Bostadsbubbla i Sverige?

När du blivit vuxen kommer du förstå att ett nyckeltal är "bajs" om det inte mäter det någon vill mäta. I fallet SCB mäter de hur din worst case månad-till-månad-kalkyl ser ut som fattiglapp. Huruvida de lyckas bra med detta eller inte kan jag inte riktigt svara på (och eftersom SCB tillhör staten kan de dessutom ha andra intressen än just den kalkylen). Vad som är enklare att svara på är att det inte mäter "inflation" i någon bredare kontext - det är nämligen inte ens syftet med nyckeltalen.

Det finns inga relevanta index (Sverige, Stockholm osv) som gick upp 25% på 1 år. På 2 år eventuellt.

Hela Sveriges ekonomiska styrning idag handlar om att värna arv (det är därför det i Sverige anses OK att stjäla all produktion utöver existensminimum för producenten), och det har väldigt mycket med bostadspriser att göra. För derivatet "bostadsrätt" har du exempelvis en ypperlig kanal för att nära pyramiden underifrån med ny luft utan att förlora kontrollen av resurser. Sen tvivlar jag på att du förstår vad jag menar, men jag har inte tid med en wall of text idag.

Okej, men om du ska föra in utalitära resonemang i din kalkyl kan du inte jämföra med en plats (new york) där den typen av experimentella socialiska lösningar inte finns.

För att vara pedagogisk: ponera att staten gör slag i saken och inför sina "statliga lån". Du kommer nu får en situation där du får låna massa miljoner svinbilligt av marknadens enda finansiär, staten. Du betalar 0.1% ränta på dina 10 miljoner i lån. Fantastiskt vad billigt det blev! Eller?

Att beskatta lön har ingenting med att ”värna arv” att göra. Detta är väl beprövat i skatteverken och din skattebas flyttar kapitalet om det finns mer förmånliga ställen att ha tillgångarna. Lite jobbigare att flytta jobb än att öppna bolag nånstans på öarna.

Och kan du sluta dilla om bostadsrätt som nåt derivat. Det är en nyttjanderätt som kan pantsättas. Kom över det.

Ok. Låt oss enas om att vi är oense.

Fullständigt nonsens-resonemang. Med detta resonemang skulle Sverige ha fastighetsskatt och något antal transaktionsskatter för precis så hög nivå att det blir exakt noll skatter i övrigt. 0. 0% på lön. 0% på kapitalvinst. Verkar det vara så? Verkar ditt resonemang lira med verkligheten?

Att du sitter ensam framför datorn betyder inte att du är ensam i forumet. Du må vara svagbegåvad och i min mening relativt omöjlig att lära något, men både jag och alla andra skiter ärligt talat i det.

Det här håller jag verkligen med om.
Men även vid låg kontantinsats kan det se illa ut i Stockholms innerstad.

I Hagastaden finns det hyfast mycket HR och BRF som är nyproducerade.
Hyrorna sätts via presumtionshyra och är mig veterligen högst i Svergie.

Lägenhet BRF nyproduktion
https://www.booli.se/annons/4630574
94kvm vån 2, Avgift 4 700, Slutpris 11 000 000


Lägenhet HR nyproduktion
https://bostad.stockholm.se/Lista/Details/?aid=163924
93kvm vån 7, 18 580 sek / mån

Hyra - Avgift = 13 880 sek / mån, 166 560 sek / år.

Antag alterantiv kostand 7 % per år
Ponera att man belånar sig 15% (om nu banken skulle tillåta det)
Kontantinstants 1.65msek kostnad ger alternativ kostand på 115 500 sek / år.

Inräknat alternativkostanden så betalar man då 4 255 sek / månad extra för hyresrätten.
Men då har jag inte räknat med räntan och risken med ett lån på 9.35MSek (!). Eller alternativ kostnaden för amorteringar för den delen.

I pratiken så kan man ju inte få denna HR (trots den relativt höga hyran)
Men bor man i en HR i ett sådant område ser jag ingen anldeningen att byta till en motsvarande BRF om man inte tror att priserna ska gå upp.

Ny mäklarstatistik idag https://www.maklarstatistik.se/pressmeddelanden/bred-nedgang-pa-bostadsmarknaden-2/

Centrala Stockholm 103301 kr/kvm i juni, ner knappt 10% från toppen (mars, 114309 kr/kvm - https://www.maklarstatistik.se/pressmeddelanden/bostadspriserna-fortsatter-uppat-3/). Liknande för riket, BR. Villor lite mindre ner.

Ovan är alltså 1-månadssiffrorna som endast verkar presenteras i pressmeddelandena, inte i den övriga statistiken på mäklarstatistiks hemsida, där 3-månadsmedel som inte sjunkit lika mycket ännu finns.

Folk verkar inte fattat att relativ avkastning är en sak.. man går in med 2x-4x hävstång i SEK i svensk fastighetsmarknad när man köper. Dollarn har gått till över 10 kr nu, påväg mot 2001, 2008 priser på 11 kr. Man har förlorat otroligt mycket pengar i år om man inte mäter i vår lilla bananrepubliks valuta.

Man kan inte säga att man skulle ägt turkiska lägenheter för de gått upp i värde, det är mer logiskt men man blir holme biased när det kommer till egna Sverige.

Faktum är att Sverige och EU har enorm skuldsättning på privata marknaden vilket innebär att de inte kan försvara sin valuta likadant som USA som har den på statsskulden. Det är därför USD sticker iväg, man prisar in att EU ska in i en lågkonjuktur och recession. Vad man absolut inte vill sitta i en likviditetskris är låsta tillgångar med hävstång. Det finns en enorm risk som folk inte fattar, eller vill tro på, jag vet inte. Känns helt ärligt hopplöst i Sverige att prata med folk om vår dysfunktionella bostadsmarknad för det ligger i allas intresse att det ska fortsätta upp.

Tänk att köpa en bostadsfond för 1 miljon, låna 850000 av dem. Det räcker med 10% ner så har du 50000 spänn kvar och blir strax likviderad. Ingen hade tagit den risken även om tillgången är densamma

Skillnaden är att ingen kommer bevilja dig så hög belåning i en fond och inte heller med såg låg ränta. Det blir inte en så kallad margin call på ett bostadslån så du kan sitta på 50% orealiserad förlust utan problem, problemet blir som sagt om du blir tvungen att sälja av andra anledningar

Ja, men bara för du inte behöver sälja betyder det att du sitter mindre i skiten. Du har förlorat all möjlighet att medverka i aktiemarknaden och utnyttja lågkonjunkturen till att köpa billiga bolag. Det handlar inte bara om att bli likviderad, dina likvider försvinner likväl