Citat:
Ursprungligen postat av
Grotius
Några preliminära tankar:
KÖPEAVTALET
Normalt uppstår ett avtal genom att parterna växlar samstämmiga viljor.
(–Jag vill köpa din X för y kronor. –Ja, jag säljer min X för y kr till dig.)
Vid köp av fast egendom finns i jordabalken krav på skriftlig form för att bidande avtal ska uppstå.
I vårt fall har Ebba och Esbjörn, som ofta sker vid mer invecklade avtal, fört succesiva diskussioner om avtalets innehåll. Om det då inte handlar om fast egendom kan bundenhet uppstå på olika ”nivåer” under avtalsförhandlingarna och man kan bli skadeståndsskyldig om man är ovarsam vid avtalsförhandlingarna (culpa in contrahendo). Vid köp av fast egendom uppstår ingen bundenhet innan avtalet är undertecknat av båda parterna. (Jag har ingen aning om man kan kräva skadestånd för ovarsamhet vid förhandling om köp inte kommer till stånd. Nu är det inte aktuellt i detta fall så jag tänker inte mer på det.)
I vårt fall har Ebba och Esbjörn skrivit under ett köpeavtal som är upprättat av en tredje person. (En mäklare som inte är mäklare i detta fall och inte vill ha något ansvar för något alls.) Köpeavtalet innehåller sådana uppgifter att det uppfyller formkraven i jordabalken. Bundenhet har således uppstått.
TOLKNING AV KÖPEAVTALET
Ibland uppstår osäkerhet om vad parterna som ingått ett avtal riktigt menar. Kan man inte läsa ut det av texten och parterna är oense om vad de har överenskommit måste avtalet tolkas. Jag tror inte att man ens med god vilja kan läsa in någon regel i Ebba och Esbjörns avtal som skulle kunna ge Esbjörn rätt att frånträda avtalet. – Ett litet aber är att avtalet innehåller diverse text som inte är aktuell för just deras avtal. Det är standardtexter som mäklaren, som inge vill vara mäklare, låtit bli att redigera bort. Dessa onödiga eller till synes onödig textpartier skulle kunna medföra osäkerhet om vad parterna riktigt kommit överens om i alla detaljer. Nu tror jag inte att den eventuella osäkerheten skulle kunna tolkas som en rätt för Esbjörn att frånträda avtalet på det sätt han gjort.
ESBJÖRN ÅNGRAR SIG
Esbjörn säger efter en kort tid (här har jag inte riktig förstått efter hur lång tid) att han inte vill fullfölja avtalet. Denna hans utsaga kan ses som ett anbud om ett nytt avtal (ett avtal om att säga upp det första avtalet).
Ebba säger då att om Esbjörn ”verkligen vill frånträda avtalet” så ska hon gå med på det. Det bör då ses som en så kallad oren accept. Till synes går hon med på det Esbjörn säger men lägger till något ”verkligen vill”. En oren accept betraktas i normalfallet som ett nytt anbud.
Senare framgår det att Esbjörn faktiskt verkligen vill frånträda avtalet. (I alla fall tolkar jag det han säger i intervjuer på det sättet.) Hade vi då haft att göra med köp av lös egendom hade ett avtal uppkommit mellan Ebba och Esbjörn. I vart fall under förutsättning att Ebbas orena accept inte var tidsvillkorad. – Men nu handlar det om fast egendom som kräver skriftlighet.
SAMSTÄMMIGA VILJOR?
Som jag ser det är Ebba och Esbjörn faktiskt överens om att avtalet ska ”rivas”. Men eftersom det rör sig om ett formalavtal kräver det skriftlighet vilket parterna verka ha svårt att få till. Det att Ebba stämt Esbjörn (nu vet jag inte vad hon yrkar i det målet) talar ju för att hennes anbud (den orena accepten) inte längre gäller.
Tack för en utförlig analys. Det jag funderar på är om ett ofullständigt köpekontrakt är ett bindande köpekontrakt enligt Jordabalken, om inte alla formkraven är uppfyllda. Att rubriken på ett papper anger köpekontrakt betyder väl inte att det är ett köpekontrakt i Jordabalkens mening?
Jag ser detta som ett havererat köpekontrakt som blev i bästa fall ett köpeavtal, i en efterkonstruktion, när Ebba upptäckt missen med att säljarens underskrift inte var bevittnad. Det som talar för min misstanke är att Ebba Busch sökte lagfart två gånger hos lantmäteriet utan framgång. Hon trodde att hon tacklat Esbjörn i första ronden och att det skulle ge henne lagfart.
Det brukar fixa sig för henne, men denna gång var det inte snack utan åtgärdande av brister som skriftliga formkrav i överlåtelse av fast egendom. Det kan bara fixas genom ett nytt köpekontrakt där Esbjörn medverkar. Hennes agerande visar på en kaxighet och ändrat beteende mot Esbjörn, som indikerar att hon trodde hon var av med honom. All tid, blev till ingen tid!
Sen blir jag misstänksam när hon talar omgående om sina jurister och domstol. Hennes tilltro till domstolar gör mig rörd.
Jag såg på TV en kränkt man, en man som blivit tilltufsad rejält i sin kontakt med Ebba, och då undrar jag vad som hände på bullkalaset när Ebba bjöd på andra bullar. Den enda ledtråd Esbjörn gav var att Ebba är ingen dam. Och att han inte ville se henne mer.
Dina resonemang om utfästelse, anbud oren accent är som tagna ur en lärobok. Och det är ju den slags kunskap som nu ska tillämpas. Min slutats att vi har två parter, luringar i Marielund som faktiskt gjort en ny överenskommelse med varandra som de inte har den intellektuella kapaciteten att förstå själva.
Ett nytt avtal är upprättat enligt överenskommelse via Facebook och TV, som är ett helt giltigt avtal enligt gängse avtalsrätt. En partiledare med bräcklig kunskapsgrund möter en "egen" åldring 80+, där de båda har kognitiva svårigheter i olika grader och avtalar med varandra utan konsekvenstänk. Men av ödets nyck kan man utläsa samstämmiga viljor, där deras avtal upphört att gälla.
Ebba erbjuder nytt avtal genom anbud på Facebook som Esbjörn verkligen vill acceptera och det framgår med tydlig accept, när han intervjuas i sitt hus och talade om att han brutit avtalet med Ebba.
