Bostadsbubbla i Sverige?

Bonava släppte rapport igår, JM idag. Efter att ha ögnat igenom de lite snabbt så köper jag inte ”återhämtningen på bostadsmarknaden” som rapporteras. Känns som det är att greppa efter halmstrån.

Tittar på JM först.

Rörelseresultatet för hela koncernen de första 3 kvartalen är oförändrat jämfört med 2016 & 2018 och ner 17% jämfört med 2017. Men resultatet hålls främst upp av JM utland (+27% jämfört med 2017) och JM Fastighetsutveckling (bygger hyresrätter etc) som gjorde ett resultat på 24 milj 2017 och 191 milj i år. Jämförelsevis så sjönk resultatet för Bostad Stockholm med 14% jämfört med 2018 och 37% jämfört med 2017. Bostad Riks är upp några % jämfört med 2017 och ner några % jämfört med 2018.
Antalet bostäder i pågende produktion är fortfarande högt. Så att en stor del av nyproduktionen skulle vara såld är bull. Bostäder i pågende produktion var 8033, något lägre än 2018 men högre än 2017.

Andel sålda är 55%, jämförbart med 2018. Men ner från 2017 (62%) och 2016 (67%). Produktionsstartade bostäder är ner med ca 25% från toppen 2017.

JM Stockholm går så klart sämst. Förutom att resultatet är ner så är även intäkterna ner 9% jämfört med 2018 och 25% jämfört med 2017. Sålda bostäder (767 st) är upp jämfört med 2018 (565 st) men ner jämfört med 2017 (955 st) och 2016 (1153 st). Produktionsstartade bostäder (653 st) är jämförbart med 2018 men typ halverat jämfört med 2017. Bostäder i produktion sjunker något, men fortfarande över 3000 st. Antal anställda fortfarande högre än 2017.

JM Riks är lite mer av en oförändrad historia sedan 2016. Sålda och produktionsstartade bostäder ner 20-25% 2018-19 jämfört med 2016-17 men intäkter och resultat upp något.

Hur ser det ut hos Bonava?

Bonava ställer även de om från Sverige, Tyskland är nu den största marknaden. 2017 var 41% av omsättningen och 78% av resultatet från Sverige. 2019 var 25% av omsättningen och 25% av resultatet från Sverige. Omsättningen i Sverige är ner 23% jämfört med 2018 och 14% jämfört med 2017. Än värre är det med rörelseresultatet. 169 milj 2017, 201 milj 2018 och 27 milj 2019.

Försäljningen till konsumenter i Sverige är upp rätt rejält 2019 (413 st) jämfört med 2018 (159 st), dock såldes det 230 bostäder till investerare 2018 vilket var 0 2019 . Siffran är även ner jämfört med 2017 (534 st) och 2016 (655 st). Produktionsstartade bostäder verkar vara helt strypt. 2017 var det 710 st, 2018 127 st (+230 st till investerare) och 2019 65 st. Bostäder i produktion börjar sjunka. Ner ~40% jämfört med 2018 och ~55% jämfört med 2016 & 17. Är dock fortfarande 918 st, med en försäljningsgard på 47%.

Så sammanfattningsvis. Något bättre försäljning under hösten kanske. Men det är fortfarande måånga bostäder kvar att sälja. Om vi tittar på vad företagen gör istället för vad de säger så verkar de strypa produktionen i Sverige och främst Stockholm så fort de bara kan. Om det är någon aktivitet de vill ha i Sverige så är det att bygga hyresrätter. Utvecklingen för deras aktiekurser beror snarare på lyckade omställningar till andra marknader än ett förbättrat läge i Sverige, Bonava kraschar dock rätt hårt de senaste dagarna.

Hur kommer det dig att alla ”experter” i media ständigt hävdar att riksbanken inte kommer att kunna höja räntan när riksbanken säger något annat? Drivs dessa ”experter” av andra intressen, önsketänkande eller något annat?

Bonava släppte rapport igår, JM idag. Efter att ha ögnat igenom de lite snabbt så köper jag inte ”återhämtningen på bostadsmarknaden” som rapporteras. Känns som det är att greppa efter halmstrån.

Tittar på JM först.

Rörelseresultatet för hela koncernen de första 3 kvartalen är oförändrat jämfört med 2016 & 2018 och ner 17% jämfört med 2017. Men resultatet hålls främst upp av JM utland (+27% jämfört med 2017) och JM Fastighetsutveckling (bygger hyresrätter etc) som gjorde ett resultat på 24 milj 2017 och 191 milj i år. Jämförelsevis så sjönk resultatet för Bostad Stockholm med 14% jämfört med 2018 och 37% jämfört med 2017. Bostad Riks är upp några % jämfört med 2017 och ner några % jämfört med 2018.
Antalet bostäder i pågende produktion är fortfarande högt. Så att en stor del av nyproduktionen skulle vara såld är bull. Bostäder i pågende produktion var 8033, något lägre än 2018 men högre än 2017.

Andel sålda är 55%, jämförbart med 2018. Men ner från 2017 (62%) och 2016 (67%). Produktionsstartade bostäder är ner med ca 25% från toppen 2017.

JM Stockholm går så klart sämst. Förutom att resultatet är ner så är även intäkterna ner 9% jämfört med 2018 och 25% jämfört med 2017. Sålda bostäder (767 st) är upp jämfört med 2018 (565 st) men ner jämfört med 2017 (955 st) och 2016 (1153 st). Produktionsstartade bostäder (653 st) är jämförbart med 2018 men typ halverat jämfört med 2017. Bostäder i produktion sjunker något, men fortfarande över 3000 st. Antal anställda fortfarande högre än 2017.

JM Riks är lite mer av en oförändrad historia sedan 2016. Sålda och produktionsstartade bostäder ner 20-25% 2018-19 jämfört med 2016-17 men intäkter och resultat upp något.

Hur ser det ut hos Bonava?

Bonava ställer även de om från Sverige, Tyskland är nu den största marknaden. 2017 var 41% av omsättningen och 78% av resultatet från Sverige. 2019 var 25% av omsättningen och 25% av resultatet från Sverige. Omsättningen i Sverige är ner 23% jämfört med 2018 och 14% jämfört med 2017. Än värre är det med rörelseresultatet. 169 milj 2017, 201 milj 2018 och 27 milj 2019.

Försäljningen till konsumenter i Sverige är upp rätt rejält 2019 (413 st) jämfört med 2018 (159 st), dock såldes det 230 bostäder till investerare 2018 vilket var 0 2019 . Siffran är även ner jämfört med 2017 (534 st) och 2016 (655 st). Produktionsstartade bostäder verkar vara helt strypt. 2017 var det 710 st, 2018 127 st (+230 st till investerare) och 2019 65 st. Bostäder i produktion börjar sjunka. Ner ~40% jämfört med 2018 och ~55% jämfört med 2016 & 17. Är dock fortfarande 918 st, med en försäljningsgard på 47%.

Så sammanfattningsvis. Något bättre försäljning under hösten kanske. Men det är fortfarande måånga bostäder kvar att sälja. Om vi tittar på vad företagen gör istället för vad de säger så verkar de strypa produktionen i Sverige och främst Stockholm så fort de bara kan. Om det är någon aktivitet de vill ha i Sverige så är det att bygga hyresrätter. Utvecklingen för deras aktiekurser beror snarare på lyckade omställningar till andra marknader än ett förbättrat läge i Sverige, Bonava kraschar dock rätt hårt de senaste dagarna.

Det var alldeles försent att återinföra det. Två procent amortering på ett lån (ner till 70 %) på t.ex. 3 mkr ger 60 tkr i lägre lån på ett år, med en ökad månadskostnad på 5 tkr per månad. Det är ett slag i luften mot den individuella skuldbördan men ett hinder för efterfrågan och därmed utbudet i nuläget.

Man har alltid en risk. Alla värden är relativa och saker försvinner inte. Jag anser att folk som sparar pengar på kontot är irrationell. De lever i en fantasi om att värdet på kontot kommer att öka. När bevisen är tydliga på motsatsen. Sedan blir de upprörda när de förlorar köpkraft år efter år. Men de vägrar att ändra sitt beteende. De har ju bestämt sig för att de själva är smarta och andra kommer att förlora.

Så småningom om. Kanske redan om ett år men definitivt efterföljande år.... Sedan när det väl händer. Då blir de "irrationella" räddade och kontospararna blir tilldelade svarte petter. Gång på gång.

Det spelar ingen roll att valutan är svag för dem som har hög belåning, då påverkas nämligen lånen lika mycket av kronförsvagningen som bostaden.

Din lön och din tillgångar i SEK sjunker lika mycket. Så dina inflationsamorterande lån är som att pissa i byxan för att bli varm.

Till en del blir det så. Men vinnare blir nog fortfarande den som har torrt krut. Tillgångsvärden blir ju irrationellt låga efter krascher. Men såklart kommer de att få ta del av att mildra för de som råkar illa ut, via skattsedeln. Dock kommer de trots allt att fara avsevärt mindre illa relativt sett.

3. Inte heller ditt antagande att min lön sjunker lika mycket som SEK behöver stämma, tvärtom driver inflation upp löner och det är inte så svårt att förstå för den som kan ekonomi.

Jo, men nu är ju KPI-inflationen låg och löneökningarna också. Vi som gör karriär fortfarande kanske gör 10-15%+/år, men det gör inte de som planat ut i karriären. Deras löneutveckling har varit bedrövlig. Mätt i USD knappast nominellt positivt senaste 5-6 åren, dvs en rejäl jävla lönesänking realt.

Att inte svensken skulle bli fattigare av att kronan tankar är någon sjukt märklig fallacy. Det hjälper bara dem som är torskar, d.v.s. sitter på stora skulder och låga inhemska tillgångar och kapital. De var redan fattiga.

Då kommer man till frågan om hur man parkerar sina tillgångar när det blir oväder.

Det är väldigt stor skillnad i valutan sedan början på 90 talet. Jag tycker inte det verkar vara en bra ide att placera i något som man kan skapa oändligt av med en knapptryckning. Centralbankerna har och kommer fortsätta förhindra att valutans relativa värde går i taket. Så ska man parkera kapital så tror jag man lurar sig själv om man parkerar dem på ett bank konto i nationen man tror ska rasa.

Att inte svensken skulle bli fattigare av att kronan tankar är någon sjukt märklig fallacy. Det hjälper bara dem som är torskar, d.v.s. sitter på stora skulder och låga inhemska tillgångar och kapital. De var redan fattiga.

Nu handlade mitt inlägg om att inflationen påverkar både lånet och det nominella värdet på bostaden lika mycket så du har styrt in på ett stickspår och börjat diskutera dina löneökningar nu när vi har låg inflation.



Har du SEK blir du förstås fattigare när SEK faller men om du t.ex. äger en segelbåt behöver den inte falla i värde bara för att vi har inflation. Tvärtom är som sagt inflation att saker kostar mer än tidigare i den givna valutan.