Bostadsbubbla i Sverige?

Du skrev att du var genuint intresserad av hur många som inte kunde betala sina lån men det verkar som du inte förstår att det är något som leder till kreditförluster för banken. Tror du behöver förkovra dig lite så att du förstår hur saker hänger ihop.

Precis, hur ska bostäder säljas om inte nya lån hela tiden tas för att täcka de gamla lånen?

Det är ett pyramidspel ty dom utestående skulderna inte kan backas upp av faktiska pengar. Gamla lån täcks upp genom nya lån. Från din egna länk:

Ett kännetecken för ett pyramidspel är att balansräkningen är i verkligheten negativ, det finns inte täckning för utestående skulder
..
Så länge det finns nya kunder fungerar likviditeten men inte om kunder vill ha tillbaka sina pengar.

Vidare går att läsa:

Pyramidspel är en form av affärsuppgörelse som är ohållbar efter ett visst skede i processen. Det påminner mycket om kedjebrev, på samma sätt som vid kedjebrev bygger de på exponentiell tillväxt och de kommer också att kollapsa efter ett visst antal generationer.

Vilket gäller för bostadsmarknaden och kreditmarknaden. Det är alltså systemfel som kommer leda till systemets oundvikliga undergång.

Nej gamla lån täcks inte upp av nya lån. Gamla lån täcks upp av bostaden som utgör säkerhet för lånet. När den säljs kan lånet lösas.

Om du därefter vill köpa något annat senare med lån motsäger inte det detta.

Om du läser vad du själv skriver så förstår du att du motsäger ditt egna påstående "nej gamla lån täcks inte upp av nya lån".

Det centrala är när den[bostaden] säljs så kan lånet lösas.

Hur säljs den då? Jo genom nya lån. Du lyckas alltså med konststycket att säga emot dig själv.

Hur nästa ägare finansierar bostaden har inget att göra med att säljaren kan lösa sitt lån, men i din förvirrade hjärna smälter allt ihop tydligen. Jag köpte för övrigt min bostad utan en krona i lån så det är inte ens givet att köparen måste finansiera köpet med lån även om det är vanligt.

Nänä bortser vi från verkligheten så är det klart allting går i teorin.

Men nu fungerar verkligheten som så att den generella och strukturella ordningen är så att bostadsmarknaden består av nya låntagare samt gamla låntagare som tar nya lån.

Man kan välja att syssla med känslor eller acceptera verkligheten. Du väljer att vara känslobaserad. Inget fel med det, bara det att dina känslor inte har någon inverkan på verkligheten i detta avseende.

Enligt HOX gick Maj trögare än vad den såg ut att göra, mer eller mindre stillastående. Samtidigt har Juni än så länge inte fallit så mycket (enl. prognos).

Blir att sätta ett alarm på mitten av September, blir spännande siffror som visar om marknaden är på väg att återhämtas eller ej. Jag har svårt att se varför den skulle det.

Man är inte insolvent bara för att tillgångarna understiger skulderna. Har man en regelbunden inkomst så kan man sköta betalningarna ändå.

Panträtt innebär inte heller att banken kan sälja bostaden hursomhelst. Först om låntagaren inte betalar sina räntor och amorteringar så kan banken ansöka om betalningsföreläggande och sedan indrivning. Då kan bostaden tvångsförsäljas och banken har företräde till det som försäljningen inbringar.

Något beslut kan jag inte länka till gällande panträtt eftersom det inte skett någon principiell förändring där sedan urminnes tider vad jag vet iaf.

Det som är nytt är begränsningar i möjlighet att säga upp lån p g a dålig säkerhet. Om ett lån sägs upp så kan låntagaren naturligtvis hamna på obestånd eftersom han antagligen inte kan betala ett miljonlån på ett bräde. Själva panträtten har alltså inte begränsats.

Naturligtvis blir det inte ett pyramidspel bara för att bostadsköp lånefinansieras.

Vad som däremot skulle kunna vara ett pyramidspel är om alltför många försöker spara i samma tillgångar och man får en prisspiral uppåt.

Vi tar ett "exempel":

Vi säger att genomsnittsbostaden år 1 betingar ett pris på 5 medelårslöner. Det innebär att bostäderna i framtiden skall kunna bytas tillbaka till motsvarande 5 års arbetstid.

Under året så säljs 10% av bostäderna till stigande pris och år 2 så har den reala prisuppgången varit 10% i genomsnitt.

Det innebär då att bostäderna i genomsnitt skall motsvara 5,5 årsarbetstider.

Utan en massiv befolkningstillväxt så är förstås ekvationen inte möjlig såvida inte prodkuktivitetsökningen varit hela 10%.

Sedan kan man förstås hävda att bostäderna varit för billiga tidigare, att ökad efterfrågan på bostäder kommer vara så stor att folk är villiga att betala mer arbetstid för just bostäder på bekostnad av annat osv.

En del hävdar att demografiska förändringar leder till ett ökat sparbehov och det kan vara sant iofs men då blir ekvationen ännu omöjligare. Det kommer helt enkelt inte finnas tillräckligt med arbetstid att byta bostäderna mot i framtiden.

I princip inga bostäder realiseras egentligen i arbetstid. Det skulle innebära att någon jobbat i 5 år och sparat hela sin lön och sedan cashar bostaden.

Efter en prisuppgång så realiseras bostaden genom att någon annan tar ett större lån och lovar bort ännu mer av sin framtida arbetstid men knappt någon tänker sig att faktiskt betala av det med arbetstid. Man tänker sälja i framtiden till någon annan som lovar bort ännu mer av sin framtida arbetstid osv...

Någonstans tar ett sådant "pyramidspel" obönhörligen slut...om det finns. Man kan argumentera på alla möjliga vis utifrån "fundamenta" för att det inte är ett pyramidspel men principiellt så kan det vara det.

Vad skulle syftet med detta vara? Kan man dra sig ur åtaganden genom att lägga ner dotterbolag? Typ åtaganden att köpa tommar lägenheter i ngn förening som står på just det dotterbolaget.

https://www.svd.se/nytt-besked-uppstickarens-superranta-fordubblas?utm_source=ab-box&utm_medium=iframe&utm_campaign=2018-06-16

"När Enkla, den nya uppstickaren på bolånemarknaden, lanserades i våras, hade man det i särklass billigaste bolånet på den svenska marknaden. Efter det nya beskedet vänds allt upp och ner – boräntan blir istället på sikt en av de dyrare. Samtliga fyra storbanker har idag en snittränta för rörliga bolån som ligger under 1,7 procent.

– Det rörliga lånet på cirka 1,7 procents ränta efter tre år är inget nytt. Vi hade med det från början men vi valde att inte kommunicera det inledningsvis, säger Alexander Widegren.

– Det är givetvis tight om tid. Men vi tror att vi ska klara det. Vi kanske ligger någon, eller några veckor efter plan. Men i juli ska vi har lånat ut en miljard, säger Alexander Widegren."

Pyramidspelet fortsätter! Alla ska med. Är du med? Om inte finns fortfarande tid.

Placera har kollat norska varianten av bospar för ungdomar och låtit Per Bolund kommentera.

Vi tittar givetvis på olika möjliga reformer för att förbättra situationen på bostadsmarknaden, exempelvis subventionerat bospar. Samtidigt ska vi ha klart för oss att det finns både för- och nackdelar med ett sådant förslag", säger han och tillägger:

"I Norge är erfarenheterna inte odelat positiva då det tycks ha gynnat de med högre inkomster och det är dessutom en dyr reform. I debatten verkar det också finnas en övertro till hur stora effekterna blir av olika förändringar. Inte minst visar debatten om det skärpta amorteringskravet på hur något som påverkar en relativt liten grupp istället beskrivs som att det omfattar alla bolånetagare."

https://www.avanza.se/placera/redaktionellt/2018/06/15/norsk-losning-pa-ungas-boproblem.html

Minns själv något bundet bospar jag hade en gång hos HSB. Värdelöst. Man skulle få fördelar i deras bostadskö, räntan var obefintlig. Löste ut sparandet då jag bytte bostad. Gjorde varken till eller från för mig men för HSB var det säkert en bra finansiering. Bankerna kommer att bli överlyckliga om de får sätta tänderna i ett sådant bundet bosparande och behöver inte ge ordentlig ränta om räntorna går upp.