Citat:
Ursprungligen postat av
Grotius
Mina tankar om fastighetsaffären
KÖPEAVTALET
Normalt uppstår ett avtal genom att parterna växlar samstämmiga viljor.
(–Jag vill köpa din X för y kronor. –Ja, jag säljer min X för y kr till dig.)
Vid köp av fast egendom finns i jordabalken krav på skriftlig form för att bindande avtal ska uppstå.
I vårt fall har Ebba och Esbjörn, som ofta sker vid mer invecklade avtal, fört successiva diskussioner om avtalets innehåll. Om det då inte handlar om fast egendom kan bundenhet uppstå på olika ”nivåer” under avtalsförhandlingarna och man kan bli skadeståndsskyldig om man är ovarsam vid avtalsförhandlingarna (culpa in contrahendo). Vid köp av fast egendom uppstår ingen bundenhet innan avtalet är undertecknat av båda parterna. (Jag har ingen aning om man kan kräva skadestånd för ovarsamhet vid förhandling om köp inte kommer till stånd. Nu är det inte aktuellt i detta fall så jag tänker inte mer på det.)
I vårt fall har Ebba och Esbjörn skrivit under ett köpeavtal som är upprättat av en tredje person. (En mäklare som inte är mäklare i detta fall och inte vill ha något ansvar för något alls.) Köpeavtalet innehåller sådana uppgifter att det uppfyller formkraven i jordabalken. Bundenhet har således uppstått.
TOLKNING AV KÖPEAVTALET
Ibland uppstår osäkerhet om vad parterna som ingått ett avtal riktigt menar. Kan man inte läsa ut det av texten och parterna är oense om vad de har överenskommit måste avtalet tolkas. Jag tror inte att man ens med god vilja kan läsa in någon regel i Ebba och Esbjörns avtal som skulle kunna ge Esbjörn rätt att frånträda avtalet. – Ett litet aber är att avtalet innehåller diverse text som inte är aktuell för just deras avtal. Det är standardtexter som mäklaren, som inte vill vara mäklare, låtit bli att redigera bort. Dessa onödiga eller till synes onödig textpartier skulle kunna medföra osäkerhet om vad parterna riktigt kommit överens om i alla detaljer. Nu tror jag inte att den eventuella osäkerheten skulle kunna tolkas som en rätt för Esbjörn att frånträda avtalet på det sätt han vill.
ESBJÖRN ÅNGRAR SIG
Esbjörn säger efter en tid att han inte vill fullfölja avtalet. Denna hans utsaga kan ses som ett anbud om ett nytt avtal (ett avtal om att säga upp det första avtalet).
Ebba säger då att om Esbjörn ”verkligen vill frånträda avtalet” så ska hon gå med på det. Det bör då ses som en så kallad oren accept. Till synes går hon med på det Esbjörn säger men lägger till något ”verkligen vill”. En oren accept betraktas i normalfallet som ett nytt anbud.
Senare framgår det att Esbjörn faktiskt verkligen vill frånträda avtalet. (I alla fall tolkar jag det han säger i intervjuer på det sättet.) Hade vi då haft att göra med köp av lös egendom hade ett avtal uppkommit mellan Ebba och Esbjörn. I vart fall under förutsättning att Ebbas orena accept inte var tidsvillkorad. – Men nu handlar det om fast egendom som kräver skriftlighet.
SAMSTÄMMIGA VILJOR?
Som jag ser det har Ebba och Esbjörn faktiskt varit överens om att avtalet ska ”rivas”. Men eftersom det rör sig om ett formalavtal kräver det skriftlighet vilket parterna har haft att svårt att få till. Det att Ebba stämt Esbjörn (nu vet jag inte vad hon yrkar i det målet) talar ju för att hennes anbud (den orena accepten) inte längre gäller.
RIGID INSTÄLLNING?
Kan man tycka att Ebbas inställning till affären är lite rigid? Att hon borde ha backat ur den direkt när det stod klart att Esbjörn ville det? – Ja det tycker jag.
Från stämningsansökan:
YRKANDEN Busch yrkar att tingsrätten
1. fastställer att Busch har bättre rätt än Esbjörn Bolin ("Bolin") till fastigheterna Uppsala Marielund 4:77 och Marielund 7:1, med adress Marielund 67, 755 97 Uppsala ("Fastigheterna"),
2. förpliktigar Bolin, vid vite om 400 000 kr, att inom två veckor från den dag domen vunnit laga kraft, mot samtidigt erhållande av resterande köpeskilling, underteckna och till Busch överlämna ett bevittnat köpebrev varigenom Bolin överlåter Fastigheterna till Busch i enlighet med undertecknat köpeavtal daterat den 20 augusti 2020, samt
3. förpliktigar Bolin att inom i punkt 2 angiven tidsfrist även fullgöra tillträdet i övrigt genom att dels avflytta från Fastigheterna vid äventyr av att avhysning annars kan komma att ske på Bolins bekostnad, dels överlämna nycklar och övriga handlingar i enlighet med köpeavtalets § 11. 4. Busch yrkar härutöver ersättning för rättegångskostnad med belopp som senare kommer att anges.
. Det är bara att läsa punkterna 1-3 så inser man att utgången i målet är klart. Räcker inte det så hänvisar Björklund till intervjun i TV4 med Esbjörn där det framgår att det först var när Ebba började arbeta med tomten som Esbjörn ångrade sig. Och så var det där med den där lilla generalfullmakten som Esbjörn med fler undertecknade den 1 december förra året.
