital så är det nästa steget konkurs och du har helt plötsligt en hyresrätt och ovanligt hög skuldsättning.

Svårt att säga, det vi hade under avskrivning fick gå tiden ut medans nya kostnader togs direkt.
Är det inte avskrivet/under avskrivning så har ju felaktighet skett i tidigare läge och det blir en engångskostnad om hela beloppet tas under året så ingen påverkan på kommande resultat.

Fast är det verkligen så?
Låt säga att föreningen har noll eget kapital, dvs man har bara skulder. Men man får in tillräckligt med avgifter för att betala underhåll, amorteringar och räntor. Då borde det väl gå runt?

Just byggnaden skriver vi av fortfarande.

Noll eget kapital har ni inte, byggnaden (bundet) har ett värde, finns bundet och fritt eget kapital.

Normalt sett så ska en bostadsrättsförening inte gå i konkurs. Matematiken kring ekonomin är ganska enkel och man har med det redan från början när man bygger huset och fram till att den så småningom rivs.

Det är ganska lång livslängd på bostadshuset så de flesta människor behöver inte bekymra sig över det under sin livslängd, men det kan vara bra att ha med i beräkningen om man flyttar in i ett redan mycket gammalt hus.

Iallafall, i samband med att man bygger så drar bostadsrättsföreningen på sig lånen för uppbyggnaden. Sedan flyttar folk in i bostadsrätterna och från början är värdet satt till en viss nivå som gäller för den tiden som huset byggdes och vilka kostnader man hade. Det är alltså en uträkning man gjort för att ekonomin ska fungera och de första som tar lån på bostaden man flyttar in, de är i praktiken med och betalar för uppbyggnaden.

Likaså då hur man sätter hyrorna. Hyrornas roll och även andra avgifter har som syfte att ekonomin ska vara balanserad under hela husets livslängd, inklusive renovering och underhålla av byggnaden.

I stora drag så och det är egentligen bara ett enda hot som finns mot en bostadsrättsförenings ekonomi och det är räntorna.

Annars är det mer eller mindre idiotsäkert upplägg och folk behöver i allmänhet inte oroa sig för att en bostadsrättsförening går i konkurs. Det finns lite möjligheter också att ta extra lån om det skulle dyka upp oväntade utgifter. Men man har försäkringar mot en del sådana med.

OM en bostadsrättförening går i konkurs trots allt då omvandlas bostäderna till hyresbostäder (principiellt) och man förlorar hela sin egna insats. Sedan kan det givetvis finnas andra möjligheter, men grundprincipen är sådan.

Oftast har de som hamnar i en sådan situation inte råd att bo kvar och även på vägen dit så kan det vara värt nämna att det finns ett till hot. Nämligen att bostadsrätterna inte blir sålda utan folk överger bostadsrätten för att komma undan hyran. Tomma bostadsrätter kostar ändå pengar eller mer att pengarna uteblir varvid vägen mot konkurs förstärks.

Kan vara värt nämna att bostadsrättens värde kan öka kraftigt, men det påverkar inte bostadsrättsföreningen utan enbart privatpersonen som då har större risktagande genom att ha mycket mer i lån. Om någon flyttar in 10 år senare och värdet har ökat 30% så har den personen i allmänhet betydligt större lån på sin bostad än de som flyttade in från början.

Ja det är väl det att man inte får lägga allt i byggnad längre och skriva av på 100 år som man gjorde förut. Planen är som jag förstår det att det ska bli K3 regler för BR i år. Dvs. komponent avskrivning. Då ska t.ex taket skrivas av på 40 år och stammar på 30 år osv.

Det gör att avskrivningarna blir mer rättvisa mot hur länge de faktiskt håller. Tanken med avskrivningar är ju att det bokförda värdet ska vara 0 när det är dags att byta ut det man investerat i.

Annars blir det ju att man ackumulerar upp massa avskrivningar som belastar resultatet efter att grejen är kasserad. Det blir att man döljer investeringars verkliga kostnader och hamnar i ett läge där man går med förlust hela tiden, typ som vi har gjort.

Förstår ej logiken i att skriva av på mark dock. Det är bara konstigt. Det borde de tagit som en kostnad första året.

Som jag tolkat så får inte renoveringar skrivas av utan endast "förbättringar/uppgraderingar".
Investeringar, typ tvättmaskin tas kostnaden direkt.

Ja enligt det gamla regelverket K2 är det så. Med K3 så kanske det går att skriva av, beror på hur du definierar dina ”komponenter”. Men jag vet faktiskt inte vad som får räknas som en komponent. Det jag hört är stammar, tak och liknande. Tanken är då att kvarvarande värde på komponenter utraderas och tas som en kostnad vid renovering.