1. Ekonomi
  2. Nationalekonomi

Bostadsbubbla i Sverige?

Stängt
2018-03-28, 01:45
  #58033
Waraahbe
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Unizero
“When you combine ignorance and leverage, you get some pretty interesting results.” - Warren Buffett.

Folk i allmänhet förstår sig inte på ekonomi, det är knappt så att ekonomerna själva förstår vad dom sysslar med.
Så vad får folk att tro att det privata skuldberg som Svenskarna har byggt upp under dom senaste 20 åren är något positivt?

"Be fearful when others are greedy" - Warren Buffet.
"When there is blood in the streets buy property" -Baron Rothschild.

När priserna går ner 80% i Stockholm är det bara att slå till!

Det är planen. Dumt att köpa innan priserna bottnat. Köpläge om 3-5 år. En recession I världsekonomin denna gången kan man inte fejkpumpa pengar på samma sätt.
Varför kasta pengar i sjön.

T.ex. I USA kommer det vara köpläge 2020 - När Trump blir omvald. Efter recessionen. Då blir det en bullmarknad utan dess like. Sverige kommer inte hänga med lika snabbt. Vi har ett kortvarigt krig I Europa I framtiden också som inte kommer vara bra för bostadspriserna.
2018-03-28, 06:53
  #58034
Tullius
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av aw
Nu har jag plöjt lite rapporter. Här har ni er vetenskapligt belagda ”jämförelseavgift för 2018”:

- 2% av lånet i amortering per år.

- 1.5% + repo (just nu -0.5%) av lånet i räntekostnader.

- 450 kr per BTA+OPA och år i drift och underhåll. Om total area saknas räknar man på BOA och multiplicerar med 1.25.

Givetvis utslaget på andel i föreningen.

I en skuldfri förening kan ”jämförelseavgiften” approximeras till ungefär 47 kr/kvm, beräknat på denna schablon.

Jag tycker 1 % i ränta (1,5%-0,5%) är för lågt. Har därmed gjort två beräkningar. En med 1 % (J1) och en med 5 % (J2). Tog några projekt som exempel.

Kod: 
Boprod		Projekt		Lån		J1 1%	J2 5%
Obelånad fastighet			0	46,9	46,9
Oscar Prop.	Lyceum1	 	55 000 000    	76,8	117,0
Veidekke	Scenen	 	95 522 000    	77,0	117,4
Besqab		Studion	 	25 860 000    	78,9	121,7*
Riksbyggen	Trädgården	79 475 000    	87,3	131,2
Ikano		Löparen	 	101 040 000    	85,2	135,7
Oscar Prop	Norra tornet 1	220 000 000   	91,2	145,8*
JM		Blåbärsskogen 	145 000 000   	93,0	145,8
Tobin Prop.	Etaget	 	125 000 000    	91,1	146,5
Veidekke	Hagaterassen	264 000 000  	92,3	154,9
Oscar Prop.	Bageriet	140 000 000   	96,9	157,4
Einar Mattsson	HagaNova	344 000 000   	94,2	160,0
PEAB		Råckringen	318 390 000   	95,9	161,2
Oscar Prop.	79&Park	 	310 000 000    	113,5	197,8
Tobin Prop.	Äril	 	164 520 000    	133,9	232,6

För att få så jämförbara siffror som möjligt har jag räknat på lägenheter inom intervallet 50-55 kvm. I de fall det inte funnits någon sådan lägenhet har jag tagit den närmaste lägenheten. Dessa är markerade med *

J=Lägenhetens andelstal*(Föreningens lån*Ränta+Föreningens sammanlagda BOA*1,25*450+Lån/50)/(12*Lägenhetens BOA)
__________________
Senast redigerad av Tullius 2018-03-28 kl. 07:09.
2018-03-28, 07:11
  #58035
AldoRaine
Medlem
AldoRaines avatar
Citat:
Ursprungligen postat av aw
Det är väl det enklaste, att beräkna amorteringens del av ett s.k. jämförelseindex?

BRF:ens lån amorteras på max 50 år. 2% av lånets ursprungliga storlek måste alltså betalas av varje år. Slå ut på 12 månader och andel i förening.

Så du menar att alla ska amortera 2%?

Ju större lån desto sämre index. Det blir inte helt rättvist tycker jag
__________________
Senast redigerad av AldoRaine 2018-03-28 kl. 07:19.
2018-03-28, 07:29
  #58036
CC75
Medlem
CC75s avatar
En partsinlaga av facket Byggnads

Kort version.

Vi har fortfarande stor bostadsbrist men marknaden för dyra bostadsrätter är nu mättad. Byggindustrierna (BI) bör sluta gnälla över att det marknadssegmentet går trögt och inse att frågan inte är politisk. Istället borde BI koncentrera sig på att bygga enklare och billigare bostäder som det fortfarande finns behov av.

https://www.aftonbladet.se/debatt/a/4d010g/sluta-gnalla--bygg-billigare-i-stallet

I princip säger han det som många i denna tråd har hävdat länge nu.

// CC
2018-03-28, 07:37
  #58037
Tullius
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av AldoRaine
Ju större lån desto sämre index. Det blir inte helt rättvist tycker jag
Men det är väl självklart. Ju större lån föreningen har desto mindre skall du betala för bostadrätten, allt annat lika. Två helt olika slags lägenheter kan ju ha andra helt olika fördelar.1800-tal mot 2000-tal har olika fördelar precis som espressokaffe jämfört med mellanrost, men två olika nyproduktioner med olika skuldsättning och olika avsättning till underhåll kan lättare jämföras med varandra med ett jämförelsetal.
__________________
Senast redigerad av Tullius 2018-03-28 kl. 07:42.
2018-03-28, 07:50
  #58038
aw
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
Jag tycker 1 % i ränta (1,5%-0,5%) är för lågt. Har därmed gjort två beräkningar. En med 1 % (J1) och en med 5 % (J2). Tog några projekt som exempel.

Kod: 
Boprod		Projekt		Lån		J1 1%	J2 5%
Obelånad fastighet			0	46,9	46,9
Oscar Prop.	Lyceum1	 	55 000 000    	76,8	117,0
Veidekke	Scenen	 	95 522 000    	77,0	117,4
Besqab		Studion	 	25 860 000    	78,9	121,7*
Riksbyggen	Trädgården	79 475 000    	87,3	131,2
Ikano		Löparen	 	101 040 000    	85,2	135,7
Oscar Prop	Norra tornet 1	220 000 000   	91,2	145,8*
JM		Blåbärsskogen 	145 000 000   	93,0	145,8
Tobin Prop.	Etaget	 	125 000 000    	91,1	146,5
Veidekke	Hagaterassen	264 000 000  	92,3	154,9
Oscar Prop.	Bageriet	140 000 000   	96,9	157,4
Einar Mattsson	HagaNova	344 000 000   	94,2	160,0
PEAB		Råckringen	318 390 000   	95,9	161,2
Oscar Prop.	79&Park	 	310 000 000    	113,5	197,8
Tobin Prop.	Äril	 	164 520 000    	133,9	232,6

För att få så jämförbara siffror som möjligt har jag räknat på lägenheter inom intervallet 50-55 kvm. I de fall det inte funnits någon sådan lägenhet har jag tagit den närmaste lägenheten. Dessa är markerade med *

J=Lägenhetens andelstal*(Föreningens lån*Ränta+Föreningens sammanlagda BOA*1,25*450+Lån/50)/(12*Lägenhetens BOA)
Absolut, räntan var väldigt snällt räknat.

Jag utgick från det absolut minsta som var rimligt. För att det aldrig ska gå att argumentera för en lägre avgift än jämförelseindexet. Det är orealistiskt att det kan bli billigare än så här för att täcka underhåll, drift, amortering och ränta. Oavsett om man är hök eller duva i fråga om vad man tror om framtidens räntor. Ingen ska kunna säga att det bara är ett skräckscenario, utan det är verkligheten just nu. Om räntan går upp höjs jämförelseavgiften proportionerligt eftersom jag tog med repo.

Det är nog trots allt så att en hel del nyproduktion får lån till låga räntor tack vare byggbolagen. Kan jag tänka mig i alla fall?
2018-03-28, 08:10
  #58039
aw
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av AldoRaine
Så du menar att alla ska amortera 2%?

Ju större lån desto sämre index. Det blir inte helt rättvist tycker jag
Jag har ingen direkt åsikt om vad man ska amortera, om jag inte själv bor där.

Men löptiden på de här lånen brukar vara 40-50 år har jag förstått? Jag tog den snällaste siffran och 2% blir genomsnittsamorteringen under perioden.

Det rättvisa är att beräkna en jämförelseavgift där lånets storlek i kronor, per andel, ingår. Eftersom lånet ska betalas tillbaka 1:1 inom löptiden så finns det ingen anledning att justera för något annat än lägenhetens andel.

Sedan kan man i praktiken amortera 0% idag och planera för att stoppa in en klumpsumma om 49 år istället. Men det är en fullständigt orimlig ekonomisk planering, eftersom det då skulle krävas en avsättning på 2% per år för att spara ihop till klumpen.

EDIT: Ifall det inte framgår avses bara föreningens lån, inte den boendes eget lån.
__________________
Senast redigerad av aw 2018-03-28 kl. 08:15.
2018-03-28, 08:11
  #58040
Tullius
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av aw
Absolut, räntan var väldigt snällt räknat.

Jag utgick från det absolut minsta som var rimligt. För att det aldrig ska gå att argumentera för en lägre avgift än jämförelseindexet. Det är orealistiskt att det kan bli billigare än så här för att täcka underhåll, drift, amortering och ränta. Oavsett om man är hök eller duva i fråga om vad man tror om framtidens räntor. Ingen ska kunna säga att det bara är ett skräckscenario, utan det är verkligheten just nu. Om räntan går upp höjs jämförelseavgiften proportionerligt eftersom jag tog med repo.

Det är nog trots allt så att en hel del nyproduktion får lån till låga räntor tack vare byggbolagen. Kan jag tänka mig i alla fall?

Men är det inte så att man då borde visa både "J1" och "J2". Så att konsumenterna förstår vad kostnaden blir i två olika räntescenarion. Tar man J1 resp. J2 * lägenhetens boarea så kan man då jämföra med hur rimlig månadsavgiften är.

Nu har jag räknat litet på de här objekten och presenterar resultatet jmf med månadsavgiften i den ekonomiska planen. Det är många köpare som kommer få en obehaglig överraskning.

HTML-kod: 
Boprod		Projekt		J1	J2	M.avg.	J1*kvm	J2*kvm	% skillnad
Obelånad fast.	#------------	47	47				
Besqab -----	Studion ------	79	122	2350	2526	3894	166%
Veidekke	Scenen -------	77	117	3027	3851	5872	194%
Oscar Prop.	Lyceum1 -----	77	117	3020	3996	6083	201%
JM -----------	Blåbärsskog.	93	146	3516	4650	7291	207%
Ikano -------	Löparen ------	85	136	3282	4517	7193	219%
Oscar Prop.	Norra torn. 1	91	146	3565	5197	8308	233%
Veidekke	Hagaterassen	92	155	3444	4891	8210	238%
Riksbyggen	Trädgården --	87	131	2829	4583	6888	243%
Oscar Prop.	Bageriet ------	97	157	3212	4845	7870	245%
PEAB --------	Råckringen ---	96	161	2805	5081	8543	305%
Einar Matts.	HagaNova ----	94	160	2750	5084	8639	314%
Oscar Prop.	79&Park ------	114	198	3317	6243	10882	328%
Tobin Prop.	Etaget --------	91	146	2099	5011	8057	384%
Tobin Prop.	Äril ----------	134	233	2654	6961	12094	456%
__________________
Senast redigerad av Tullius 2018-03-28 kl. 09:02.
2018-03-28, 08:27
  #58041
AldoRaine
Medlem
AldoRaines avatar
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
Men det är väl självklart. Ju större lån föreningen har desto mindre skall du betala för bostadrätten, allt annat lika. Två helt olika slags lägenheter kan ju ha andra helt olika fördelar.1800-tal mot 2000-tal har olika fördelar precis som espressokaffe jämfört med mellanrost, men två olika nyproduktioner med olika skuldsättning och olika avsättning till underhåll kan lättare jämföras med varandra med ett jämförelsetal.

Men som jag påpekade behöver inte ett sämre index betyda sämre ekonomi. Amorteringen måste sättas i samband med avskrivningen tex, och kassaflöde. Men också till fastighetens bedömda MV. Det är i mitt tycke irrelevant att bara titta på lån,amortering/andel. Vilket jag tror att många tyvärr kommer att göra. Sen går snacket, "allt över 10000kr i lån/kvm är en förening med skitdålig ekonomi" sant eller falskt?

Jag är inte alls mot ett jmf. Index, men jag tror fortfarande att det är ganska komplext för att få till ett rättvisande index
2018-03-28, 08:29
  #58042
aw
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
Men är det inte så att man då borde visa både "J1" och "J2". Så att konsumenterna förstår vad kostnaden blir i två olika räntescenarion. Tar man J1 resp. J2 * lägenhetens boarea så kan man då jämföra med hur rimlig månadsavgiften är.

Låt mig räkna litet på de här objekten och presentera resultatet jmf med månadsavgiften i den ekonomiska planen. Det blir intressant. Återkommer snart med en ny tabell.
Jag förstår hur du tänker, men jag tror att risken blir att man avfärdar hela indexet ifall det inte utgår från dagens siffror. Man vill ju inte att mäklarna ska kunna säga ”men den där siffran är ju alltid dubbelt så så hög som verkligheten, den kan du strunta i”.

Det där med att se framåt är inte en egenskap som finns, ändå, hos den som köper en nyproducerad bostadsrätt för 100kkr/kvm.

Jag är rätt säker på att siffran kommer vara hög nog ändå. Och ska man börja tänka på höjda räntor så är nog det privata lånet det största problemet. Sett till avgiften i nyproduktion är det huvudsakliga problemet att man grovt underskattar underhåll och amortering.
2018-03-28, 08:32
  #58043
AldoRaine
Medlem
AldoRaines avatar
Citat:
Ursprungligen postat av aw
Jag har ingen direkt åsikt om vad man ska amortera, om jag inte själv bor där.

Men löptiden på de här lånen brukar vara 40-50 år har jag förstått? Jag tog den snällaste siffran och 2% blir genomsnittsamorteringen under perioden.

Det rättvisa är att beräkna en jämförelseavgift där lånets storlek i kronor, per andel, ingår. Eftersom lånet ska betalas tillbaka 1:1 inom löptiden så finns det ingen anledning att justera för något annat än lägenhetens andel.

Sedan kan man i praktiken amortera 0% idag och planera för att stoppa in en klumpsumma om 49 år istället. Men det är en fullständigt orimlig ekonomisk planering, eftersom det då skulle krävas en avsättning på 2% per år för att spara ihop till klumpen.

EDIT: Ifall det inte framgår avses bara föreningens lån, inte den boendes eget lån.

Den intressant frågan är i så fall. Vilka parametrar ska ingå i jämförelseavgiften förutom lån/andel?
2018-03-28, 08:57
  #58044
aw
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av AldoRaine
Den intressant frågan är i så fall. Vilka parametrar ska ingå i jämförelseavgiften förutom lån/andel?
Kostnaden för lånet + kostnaden för att driva en BRF utan lån. Vilket det finns gott om statistik för. Det var det jag utgick ifrån.
Stängt

Skapa ett konto eller logga in för att kommentera

Du måste vara medlem för att kunna kommentera

Skapa ett konto

Det är enkelt att registrera ett nytt konto

Bli medlem

Logga in

Har du redan ett konto? Logga in här

Logga in