Citat:
Ursprungligen postat av
Densa
Bolånehagen
Hej kära tråd, jag skulle vilja bolla en tanke kring Sveriges bostadsmarknad som jag tror är en större elefant i rummet än vad jag tror beaktats. Jag försöker formulera mig koncist:
Hypotes: Kan det vara så enkelt att poolen av köpare med ihopsparad/ansenlig kontantinsats börjat sina? Jag vet att det nämnts som en delorsak i vissa andra inlägg men då mer i förbifarten vad jag sett. Beklagar om det redan avhandlats.
Om du inte redan gjort bostadskarriär så kommer du/ni inte kunna köpa bostäder med prislapp över ett par miljoner utan artificiellt stöd såsom arv eller belåning/utlåning av släktingar, eller relativt dyra handpenningslån.
Jag får helt enkelt intrycket att det är bostadskarriäristerna som börjar ta slut i köpekretsarna. Förstärkt av sitta-ner-i-båten tänk just nu.
Om det nu vore så, så är det inte exakta kvadratmeterpris vi borde stirra oss blinda på, utan på den större bilden: om objekt blir sålda överhuvudtaget.
På samma sätt som det förekommer slutprisindex så vore det mkt intressant om det vore obligatoriskt för säljaren att indikera hur insatsen för objektet hen just ska köpa har finansierats, t ex primärt och sekundärt: via egentjänade sparpengar, arv, lån via släkt eller vänner, handpenningslån, och vinst från tidigare bostadsförsäljning i sverige.
Informationen skulle kunna delas anonymt via mäklaren till SCB tillsammans med t ex postnummer och köpeskilling (ja jag förstår att det skulle gå att lista ut vem i många fall pga summan etc men ni fattar konceptet).
Min hypotes kommer helt enkelt från en kombination av:
1: Det finns en begränsad grupp invånare som har gjort en bostads-"karriär" i nån mening under en period av de senaste ca 5-15 åren och iom det samlat ihop en viss hög pengar som kan användas som kontantinsats.
2: Löner i Sverige har inte gått upp nämnvärt eller åtminstone signifikant under den perioden.
3: De flesta i Sverige tjänar inte supermycket. Exempel: om du tjänar 50000/mån så är det mer än ca 96% av befolkningen. (Svt pejl 2013)
4: När man är singel/ung (ca18-30) så flyttar man oftare, och gör vissa sällanhandlingar, t ex två singlar med brf säljer båda och köper en, vilket eldar på en redan hetsig budgivning. När man skaffat familj bor man kvar längre, kanske t.o.m decennier.
5: [Edit, tillägg till (4)] när man nått ålder för familj runt ca 35år så slår man sig ner nånstans och insatsen blir vilande, kanske under decennier/livstid, och dessa potentiella budare (köpare) kliver ur matchen. Det blir färre och färre brfkarriärister med stora uppsamlade insatser.
6: Det är stor skillnad på att ha 1 budgivare och ha 2. I Stockholm vanligtvis 5-20% senaste åren. (Uppskattad siffra)
Låt oss räkna lite grovt:
Ett par som ska köpa sin första lgh. Vi kan ta två ganska goda löner: 2x35000
Amorteringskravet = 4,5*12*70k= 3,78M maxbelåning innan högre amkrav. (Detta är mkt lån btw, vet ej om de ens får låna så mkt av banken pga månadskostnad osv)
Lånet ovan kräver minst 15% insats:
667k.
Det är nästintill omöjligt att spara ihop det mha arbete i Sverige hävdar jag. Speciellt för yngre personer.
Kvar finns alternativet arv, och att föräldrar med medel kan låna ut/ belåna sina ägda fastigheter (dvs kräver redan lång etablering) vilket för övrigt är en horribel och tragisk modell som är mkt oorganisk - man ska inte behöva vara beroende av föräldrar för att skaffa sitt vuxenboende.
Låt oss anta att arv inte är ett alternativ i de flesta fallen, (och glöm inte att en familj har ca 2,5 barn!)
Det jag försöker säga är att det är helt enkelt svårt att skrapa ihop en insats för gemene hen. Tom för par med två vettiga inkomster. Detta får mig att fundera om det finns en naturlig begränsning, ett extra hårt streck i sanden, någonstans kring ca 6 x Handpenning iom att de flesta inte kan få artificiell finansiering, och en snitthandpenning kanske kan sparas ihop till ca 150k/köpare som är hyfsat sparsam (grov gissning).
Alla objekt i Sverige med prislapp norr om det kan bara köpas av de som gjort brfkarriär eller fått artificiellt stöd.
Vad tros?
Poolen med nya (köpstarka) köpare har nog helt klart sinat och räknar man lite på det så är det inte så konstigt. Vi kan se vad som händer med någon som gjort "bostadskarriär" och råkat köpa på toppen.
Ett hypotetiskt exempel på vad som händer med någons köpkraft som köpte sin första bostadsrätt i Stockholms län i juli 2014 för att sedan flytta varje år för att slutligen köpa på toppen förra sommaren, antar att lägenheterna hela tiden följt HOX-index.
I första exemplet så använder jag ett par som tillsammans har sparat ihop 300 000 i kontantinsats och i andra 200 000, belånat sig till 85% och hela tiden köpt för hela lånebeloppet, behållit kontantinsatsen från tidigare och fått behålla 75% av vinsten på försäljningen.
2014-07 - Kontantinsats 300 000 - Köper bostad för 2 000 000
2015-07 - Säljer bostad för 2 374 000 - Kontantinsats 580 000 - Köper ny bostad för 3 868 000
2016-07 - Säljer bostad för 4 069 000 - Kontantinsats 731 000 - Köper ny bostad för 4 873 000
2017-07 - Säljer bostad för 5 160 000 - Kontantinsats 946 000 - Köper ny bostad för 6 309 000
2018-02 - Bostaden går nu att sälja för 5 707 000 - Kvar till ny kontantinsats skulle då bli 345 000 - Kan då köpa en ny bostad för 2 298 000 vilket är ungefär vart de började 2014 trots att priserna inte fallit tillbaks till den nivån ännu.
Effekten är densamma för någon som började sin "karriär" 2011 och som bytt bostad vartannat år:
2011-07 - Kontantinsats 200 000 - Köper bostad för 1 333 000
2013-07 - Säljer bostad för 1 516 000 - Kontantinsats 337 000 - Köper ny bostad för 2 248 000
2015-07 - Säljer bostad för 3 059 000 - Kontantinsats 945 000(!) - Köper ny bostad för 6 300 000
2017-07 - Säljer bostad för 7 018 000 - Kontantinsats 1 483 000 - Köper ny bostad för 9 889 000
2018-02 - Bostaden går nu att sälja för 8 946 000 - Kvar till ny kontantinsats skulle då bli 540 000 - Kan köpa ny bostad för 3 601 000. Har på dryga halvåret alltså förlorat en köpkraft på 6 miljoner och ligger också på samma köpkraft som de hade runt 2014.
Nu blir det ju rätt extrema fall med några som flyttat ofta och maxbelånat sig för att sedan köpa på toppen. Dock endast räknat med ett prisfall på 10% från toppen och fortsätter priserna att falla så kommer det bli allt fler som sätts i en liknande situation och dessutom så kommer det snart bli fler och fler som inte kan lösa lånet med försäljningen. Då är det bara bo kvar och hoppas på att man inte behöver flytta..
Hävstång is a bitch när det går åt fel håll
Hursomhelst, när jag försöker översätta det till andra språk hittar jag inga motsvarigheter.