Ebba Busch i fastighetsbråk med Esbjörn, 81. Överklagade tillbakadraget 2022-07-19

Varför inte läsa Densias värdering, då får du svar på dina frågor.

Marknadsvärdet är bedömt med tillämpning av en sk. ortprismetod vilket innebär att värderingsobjektets värde bedöms utifrån överlåtelser av, med värderingsobjektet, jämförbara objekt. Samtliga köpeskillingar för jämförelseobjekten som utgör ortprismaterialet har normerats till den aktuella värdetidpunkten.

Ja men det säger inget om hur metoden räknar.

Här har vi kärnan:
"normerats till den aktuella värdetidpunkten"
Index är ju ett snitt, tar normeringen hänsyn till det? Om det tex var mer/mindre ökning på småhus eller? Eller om ett område står still i prisutveckling...?

Visst normeringen kan vara en "blind" kalkyl : [värde] x [index]
Men det kan också vara [värde] x [index] x [normeringsfaktor]

Faktor kan vara mer eller mindre runt 1. Större än 1 för fastigheter som ökat MER i värden än index.

Det är rätt givet att man inte använder prisindex för traktorer om man värderar hus....

Frågan är ju exakt hur händelseförloppet var där.

Ebba fick (1) höra att Esbjörns fastighet var till salu och (2) skickade en bekant hem till honom för att (3) sondera läget. Esbjörn (4) var intresserad av att sälja till Ebba och gick sedermera hem till Ebba och fick (5) kaffe med tillhörande (6) försäljningsdiskussioner. (7) Eftersom inte alla diskussioner hade ett givet svar direkt, så blev det flera möten, fram till den dag då kontraktet skrevs på.


1. Fick hon höra, eller var det en kvalificerad gissning från hennes sida? För mig spelar det ingen roll. Man kan alltid fråga. Inget fel i det.

2. Var det en bekant till henne som tog första kontakten? Eller var det Ebba själv? Spelar i sak ingen roll, mer än att om det var Ebba som själv var där, så far hon med osanning och då kan man fråga sig varför.

3. Hur presenterades idén för Esbjörn? "Hej, är din fastighet till salu, för rätt pris?", eller "Hej, den välkända partiledaren Ebba Busch vill köpa din fastighet, hur känner du för det?", eller "Hej, Ebba Busch vill att du kommer hem till henne och fikar och det har ingenting med din fastighet att göra". Jag finner det osannolikt att det är alternativ tre. Skulle Ebba be sin bekant att lura Esbjörn, eller har Ebba lurat sin bekant? Hur skulle det gått till rent praktiskt?

4. Esbjörn var antingen helt ovetande om att Ebba ville köpa fastigheten, eller så visste han det. Något mellanting finns inte här. Om han visste att hon ville köpa huset, men han inte ville sälja, varför gick han hem till henne då? Då är det han som är lurifaxen. Om han var ovetande, är det Ebba som är lurifaxen.

5. Kaffet är väl det enda som är erkänt från bådas håll?

6. Var Esbjörn ovetandes om Ebbas önskan att köpa fastigheten, så är det ju klart att han blir lite tagen på sängen där och då. Men det var ju flera möten, med dagar/veckor emellan, så det fanns ju tid att hämta sig från den chocken och säga nej till fler möten. Eller höll Ebba Esbjörn ovetande fram till det där mötet då kontraktet hamnade på bordet? Verkar inte sannolikt någonstans, av flera skäl.

7. Hur förklarar Ebba Anticimex, Notar och röjningsfolket, om Esbjörn är ovetandes om vad som pågår? Hur förklarar Ebba det för Anticimex, Notar och röjningsfolket, så att de spelar med i Ebbas spel?

Nej, hur jag än vänder och vrider på hela scenariot fram till kontraktsskrivning, så är det mest troliga scenariot att Esbjörn är med på tåget. Varför skulle han lura Ebba för några få möten med henne? Verkar inte rimligt. Varför skulle Ebba lura Esbjörn? Verkar inte heller rimligt någonstans. För många osäkerhetsfaktorer, för mycket skit som skulle komma fram och bita henne i hälsenorna.

Jag tror att Esbjörn och Ebba var helt överens och helt införstådda i hela affären, in i minsta detalj.

Det var något som hände senare som fick Esbjörn att sätta hälarna i backen och vägra. Frågan är vad?

Var det röjningen? Var det löftet till Matz som gnagde? Var det Majkgård? Var det Monika? Var det faktumet att fastigheten egentligen skulle ha stannat i släkten?

Wow, nu tänkte du till va? Traktor. Det bästa du kunde dra ur ändalykten


Nu bör man fundera på normeringsfaktor på småhus versus vissa lyxhus om de använda i sin modell, eller index för Uppsala (förmodligen) gentemot Marielund.

Normeringsfaktor kan mycket väl vara större än 1. Alltså sämre för Esbjörn....
Vem vet.

Ortprismetoden går helt enkelt ut på att ta tidigare försålda jämförbara objekt och räkna upp värdena till värdetidpunkten.
Alltså värdera upp dom andra fastighetens med värdeökningen till 25/2-2021.
Sen ta ett medelvärde av dom och sätta som värdet på Ebbas fastighet den 25/2-2021.
Hade gått lika bra för Densia att beräkna värdet den 20/8-2020, men det var inte beställt så.
Sen har inte dom inte gjort en så grundlig undersökning, att värderingen är giltig enligt JB undersöknings plikt vid värdering.

Ok...
JA : "Alltså värdera upp dom andra fastighetens med värdeökningen till 25/2-2021."

Men HUR värderar de upp värdet!?

Som exempelvis.
Index för vår kommun här kanske är 10, men i mitt område har värdeökningen stått mer eller mindre still så det vore idiotiskt att värdera upp mitt hus med ett index 10 - utan det blir en normeringsfaktor 1/10 vilket motsvarar att det nya värdet är samma som tidigare. Marknaden stått still exakt här i området.

Så ditt hus är värt exakt lika mycket nu som för 20 år sedan?

Dom räknar upp med fastighetsprisindex som ändras 4 ggr om året.
Kolla på SBABs hemsida så ser du bättre och får mer information.
FPI har hunnit öka minst 1 ggr mellan värderingarna och fritidshus mest.
Vilket gör att om man räknar tillbaka Densias värdering till försäljningsdatum, vilket är enda värdet som räknas, är Densias värdering faktiskt lägre än Notars värdering

Var nånstans säger jag 20 år?
Tog ett exempel med enkla siffror så de med grundläggande matematiskt kunnande borde förstå.

Över 20 år har värdet inte stått still, men i ett kortare perspektiv så är marknaden ganska "fast" i dessa krokar. Medans mer centralt, pendlingsläge med tåg, har värden gått upp mer tydligt.

Så en normering här, med index rakt av, på mitt hus över ett antal år skulle ge ett väldigt missvisande värde.

Använder de index rakt av från SCB?
Ett värde representerar "Småland med öarna"

Hur många tror att smålands inland
har haft motsvarande värdeökning som de hus som finns på Öland?

Finns det inget index på kommunnivå?

Ortprismetoden handlar inte om ett kort perspektiv, den utgår ifrån ett antal försäljningar genomförda under olika tidpunkter. Det finns inget intresse i modellen att utgå ifrån ett antal månader. Detta är ett undantagsfall för att jämföra två värderingspunkter på samma fastighet. I det sammanhanget har det väldigt marginell betydelse för index hur det har gått just för ditt hus.

Binninges värdering som är beställd med en felaktig värdepunkt är egentligen helt oanvändbar i rätten.

Det enda som är intressant är fastighetsvärderingen när avtalet skrevs, den finns i Notars protokoll.

Det räcker att konstatera att fastighetsprisindex har ändrats mellan värdepunkterna för att bortse ifrån Densias rapport.